住宅+公建！未来科学城置业9.09亿拿下昌平朱辛庄组合地

大家帮2026年北京土地的第19篇推送

时隔1年多，昌平朱辛庄核心区再供宅地。

今年北京新房市场，昌平南一直保持高热度，但昌平南核心朱辛庄板块却已有一年多的供应空档期。刚刚，这个空档期被打破，备受关注的昌平朱辛庄0055、0057地块迎来最终买家，未来科学城置业以9.09亿元摘得。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到19组，成交总金额317.947亿。

2026年北京宅地土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块；

拿地房企：未来科学城置业；

成交金额：9.09亿元（底价）。

这宗地并非单一纯住宅地块，而是“住宅+公建”的组合打包出让，位置还在朱辛庄最核心的位置，未来科学城置业未来将如何打造这片地，还是非常有看点的。

朱辛庄地块3D实景图

先看地块位置和周边配套。

环线位置方面，朱辛庄0055等地块位于北五环外，具体位于昌平区未来科学城0801街区，朱辛庄板块核心。

朱辛庄地块北侧就是小米未来产业园和好未来大楼，东南侧是小米智慧产业园，南侧还有北京农学院和华北电力大学两所高校，向西一站地铁就是中关村生命科学园，整体产研学氛围浓厚。

交通方面，地块东侧直线距离约249米就是地铁8号线和昌平线的换乘站朱辛庄站，2站西二旗、3站清河、4站上地，海淀互联网产业人群的通勤效率极高。自驾路网同样成型，北清路、定泗路、京藏高速、京新高速构成两横三纵路网，通达全城。

朱辛庄地块周边配套

商业方面，片区已形成三级商业闭环：日常便民有万科TBD商业广场，品质休闲有建面约14万㎡的沙河万达广场，潮流社交昌平线一站地铁就能到达超极合生汇，商业配套全部实景落地。

教育方面，周边聚集了北京一零一昌平实验学校、一零一未来科学城学校等5所中小学，以及7所优质幼儿园，15年全龄教育体系已成熟运行。

医疗方面，8号线一站地铁就能到达积水潭医院回龙观院区，此外项目周边还有北京大学国际医院、昌平区中西医结合医院构成三甲集群，加上社区卫生站点，形成完整保障。

综合来看，朱辛庄地块的配套几乎没有短板，是昌平南部确定性最高的区域之一。

再来看地块本身。

此次出让的不是单一住宅用地，而是由0055住宅地块和0057多功能地块组合出让。

朱辛庄地块建设数据要求

其中0055住宅地块：用地规模约1.27万平，地上建筑规模约3.18万平，容积率2.5，建筑限高80米。

地块内需配建约150平社区综合服务用房，全部建设商品住房，不配建保障房。

0057其他类多功能地块：用地面积约1.07万平，地上建筑规模约2.15万平，容积率2.0，建筑限高80米，地块需配建一处50平的末端营业网点。

图源北京规自委官网文件

其中0055宅地，地块不算太大，整体比较方正，有利于后期的设计与开发。

而且0055地块与城市主干道回昌路，还有朱辛庄地铁地上段，隔着一个0057地块，距离适当，还能避免噪音影响。

0057地块，要求产业方向须符合昌平区高精尖产业要求，规划方案需报区政府同意，与住宅同步实施。

最后咱来看价格。

因为住宅+公建组合地的拿地要求，未来未来科学城将对两地块进行同时整体开发，意味着开发商需要同步承担公建配套的建设与后续运营压力。

包哥拿到一组测算数据，0057地块整体投资额约2.58亿元，将此成本纳入住宅地块综合核算后，项目的真实综合楼面地价将达到3.22万/平。

隔壁的中海未来之境项目去年2月份拿地时，住宅成交楼面价约3.18万/平。

也就是说，未来科学城置业这次的实际拿地成本，与周边标杆项目相当，没有任何价格上的优势。

而未来科学城置业所在的朱辛庄核心区，以及其北边的沙河，西边的生命谷板块，都分布着一些在售新房。

0055地块周边新房分布

根据今年1月—5月的最新数据，新地块的西侧邻居中海未来之境的网签均价为5.91万/平，北侧小米未来产业园北侧的越秀星樾，今年前5月的网签均价是5.03万/平，中海寰宇未来网签均价达到5.12万/平。

图源京楼销售排行榜

此外，沙河板块的越秀星耀未来，今年前5月的网签均价达到4.77万/平，生命谷板块的龙湖观萃和国誉星城，网签均价分别达到4.96万/平和5.12万/平。

周边二手房方面，朱辛庄区域次新二手房如领秀慧谷，D区挂牌均价在5.6万/平左右，由于板块配套成熟、产业人群聚集，二手房流动性一直较好。

图源贝壳找房官网

包哥打听到，未来科学城置业朱辛庄新项目的定价逻辑，大概率不会低价走量、降价内卷，而是随行就市，对标朱辛庄片区现有的新房价格体系。

总结一下。

未来科学城置业拿下朱辛庄组合地，表面看是一次普通拿地，但背后有几个看点值得关注：

这不是一块纯住宅地，而是“住宅+公建”的组合，实际综合成本与周边标杆项目持平。板块配套全是实景，交通、商业、教育、医疗、生态全部成熟运行，不需要等规划兑现，居住确定性极高。

此外，产品值得期待，未来科学城置业已有星寰时代的成功操盘经验，此次朱辛庄项目将在此基础上迭代升级，填补板块一年多的供应空档。

以上。

个人观点 仅供参考