年中谈：成都楼市8大新常态...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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粉丝

提问

你好，今年过了快一半了，成都现在新房二手房市场表现咋样，有啥趋势变化啊？

房段子解答

2026年中，成都楼市新常态——

1、市场格局发生根本性转变：未来大家期望的普涨或者普跌可能迟迟不会到来，反而是结构性机会，中上段位的产品会反复拉扯震荡。

2、一二手市场严重分化：二手房市场除了个别补跌区域和产品，因为成都楼市的韧性，所以整体呈现量价企稳的状态，但新房市场的量价相对萎靡。

3、存量市场地位确定，市场成交二八定律凸显：80%属于二手房，20%属于新房。

4、成都二手房活跃的成交量和资金量，并未有效带动循环新房市场，纯粹止损套现和持币观望者居多，新房面临成本、产品力和营销困境。

5、成都二手房出货大多（60-70%）原因还是源于恐慌性跑路，担心持续贬值，资产缩水，属于亚健康状态。

6、房地产丧失资金“蓄水池”地位：卖房资金主要流向存款、经营、投资和消费。

7、二手房势力再次反扑，置换客群面临二次买房的时候，选择性价比捡漏二手房的比例高于改善新房。

8、新房骑虎难下，面对当前持币观望，既要又要的购房者，只能被动破局。

开发商青睐于成熟地段，低价拿地，产品内卷，小户型压低买入门槛抢夺二手市场，呈现交付物业等角度迎合买方市场。

9、大家观察到的请补充...

粉丝提问

你好，我目前在成都没有自有房产，现阶段租房居住，孩子快满3岁，2028年就要上小学。我在天府四街工作，爱人就职于西航港文星站附近，双方父母可以帮忙搭手照顾孩子，我们不打算和老人同住，计划另安排住所，方便老人日后接送小孩。我的购房总价预算在250万左右，最高不超过280万，月供希望控制在8000元以内，上限1万元，打算这套房子自住十年后再置换。买房我主要看重改善型居住体验、中上水准的学区以及房产保值增值，偏爱安静的房源，也希望能买到带花园的户型；通勤以爱人出行为准，不愿进行大规模装修，也不想承担高杠杆，意向片区为站南、天府商务区、锦江生态带等。

目前我有两种置业思路，一是先入手一套自住，两年后再买房用于挂户，二是直接选一套房兼顾所有需求。我现在纠结当下是否适合买房，也想了解成都房价后续走势与跌幅，同时在多个热门板块之间难以抉择，尤其担忧大源片区未来行情。另外我对学校实力、房屋质量、房产保值能力，还有房龄、梯户比、楼层等影响房源价值的因素判断不准。我已经实地考察了9个小区，希望有人帮我核对对这些房源的看法，同时也想获得更多优质房源推荐。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你对这次提问还是相当重视的，内容信息写得非常完整。首先来说基础条件还不错，去年底卖掉了房子，今年如果抓紧时间买的话，还可以退个税（不强求，随缘）。然后孩子快3岁了，也该读幼儿园了，不知有没有考虑过是私立还是买房读公立？至于小学，这个是从长计议的。现在租在文星这边，也不是很好的板块，整体方向和预算匹配，是要往更好的主城区方向走的（但是要考虑文星这边的女方上班通勤）。至于说和父母分开住的话，也可以理解和支持，你们的预算买一个三口之家的改善自住盘已经很合适的了。

预算250万，月供8000-10000的话，都可以贷款200万了，首付50万（2成）也是完全满足标准的，所以预算和房贷是相对合理中肯的设定。至于需求什么的，我觉得也是很客观的。

