上海
楼市小阳春，已经过去了。
但是今年小阳春过后的情况，比如以五月份作为典型，相比 2023、2024、2025 年的五月份，今年小阳春过后，回落的速度是比较慢的。
这是一个最新情况，说明离底部是越来越近了。今年楼市最活跃的是二手房市场。
所以，我们要观察当前一段时间的走势，要高度关注二手房相关指标，比如成交量、价格，还有库存（挂牌量）的变化。
今年我们来观察和分析一下最新的二手房挂牌量，也就是库存变化。
卖房者的心态有变化
这张图是我们监测的五十个重点城市的二手房挂牌量变化。
今年的五月份相比四月份基本持平，这张图要明显好于 2025 年，和 2024 年差不多，图中这根红柱就是五月份的走势。
今年五月份相比四月份基本持平。
当然，今年三月份的情况有点类似于 2024 年。
2024年五月份之所以比三月份没有增长，是因为国家出台了 5・17 新政，对楼市是一个刺激。
而2023 年和 2025 年五月份相比四月份，二手房挂牌量都是增长的，说明市场的抛压在增加。
今年到现在一直没有新增，而且五月份抛压未增长，这说明二手房供给侧目前情况趋于稳定，房东抛盘、积极卖房的现象没有出现。
这是好事，对于稳定二手房市场是有价值的。
近三年来的春季抛盘暂停
看柱状图，我们大体能知道动态，但无法更精细把握短期变化。
接下来我们再看二手房挂牌量的环比增长情况。
2025 年以来，多数月份的增速都为正增长。
也就是说二手房挂牌量在增长，市场总体走弱，过程中有两个特征。
第一个是季节性波动因素，比如每年三月份相比二月份都会大增，图中的三个高点，全部是三月份的环比增速，春节过后挂牌量大增，同时成交量大增，二者相匹配。
但今年情况比较好，今年三月份环比二月份仅微增 0.6%。
这说明市场在走强！
图中的红点就是五月份的环比增速，今年基本持平；而 2025 年环比增长了 0.5%，2024 年环比微跌 0.1%，2023 年环比大增 4.4%。
第二个特征是每当有重要政策出台，都会影响挂牌量。
最典型的是之前说过的情况。
2024 年 5・17 新政之后，只有五月、六月环比下降；说明新政效果较弱。
而到了 2024 年九月底，国家重磅政策出台后，九月、十月、十一月、十二月及 2025 年一月、二月，连续六个月二手房库存下滑，说明本轮新政刺激在二手房市场表现较明显。
2025 年三月份之后，二手房挂牌量持续攀升，二手房市场持续走弱。
但 2025 年十一月至 2026 年二月，连续四个月挂牌量下滑，这是在无新政背景下罕见出现的情况。
说明市场出现边际改善，而且今年三、四、五三个月的综合情况要好于过去三年同期。
所以不难看出，小阳春及之后，二手房挂牌量指标在慢慢向好发展。
上海二手房供求关系最强
我们再来看具体城市。
这里要探讨一个更核心、更深入的指标 —— 去化周期，它是衡量供求关系的核心指标。
为了更好分析每个城市，我们把去化周期进行指数化，这就是全国重点城市的二手房去化周期指数。
这个指数的内涵是：数值在零以上，说明去化周期压力大于平均值；数值较小甚至为负值，说明二手房供求关系相对均衡，甚至小幅供不应求。
不比不知道，一比吓一跳。
城市之间差异非常大。
目前去化周期（供求关系）较好的城市是上海、北京、合肥、厦门。
只有这四个城市的指数在零上下徘徊，也就是二手房市场基本供求平衡。
这种情况下，房价最有可能止跌，事实也正如此，因为房价由短期供求关系决定。
从中可以看到，即便是北上广深内部，目前上海、北京的情况要强于深圳、广州。
深圳楼市虽然比较活跃，但到目前为止，深圳全市的二手房价格并未有效止跌，就是因为供求关系的改善程度还没达到让房价真正止跌的水平。
去化周期指数较高、明显供大于求的城市主要是长沙、济南、海口、贵阳，这几个城市的房价大概率会下跌，而且跌幅会比较明显。
上海房价涨，南京房价跌
最后我们再对比两个城市，拿高等级城市上海和中高能级城市南京来对比。
还有一个指标叫二手房库存压力指数，它是一个综合指数，包含二手房去化周期和库存变化。
当前，上海的二手房库存压力指数是 - 20，而南京是 + 40，这意味着上海的二手房供求关系明显强于南京。
今年春季以来，南京的二手房市场交易量和价格都出现明显改善。
但南京的二手房房价目前还不能说真正止跌，就是因为二手房库存压力指数还未回到零附近。
我们再看上海过去几年二手房库存压力指数，最低的并非近期，而是 2025 年三月份，当时主要受 2024 年九月底新政利好刺激效应延续的影响。
再往前回顾，2023 年一季度至 2024 年一季度，上海、北京的库存压力指数基本相近。
但从 2024 年二季度之后，上海的库存压力指数就持续明显低于南京。
这意味着 2024 年二季度以来，上海房价虽有下跌，但跌幅明显小于南京。
南京房价跌幅最大的时候，也正是二手房库存压力快速上升的时候，即 2025 年二、三、四季度。
通过这样的图表分析，大家应该能清晰看到每个城市二手房的库存、去化周期、库存压力变化。
这是决定每个城市二手房涨跌、涨幅大小、跌幅大小的核心驱动力。
老杨每个月都会监测全国主要城市的房价走势，但不管是统计局的数据，还是各平台的数据，有时都会有异动。
那我们怎么鉴别数据是否异动、是否属实？
通过二手房供求关系就是一个很好的方式。
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