房价油价，不看供需，看谁掌控

我们家房价每次上涨的一个重要原因是经济出问题，于是用房地产来救市，所以不是因为谁希望房价涨房价就涨，而是我们国家需要救市，所以房价才涨。

97年亚洲金融危机，98年首次提出来住房商品化、住房货币化，从98年开始，国内M2货币总量就已经锚定了房价。房价涨跌并非取决于个人意愿，而是国内经济发展需求决定，需要拉动经济时房价就会上涨，完成调节作用后，价格就会被调控回落。

同样的逻辑，1973年到1984年，油价连续上涨11年，从2块7涨到40块钱。后续油价再被压低，原因是外部发展格局发生变化，其他经济体被高油价拖累发展受阻，高油价无法长期维系，物极必反，倘若油价长期居高不下，后续经济出现危机时，就失去了调节抓手。局势平稳之后，油价自然会被调控回落，为后续调控留出空间。

1999年欧元诞生，2000年美国互联网股市出现崩盘危机，经济问题凸显。然后从2001年开始，美国接连挑起战事，再次推高油价，油价从9块7、20块钱一路攀升，2008年涨到147，直至2014年油价依旧维持高位，之后才回落至30块区间。黄金价格从2001年涨到2011年，历时十年，石油上涨周期更是长达十三年，金价、油价同步起伏，本质是依托大宗商品完成货币增发，以此化解自身经济难题。

国内房价走势也遵循同样规律。98年房价开始上行，到03年逐步升温，04年起就开始管控过快上涨的房价，04至08年房价整体处于回落调整阶段。

08年爆发美国次贷危机，国内股市也从六千多点大幅暴跌，市场经济遭受冲击，随即启动房地产托底经济。08年12月开启大规模货币放水，09到12年房价再度迎来四年暴涨。

13年又开启房价管控，13至15年房价再度下行调整。15年6月国内发生融资融券股灾，市场波动加剧，同年12月立刻推出楼市去库存政策。

楼市库存体量看似庞大，实则供需并非自然形成。05到08年四年间累计拆迁2550万套房屋，年均拆迁600万套，搭配货币化安置政策，同步消化存量房源1150万套，四年时间里城市中三千七百万套房屋被消化，楼市供需格局完全由政策主导。

石油产量看似由产油国决定，实际供需格局受核心力量把控。国内楼市供需也并非普通市场自发形成，不能单纯研究表面供需关系，真正要看清的是掌控供需调节能力的核心层面，这才是底层逻辑。

道家思想有言，天大、地大、王亦大，看待楼市要看懂顶层调控逻辑，而非局限于普通市场供需，顶层发展需求，才是楼市走势的决定性因素。楼市可以依靠拆迁改造调整存量，08年推出四万亿刺激政策，如今城市更新体量达到十五万亿，本质依旧是以拆迁改造调整楼市格局。

18年楼市政策出现明显收紧，此前政策措辞为管控房价过快上涨，18年直接调整为严防房价上涨，不再留有松动空间。政策收紧后，房企纷纷降价售卖楼盘项目。

18年北京朝阳区房屋均价七万，到2021年均价涨到七万四，三年涨幅不足一成。19年国内股市出现波动，20年全球疫情爆发，海外多国开启降息放水、全民发放补贴模式，全球流动资金大幅增多。

原本19年三道红线政策会严格约束房地产行业发展，接连遭遇股市波动、疫情冲击，外部流动性泛滥多重因素影响，行业管控节奏随之变化。21年正式落地三道红线，同期相关会议明确表态，短期内不再依靠房地产拉动经济，并非永久摒弃楼市拉动作用，后续依旧会根据经济形势灵活调整。

21年出台楼市管控政策，22年美联储开启加息收紧资金，双重作用叠加之下，房企资金链承压断裂。楼市限购限制房屋流通性，限贷削弱房产金融属性，叠加三道红线层层约束，房产市场交易活跃度大幅下降，房价进入下行周期。

国内房地产属于典型政策主导市场，资产配置可以优先考虑国内GDP排名前十的城市房产，合理借助杠杆购置房产，能够穿越经济周期，提前锁定资产价值。

楼市有着清晰的涨跌周期规律，基本呈现四年上涨、五年调整的循环模式。22到25年房价历经四年回落调整，26年楼市定位再度明确，房地产被定义为国民经济重要支柱，也是居民财富重要依托。

楼市紧密关联民众切身利益与家庭财富，同时也关乎整体经济发展。购房大多以首付搭配银行贷款的形式入手，政策层面释放支持信号，就是明确的市场导向。

当下购房可以遵循实用原则，优先选择房租能够覆盖月供的房源，优选精装修现房，最大程度降低持有风险。按照过往周期涨幅推算，资产增值空间可观，即便保守预估也能获得不错收益。

目前房价已经处于低位区间，继续大幅下跌会触发系统性金融风险，下行空间基本受限，综合政策导向与周期规律来看，新一轮房地产上涨周期即将到来。