回答你的问题之前，我想说现在买房，都不建议抱着太大的增值投资需求去考虑，房子的内核还是要满足自住，对你而言，什么样的房子，是好房子？

1、小孩读书方便（上学距离步行可达，教学质量成都中等及以上）。

2、大人上班方便（通勤距离不远，自驾或公共交通半小时能到岗）。

3、老了养老方便（20分钟车程有三甲医院，有老人聚集社交圈子）。

4、自住生活方便（去买新鲜菜方便，附近有适合全家的休闲场所）。

5、居室空间方便（三口之家套二起步，三代同堂套三双卫或套四）。

所以我们这次买房，第一要素是先看什么板块对我们最舒适，而不是先考虑什么楼盘能带来增值。换言之，假设北上广深买一套200万的套一，是可以能增值30万的，只不过住不上读不了（书），但成都买一套200万的套三，是只能保值200万的，那么这区区的30万，对你们而言，其实并不重要。

从这个角度来说，你看的大多数板块已经很不错了，无非就是板块内有没有喜欢的楼盘房源，以及是否能蹲守到合适的价位。

从片区来看，我比较看好站南、大源、新川、天新商务区，整体都是成都比较上流的板块，对你们的这次买房来说，抱紧板块大腿，不仅有利于未来的整体保值性流通性，也能看到当前你们急需的配套兑现度。

反过来说，川大望江位置是很不错的，但是存在老化，没有太多的品质楼盘概念，仅仅是地铁直达，华阳是天新A区，相对老旧房子盘根错节，整体价值不是很大，除非你们贪图就近+大户型（不过唯大户型论是站不住脚的），怡心湖在二圈，你们的预算可以买到新房了，但是教育表现一般，区域内相对内卷，价值并不坚挺，隔壁的锦江生态带也是大致如此，学区划片太大，具有很多的不可控因素，毕竟你们这次买房也是奔着读书来的，如果失策，赌学校赌地铁失败，就意味着你们这次置换意义归零。天新法务区也是类似，整体配套荒芜，距离上班更远，价值不大。

核心结论与建议

1.买1套还是2套？

坚决选择方案二：购买1套。你的预算（250-280万）在成都优质板块刚好是入场券，拆成两套会导致每一套都难以兼顾自住、学区和保值，交易成本和后期置换成本也更高。集中资金买一套核心资产是更优解。

2.现在买还是等2年？

建议在未来6-12个月内逢低入手，尽量随缘，可以参考该小区该户型的最近成交记录（微信小程序好好选房上逐一对比），在保证优质房源的前提下，房价还能比当前的更低（5-10%），就意味着是捡漏了的，但不必恐慌性追高。成都房价快速下行期已进入中后期，但并非所有房子都已见底。当前是“以价格换时间”的选房窗口期，可以利用市场悲观情绪和充足的房源进行挑拣和议价。你的孩子2028年入学，现在购买可满足落户年限，同时避免未来可能的政策波动（如“六年一学位”要求加严）和价格反弹风险。

3.区域选择排序（推荐度从高到低）：

第一梯队（首选）：站南（学区和产品价格的兼顾）、大源（学区好产品差）

第二梯队（次选）：天府商务区、新川（产品好，有学区，通勤远）

第三梯队（备选）：华阳、锦江生态带、怡心湖（通勤近，面积大，楼市价值弱，学区属性不明显）

谨慎选择：其他区域。

各区域及小区深度分析和具体小区点评（略）。

粉丝提问

你好，我打算出售**小区**栋**楼的房子，目前还未挂牌，计划明天正式上架。该小区建成于**年，我在2023年入手这套二手房，前业主仅居住半年，我已入住两年。房屋建筑面积150平，还带有约30平跃层，前业主当初花了**万元装修，整体装修效果不错。房源处于中层，楼栋条件在小区高层中表现较好，面朝小区中庭，视野、采光都很好，也基本没有噪音问题；不过房屋存在小瑕疵，卫生间有潮湿痕迹，跃层楼梯拐角处墙面出现渗水、墙皮脱落的情况。另外小区物业表现一般，办事和保洁效率偏低，平日里和邻居也少有往来。我现在想了解当下楼市行情以及本小区的现状，希望帮忙评估这套房源合适的挂牌价，同时预估最终实际成交价，也想参考下同户型的在售情况。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

