市中区东湖商圈两大商业体临开业遇尴尬境遇

2026 年，注定是枣庄市中区商业格局迎来大变局的一年。东湖片区三大商业项目接连落地，鲁南水城、东街口相继敲定开业节点，枣庄万达也官宣将于 12 月亮相，区域商业版图迎来全新洗牌。

按照此前举办的100天倒计时和新闻媒体的报道看，东街口 6 月 18 日开业、鲁南水城 6 月 19 日开业，两大项目如今已进入开业倒计时最后十天。百天倒计时活动犹在眼前，万众期待之下，实地走访的现状却并不乐观：商铺大面积空置、装修进度滞后、业态落地不及预期，两大热门商业体暴露出的招商运营问题，也让不少市民心生担忧。

风光外表下，装修空置问题突出

作为市中区老牌文旅商业地标，鲁南水城坐拥得天独厚的硬件优势。项目融合徽派、苏式水街与北方民居特色，自带室内水街景观，本身就是 4A 级景区，文旅商业底子十足。可惜历经十余年闲置，昔日优质资源长期被浪费。

此番完成产权、管理权全面更迭后，鲁南水城启动全面改造，并且投巨资建了跨河桥、四角塔等新建筑，一度被视作老城商业盘活的标杆。如今景区内已有希尔顿欢朋、临园酒店、茶百道、瑞幸咖啡、中国汉堡枣庄首店等数十家门店率先营业，日常也积累了一定客流。

但深入园区就能发现，整体进度严重拖后腿：整片室内水街仍在集中装修，不少门店还在清运建筑垃圾，新建四角塔未命名、未施工，大量商铺依旧处于毛坯状态；部分河道被建筑垃圾堆积，玻璃安装、外立面收尾等工程还在赶工。距离开业仅剩不到十天，整体场景、业态、配套都远未达到全面开业标准。也未见到之前介绍的为非遗和本地特色产品准备的区域。

另一边的东街口，走的是年轻时尚潮流路线，早前凭借地铁口创意、网红粉红马等话题出圈，先期营业的门店也聚拢了大批年轻客群，业态定位十分清晰。可热闹仅限于一小部分商铺，短板同样明显。

项目临街尚有不少空铺未启动装修，内里街巷空置率更高，二、三层大片商铺毫无装修动静，就连重点配套希尔顿花园酒店也未能完成最终施工。按照规划，开业时计划落地 90 家商铺，以当前现状来看，目标基本难以实现，现场也看不到任何集中开业筹备的迹象。

两大商业体接连遇冷，招商误区是核心症结

从万众期待到开业遇阻，鲁南水城与东街口面临相似困境，问题根源不在于地段、定位和硬件，而在于招商思路与运营逻辑出现明显偏差。

其一，重宣传造势，轻落地实干。两个项目前期都善于制造热点，举办倒计时活动、打造网红打卡点、对外释放亮眼规划，宣传声量十足。但热闹停留在 “表面功夫”，品牌入驻意愿不足，不知道是不是招商部门没有把精力放在商户扶持、落地保障上。只追求话题热度，却忽略了商户最关心的经营成本、运营配套、引流政策这才导致招商推进缓慢。

其二，招商质量薄弱，头部品牌缺位。两大项目定位各有特色，一个主打文旅休闲，一个主打潮流消费，本应依靠优质品牌矩阵撑起人气。但目前入驻品牌以零散小店为主，知名主力店、标杆品牌数量寥寥，难以形成品牌集聚效应。大面积商铺空置，也反映出招商团队缺乏优质品牌资源，招商标准模糊，没有搭建起完整、合理的业态体系。

其三，短期心态明显，缺乏长期运营思维。如果如期开业，让市民看到的是一个还有很多空置的商铺的没完成的工程。如果不按期开业，倒计时一百天时那信誓旦旦的承诺成了笑话。这事挺尴尬。

鲁南水城沉寂十余年，此番重启本应稳扎稳打，依托景区优势循序渐进培育业态；东街口手握年轻客流优势，本应深耕潮流商业生态。但二者都急于求成，紧盯开业节点，一味赶工期、追进度，却没有站在商户角度制定长效扶持政策。缺少实实在在的租金减免、运营帮扶、客流引流举措，自然难以留住商户、吸引新品牌入驻。

商业转型不容反复，别让新项目重蹈覆辙

市中区推进商业升级、盘活闲置资产，是城市发展的大势所趋。鲁南水城蛰伏多年，终于迎来重生机会；东街口手握流量红利，本有机会成为区域商业新标杆。如今开业在即，现状却不尽如人意，不仅辜负了市民的期待，更潜藏着不小的风险。

倘若仓促开业，商铺大面积空置、业态残缺，不仅会拉低大众对项目的印象分，前期积累的人气也会快速流失；一旦开局失利，两大商业体很可能再次陷入 “开业即沉寂” 的怪圈，再度沦为无人问津的空铺集群，让城市商业升级努力付诸东流，在市中区这样的先例有中央广场可以参考，而且在它们之后还有近在咫尺的万达即将开业，现在万达已经凭借品牌优势积极准备引进盒马鲜生、海底捞等头部品牌。

商业发展，靠的不是一时热度，而是长久的用心经营。希望运营方能够及时正视当下的问题，放下浮躁的营销心态，把重心回归到招商、服务、运营本身：拿出务实的扶持政策，补齐品牌短板，加快工程收尾，真心实意为商户排忧解难。

期待两大商业体能及时扭转局面，真正实现业态落地、人气兴旺，让市中区这一轮商业改版落到实处，为城市商业发展交出一份合格的答卷。