同衡亲历 | 张家湾设计小镇——存量工业用地的复合创新之路

张家湾设计小镇，一个面向存量工业用地的更新实践，以“设计+”创新探索低效用地的盘活与产业转型升级之路。2020年，清华同衡作为规划统筹团队之一，协同多家规划设计单位，以先期建设为示范，在保护原有厂房格局和工业遗产价值的基础上，探索更加开放、灵活的更新方式，可持续地打造设计小镇、活力小镇、智慧小镇，使张家湾从老工业园区跃升为首都创新设计高地，为城市副中心十年建设历程提供了“创新驱动、产业升级”的生动样本。 <了解更多→< pan>”>

作为通州首个工业园区，张家湾承载着城市早期的工业发展记忆。随着时代的发展，这里逐渐面临产业升级滞后、空间品质不足、设施条件偏低、产权零散等存量工业空间的典型问题。

在北京城市副中心总体建设推进与城市更新政策不断深化的背景下，张家湾迎来了发展的双重契机。张家湾小镇以副中心控规为指引，创新性地运用“毯式街区”等更新手法，对老旧厂房进行保护性利用，注入“设计+”产业实现功能升级，并通过引入社会资本，推动从顶层谋划到实施建设的贯通，探索工业遗产更新与产业转型并行的路径。

毯式街区：从封闭到开放的空间重构

张家湾设计小镇项目的起点，是对传统工业园“围墙式”思维的打破。运用“毯式街区”的理念和方法，将原本分散、孤立的厂区与城市道路、绿地等公共开放空间像织地毯般重新织补、设计，形成互联互通的融合型开放街区。

更新并非大拆重建，而是在尊重现状建筑密度与空间尺度的基础上，对存量厂房进行价值甄别，明确“留、改、拆”的划分，有选择地保留特色建筑形式、框架结构和空间肌理，延续场地独特的工业记忆和文脉。

在启动区及拓展区的空间营造上，构建“两横两纵”的活力空间主脉，作为连续的公共空间骨架，切分出一个个更新模块，结合产权划分情况进行厂房改造和新建筑织补，形成可持续更新的产业办公空间。将改造后的老旧厂房作为功能节点，如璀璨明珠般有机地镶嵌在公共“地毯”上，再结合创新企业和创新人才的集聚需求，将咖啡厅、书店、艺术馆、主题广场等多样休闲配套设施有机地植入公共空间中，使街区兼具产业活力与生活气息，提高土地的复合利用。

毯式街区空间模式示意图

毯式街区效果图

同时，沿路绿化带与建筑空间相互咬合，形成灵活多变的齿状绿地景观界面。这一设计不仅与周边城市绿心等大尺度生态空间相呼应，更构建出蓝绿交织、组团串联的整体空间格局。目前，张凤路东侧的齿状绿地已率先落地实施，利用原有厂房拆腾空间，建成了门户公园与桁架公园，成为片区生态与公共空间融合的鲜活样本。

张凤路东侧齿状绿地实施照片

以人为本：从厂房到复合业态的功能升级

空间的重构为产业更新创造了条件。张家湾的转型并不是一次性的业态置换，而是在旧有工业框架内持续生长的过程。项目在谋划特色公服设施功能节点的同时，构建以人为本的配套保障体系，塑造兼具设计、文化、活力的复合型功能，形成从制造到创意、从厂房到生活的渐进式升级。

1. 特色节点串联城市复合功能

通过灵感大道、家园中心、组团中心等多个节点的更新改造，把轨道站点、办公空间、开放空间、景观装置等串联起来，使设计小镇既是创新园区，也是可游憩驻足的城市公共客厅。

灵感大道效果图

2. 慢行友好提升业态活力

园区街道通过优化路权分配，合理引入步行与慢性系统，同步提升配套的基础设施，使得两侧功能定位由生产转向服务，沿街业态被重新激活活力提升，将设计小镇街道由郊区型一般性工业区道路转变为城市型创新设计产业小镇的特色风貌代表性道路，展现出精致、舒适、宜景、时尚的总体氛围。