***位于**板块，整体来说依托**身份，近产业园等优势，还是非常具有卖点的一个板块和楼盘，它和周边的几个次新楼盘组合在一起，成为了很多**置业的改善家庭避不开的选项之一。

其实从楼盘本身的地段来说，优势还是很明显，**正在大规模的改造拆迁，还有**等概念，**这边的地铁（如果**号线落地，那么对你们是重大利好），商业，学校，医院等等角度来说，都还是成都为数不多的，看得到有未来确定性，正在向上发展的一个板块。现在只不过是受到经济和楼市大环境影响，所以都在下行，但这边也是长期来看，比其他很多板块都更坚挺的区域了。

内部来说，**栋位于小区中庭，**楼也是刚好中间楼层，然后板式T2大平层的既视感，放在当前新房市场都是不输的。大家很关心的得房率，我简单测算了下，套内167平，得房率111%，这个角度也是很抗打的状态。

唯一能吐槽的，可能就是户型结构功能性不是那么合理，再加上跃层的受众不是很多。再者毕竟是高低配的一个小区，纯粹度，房龄等问题也频发，所以现在的价格和同级别新房显而易见差了一个档次。但内核来说，我觉得以未来一个正常的楼市价值去评判的话，我认为是差不了的一个买法。

所以说，它的基本面从长期价值来说，我还挺看好的，现在是楼市大环境不好，导致它的价格被低估了。在这样的背景下，你们确定是要卖吗？

如果单纯的为了卖而卖，恐慌性出售，而且本身你们是自住在这里，通勤生活居住舒适度都OK的状态下卖掉，我觉得是有些可惜和随波逐流的。但如果你们是有更好的投资渠道（比如炒股、理财能力强），比如家庭和事业应急所需，比如有更好的更改善的置换需求，更高的预算，那么我是支持你们卖掉的。

话说回来，从你描述的房源情况来看，楼栋位置，户型格局，楼层噪音视野采光都很不错，之前装修花了**万，所以也算是豪装了，基本上它在同户型里，算是优质房源而非瑕疵房源。

就目前的挂牌行情来说，目前是359-698万不等，清水房是359-580万不等，装修了的是450-698万不等。你这边的状态是豪装，我觉得不要参考清水房状态（清水359+100也来到450万+段位），而且同小区装修了的最低的是450万（简装+低楼层），所以从客观的角度来说，挂牌价我觉得应该在450-500万之间，就是比较诚心的价格了。中介在系统内网筛选一下，也能明显看得出来虽然价格不是最低的，但是性价比是最高的。挂牌的话，我建议往500万的角度先行试试水，如果没有准客户，再慢慢下调到450万以上。（单价3-3.3万挂牌）。

从成交的角度来说，更为严峻一些，现在小区均价是2.3万+，但大多是小户型高层导致的，所以你也不要被买家和中介带偏方向了，觉得单价就要比对着最低的来，不然现在它近期113-135户型的有1.9万成交的你岂不是吃大亏？别墅还有3.3万成交的你又作何感想？

从同户型成交记录来看，有个不好的消息是，今年2月有一个邻居，***平跃层，高楼层精装，以***万，单价***万跑路了，这个价格是房东太傻了，也害了你们其他邻居。这个肯定会被买家和中介拿来说事，但你要清楚的认识到这并非是真实价值，而是房东吃大亏的价格。

再往前，23-24年，同户型成交大概是508-695万，我们不说参考最高的，但是最低的508万还是可以参考的，不过确实要认识到楼市下行的大环境，所以我觉得挂牌450-500万，成交在这个区间是最好的，但如果实在是买家很诚心，砍价很厉害，那么我觉得可能在450万左右成交也算合理吧，大概是420-450万之间。

总之这种高总价低频成交的估价是比较难的，所以跨度也比较大，从挂牌成交以及楼市趋势的角度来说，四五百万的状态可以维持。

当然，如果买家给到400万以下（不排除这种可能），你就要明白也是属于被前面卖家带偏了，超跌了的状态，此时就是心知肚明，一个愿打一个愿挨。如果你很迫切出售，那么也没法，如果你持有压力不大，那么我觉得可以熬一熬周期，等一等缘分。