湖北
朋友们，楼市的风向是真的变了。以前被捧上天的学区房正在跌落凡尘，反倒是曾经那个谁都看不上的老破小，最近却悄悄站起来了。咋回事儿呢？今天三分钟说清楚。
先来说学区房。以南京举例，南京的部分核心区从2023年开始就陆续取消了学位年限锁定。以前是什么规矩？一套房子，小学6年一个学位，初中3年一个，占用了你就得等。可现在呢？
孩子一入学，房子就能卖，下一家接着用，转手很快。这是什么信号？学校的招生是稳住了，但是学区房的价格势必会受到影响。房源挂牌量往上蹿，有的业主直接几十万甚至上百万地往下砍。
为什么会这样？逻辑也特别简单。以前的孩子多，好学校少，一张入学门票能值几百万。现在呢？反过来了，生源少了，学校更愁的是招不满。政策一松绑，学区房那层金融属性刮塌掉了，价格自然回归。再来看老破小，完全是另一幅景象。
去年11月，广州就官宣了：政府直接下场收购存量商品房，用来做保障性住房。标准很清晰，全市范围内90㎡以下的。这不就是老破小吗？政府帮你兜底。
今年5月，杭州临安区住建局发文，要在区内收购一批70㎡以下的商品房，面积控制在1万平米内，直接用作公租房收储。这个动作本身等于是在告诉市场：老破小、低总价的房源有了一条全新的退出通道。
上海就更不用说了。去年四季度开始，核心区低总价的老公房成交量明显放大。刚需是真的在下场买。为此，我前几天还专门去咨询了房产销售数据。中介向我展示了上海内环核心区的老破小成交价：去年年底就是最低价，今年开始逐步上升。这其中也包括“学区房+老破小”双重属性的房子，也在上涨。
那为什么老破小突然就香了呢？在我前天首席说的直播当中，申万宏源证券首席经济学家赵伟就说了，主要是两个原因。
第一，租售比回来了。房价这一轮回调之后，很多核心地段的老破小租售比已经超过了3%。什么意思呢？你买来出租，算下来比银行理财还划算，进入安全区了。中介告诉我，一些原来要出售的房子，现在房东索性都不卖了，直接改成出租。
第二，前几年老破小跌得比较厉害，现在总价低。真实需求摆在那儿，地段好，配套成熟，年轻人上车也好，保障房收储也好，都是硬支撑。
你看，一个真实需求托底的东西，价格跌到了合理区间，自然就有人接。老破小是这样。放在资本市场里，中国消费股接下来会怎么走呢？评论区告诉我答案。
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