云凤路剖面图

3. 智慧平台保障“人本”服务

打造多种智慧应用平台，涵盖规划、建设、管理全周期城市服务系统，实现交通、设施与产业服务的动态监测与综合管理。

规划层面，为了高标准推进规划设计编制，增强公共服务设施的活力和适应，引入数字孪生技术，形成集设计、科技、商务、运营于一体的智慧平台体系。

设计小镇鸟瞰效果图

设施层面，落实小街区、密路网的要求，形成绿色智能的交通系统；鼓励公共交通与慢行交通优先，注重轨道交通站点与重点片区的一体化设计与开发，塑造活力轨道微中心，为城市副中心的建设提供高效的人本服务保障。

机制创新：从单一模式到多元路径的实施保障

面对复杂的产权条件和企业多样化需求，张家湾设计小镇在实施阶段探索出一条兼顾政府引导与市场活力的更新机制。设计小镇围绕“以现状改造为主要途径、市场化经营为主体、政府投资为杠杆”的存量土地开发利用思路，建立国有土地利用平台，强化与企业的对接以及产业准入的管控。

在具体操作上，针对不同企业的发展阶段和差异化诉求，创新性提出了五种更新模式：增资扩股、政府主导收储、在建工程转让、股权转让回收、自主转型提升，破解产业空间资源盘活利用难题，推动设计小镇产业升级进程。

这种制度上的创新，使更新成为渐进的协商过程，而非单一的推进命令，成为项目得以持续推进的核心支撑。

张家湾设计小镇于2020年率先启动铜牛地块与北泡地块的更新改造项目，建设北京未来设计园区和北京国际设计周永久会址。园区竣工后集聚创研工作室、大师工作室、设计交流与展示及管理办公等多元功能，构建了开放共享的设计企业生态圈。两地块的更新带动启动区内空间形态与功能布局不断完善，设计研发、高校及生活配套等业态陆续入驻，街区环境品质与艺术氛围显著提升，产业聚集效应初步显现。

2016-2026

十年回望

十年间，张家湾设计小镇的建设从最初的空间改造，走向产业融合与机制完善。它的意义不在于“建成”，而在于“可持续的运营”——在新旧交织中平衡工业遗存与创新发展的需求，在存量局限中寻求产业与生活的共赢。

如今的小镇，正在从规模化建设阶段迈入精细化、可持续的运营阶段。城市更新的价值，也在这种持续调整、渐进推进中被展现：让旧工业区成为新生活的载体，让更新成为城市自我修复的力量。

参与部所：

详细规划与实施分院

详规实施三所

详规实施二所

详规实施更新所

风景园林三所

编者按

北京城市副中心十年，从蓝图擘画到街巷生长，一座新城的肌理在理性规划与日常生活的交汇中渐次明晰。本系列以“同衡亲历”为线索，回望北京城市副中心十年建设的关键瞬间：有体系构建的冷静思考，也有街巷更新的细微温度。从控规蓝图到绿心生态，从高线公园到夜间消费场景，每一次规划都是一次关于未来生活的设计。十年磨砺，一幅“人民之城”的图景正在成形；这既是城市的成长史，也是规划者与城市共生的成长记。

同衡亲历持续更新 ··· ···

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4. 张家湾设计小镇：存量工业用地的复合创新之路

5. 玉桥街道：从“小家”到“大家”的家庭友好型街区更新

6. 天赐良园社区：副中心十年建设的微观视角

7. 光影十年，点亮未来：行政办公区照明规划设计

系列采访 持续更新··· ···

撰稿｜陈嘉漩

封面图/头图｜清华同衡摄影协会 郑强 摄

本文供稿｜清华同衡 详细规划与实施三所、宣传办