十五五·策见不动产 | 业主篇：破局办公楼存量困局的势、道、术

远程办公退潮、AI重塑职场、资产价值重估……办公楼市场正经历一场静默而深刻的结构性洗牌。仲量联行“十五五·策见不动产”系列洞察第二篇，我们将转向业主视角，聚焦存量竞争下不动产如何穿越周期、实现长期价值。

我们先看一组数据。

根据仲量联行对美国53个主要城市办公楼市场的数据监测，2020至2025年，美国办公楼存量增加4.6亿平方英尺，但空置面积激增3.8亿平方英尺，新增供应中83%被空置增量吞噬，导致新建项目普遍面临“建成即空置”风险。受此影响，2025年美国在建或更新改造办公楼面积锐减84%。不过自2025年起，约32%的美国公司已要求员工全职返岗，纽约市场率先显现复苏迹象。

类似的，中国办公楼市场正在经历自2000年前后萌芽发展以来，第一个真正意义上的市场长期调整期，房地产市场周期叠加人工智能创新产业周期，存量资产组合的动态管理和运营将成为中国不动产资产管理团队面临的新问题。仲量联行认为，不动产资产运营管理企业需要从势、道、术三个层面全面识别短、中、长期的痛点和问题，提出有针对性的解决方案，才能确保资产长期价值的实现。

“顺势”：重新认识市场长期趋势和风险

重新认识区位价值

在城市空间价值重构和产业阶梯秩序重整的过程中，办公楼作为重要的产业承载空间，凭借其链接不同资源的辐射能力，成为区位价值的核心。在传统区位价值认知中，资源辐射能力与空间距离、产业聚集度等天然成正比。随着中国主要城市的空间发展呈现多中心布局，从单核城市向多核城市功能发展，传统CBD面临交通、成本和环境等方面的挑战，因此，重新识别和评价影响资源辐射能力的各种要素，成为重新定义长期区位价值的基石。

重新认识产品逻辑

自2020年以来，美国办公楼市场呈现三大趋势：一是空置率分化，市场90%的空置面积集中在最差的30%的项目中，而最好的20%的项目依然保持5%以下的空置率；二是混合功能重构价值，提供3项配套服务设施的办公楼净吸纳量为正的68.7万平方米，而同期没有配套服务设施的办公楼净吸纳量为负的120.8万平方米；三是优胜劣汰再均衡，自2020年起，美国有1532.9万平方米办公楼被拆除或转为其他功能，体量相当于亚特兰大或新泽西市场的全部存量，通过存量下降实现市场再平衡。因此，随着欧美市场重新回归办公室，办公楼产品将进一步向混合功能、社区营造演进转型。

重新认识市场风险

存量资产组合的投资和运营管理策略需要识别和区分短期、中期、长期等不同阶段的风险：短期运营措施能够实现资产“随行就市”的短期价值，但难以实现超越市场的溢价；中期资本性和运营改造提升能够通过补短板改善租户保留，实现资产稳健运营；长期功能混合和功能转换决策以及资产组合处置和调整时序，真正决定了资产组合的长期价值和收益实现。借用金融领域“久期匹配”的风险管理理念，业主可通过收益和成本的短、中、长期匹配管理，对冲市场波动对资产组合整体价值的影响，并通过不同策略管理不同阶段风险，实现长期一致应对市场波动的整体策略。

“循道”：把握政策窗口和创新突围

把握成本优化的机会

为了反映市场实际波动、支持和推动重大项目落地，过去几年各地政府陆续出台了优化土地成本的相关举措。上海2026年出台的基准地价文件下调了产业用地的基准地价；厦门在2023年明确了商业、办公的基准地价的自持修正系数；青岛2025年为了鼓励大型商业综合体实施，优化了总建筑面积修正系数和楼层修正系数。无论在新建项目还是土地续期中，如何优化和降低土地成本成为把握政策红利窗口的重点。

把握功能转换的机会

北京、上海、广州、深圳等城市近期出台的城市更新政策，逐步明确了楼宇功能混合和功能转换的管理制度。北京出台的城市更新政策激励工具箱，提出试点推进和支持商务商业楼宇功能兼容使用；上海明确积极鼓励并推动商务楼宇从单一功能向复合化转变，鼓励兼容和融合科创、文化、养老、租赁公寓、酒店等业态功能；广州强调在规划阶段鼓励土地混合开发和空间复合利用，明确用地混合兼容正面清单和管控要求；深圳出台的《既有非居住建筑物功能转换实施办法》 明确了政府审查功能转换申请的联合审批流程和审批时效。

把握资产证券化的机会

2025年底，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目被纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目范围，同时，商业不动产投资信托基金启动试点。近期，华安陆家嘴REIT（以晶耀前滩办公商业项目为底层资产）已完成意见反馈，汇添富上海地产REIT（以黄浦世博滨江板块办公楼为底层地产）也已注册生效。在当前的市场情绪中，办公楼资产运营方应当尝试拓展多元收入来源，构建稳健韧性的现金流，为资产证券化提供现金流基础。

把握垂直创新整合机会

市场阶段性调整也推动了商业模式创新的步伐。胖东来通过供应链垂直整合实现了百货行业持续下行期的创新突围；Rocket space和Plug and Play通过创新空间运营实现联合办公下行周期的模式探索；西科控股曲率社区通过硬科技创新孵化和风险投资创建了科技部卓越级孵化器。未来办公楼资产运营如果延续 “瓦片经济”模式，成长性和稳定性都会面临挑战，未来从空间价值、服务价值和资本价值等多方面实现垂直创新整合，提供一体化服务，才能真正提升租户粘性，优化商业模式。

“优术”：差异化运营构建楼宇竞争“护城河”

提供适配的配套服务设施

在传统办公楼空间运营模式下，市场化租赁的办公楼配套服务设施的丰富度和服务水平一般都低于自建自用办公楼或园区。在业主方市场环境中，如此能最大化提高业主方收益。但在市场下行期，需求偏弱，项目持续保持较高空置率的环境中，如何利用空置面积提供更丰富的配套服务设施，成为增强项目核心差异化竞争力的必然选择。

提供可靠的运营保障能力

物业管理从硬件服务和软性服务两个层面为项目的可靠运营提供保障。同时，业主在运营改造和资本性改造方面的持续投入也成为保障项目整体可靠运营的重要因素。在市场下行期，上述投资逻辑从成本收益分析逻辑转变为项目有无对比分析。事实上，持续稳定运营保障能力的价值不仅仅是增加租金收入或降低空置率，更重要的是减少运营风险和潜在损失带来的价值，也是改造机会成本最低的窗口。

提供演进的产业成长环境

每一栋办公楼都是一个产业生态体系。敏锐把握产业演进和迭代中的机会，构建更具前瞻性、成长性和稳定性的租户组合，对办公楼的长期运营和价值实现具有现实意义。差异化运营要从企业属性、行业属性、产业成长性、人员规模、员工结构、创新能力、扩张速度、盈利能力和付租能力等不同维度定位和认识每个租户在产业生态体系中的位置和作用，并在运营策略中进一步明确不同企业租户的生态角色定位，如稳定现金流基石贡献者、高成长性扩张者、创新氛围营造者和楼宇品牌加持者等。

提供定制的增值服务品牌

随着办公楼市场的演进发展，从客户需求出发，楼宇业主正在搭建自己独特的定制增值服务体系和品牌。与第三方合作或打造独立的灵活办公品牌，为租户提供短期周转空间，容纳更具创新活力的初创企业或AI时代独特的OPC(One-Person Company)；为既有租户提供定制化装修解决方案，协助客户规避运营风险、缩短装修工期；为企业提供菜单式、一站化增值服务体系，以专属感提高增值服务的亲和力和高粘性；以空间运营、资本链接、绿色示范等模式，与租户企业建立共创共享的增值服务品牌。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞：“办公楼市场进入存量深耕期，业主亟需贯穿资产全周期的系统性解决方案。仲量联行凭借全球视野与本土洞察，可为业主提供涵盖市场研判、资产定位、功能改造、运营优化到资本退出的一站式服务——从‘势’的判断、‘道’的把握到‘术’的落地，助力客户在结构性调整中守住价值底线，更在竞争分化中赢得溢价空间。”