238米娄底“城市封面”还有没有盘活的可能？

在娄底主城区吉星南路旁，一栋53层、238米的超高层建筑，静默矗立数年，成为城市里一道刺眼的“伤疤”。

2017年开工的娄底宁邦中心超高层，曾是全市重点招商引资项目。53层的建筑规制、甲级写字楼搭配国际酒店的高端定位，让它从破土之初就打出了“娄底城市封面”的名号，承载着娄底刷新城市天际线、升级商务能级的发展雄心。

时隔九年，项目的配套住宅楼早已交付入住、人气鼎盛，而这座主体已经封顶的超高层，却陷入长期停工的僵局。昔日万众期待的城市地标，沦为吉星路旁闲置多年的“烂尾”建筑。

项目烂尾的直接诱因，是开发商资金链的断裂，但深究根源，项目从规划之初，就存在定位与城市能级错位的隐患。

作为一座四线城市，娄底缺乏头部企业总部入驻需求，也难以承载超高层物业的高昂运营成本。超高层写字楼、酒店动辄每平米十几元的物业费、高额的设备维保开支，对本地以中小微企业为主的市场格局而言，门槛极高、适配性极差。

此前，开发商采取的是典型的“超高层+住宅+商业”捆绑开发模式：以超高层地标拉高地块价值、助推住宅热销，再以住宅销售收益反哺重资产的酒店和写字楼。在楼市上行周期，这套模式是亮眼的“产城融合”；而到了楼市下行阶段，便沦为“资金黑洞”。叠加长期停工积累的施工欠款、错综复杂的债权债务关系，让市场主体接盘风险剧增，项目最终陷入“想建无资金、想转无接盘”的死循环。

（开发商宣传效果图）

然而，相较于彻底重建或者长期闲置，盘活已完成主体封顶的超高层，似乎是性价比最高、最贴合城市发展的选择。该建筑主体已经完工，意味着项目最大的基建投入已经落地，后续外立面施工、内部装修、配套完善的边际成本，远低于从零新建地标建筑。只要厘清债务纠纷、重塑适配本地市场的业态定位，项目就具备重启盘活的坚实基础。

更为关键的是，随着城市9年的发展，这片区域的基本面也发生了较大变化。项目落地初期，片区开发滞后、商业匮乏、人气稀疏，高端超高层定位难免曲高和寡。如今，宁邦住宅片区全面交付，数千户常住居民形成稳定消费底盘；周边成熟社区连片成型，吉星路沿线已然成为娄底城东活力最强的居住、商业走廊，区域商业生态日趋完善。

从产业维度来看，随着娄底中部“材料谷”建设的纵深推进，新材料、先进制造等主导产业持续壮大，外来投资、商务交流、区域总部落地需求不断攀升，市场对高品质高端酒店、标准化甲级写字楼、现代化商业综合体的需求正在得到释放。而当前的娄底城区，高端商务酒店和甲级写字楼依然稀缺，这正是宁邦超高层可以精准填补的市场空白。

针对这类体量大、债务复杂、续建成本高的烂尾地标，单纯依靠市场自发接盘不现实，依赖财政兜底也不符合政策导向。因此，“政府引导、市场化推进”，是破解项目困局的最可能路径，也是国内多地盘活同类地标项目的成熟经验。

政府引导，核心是破壁垒、搭平台、优环境。通过司法途径梳理厘清复杂债权债务，扫清盘活法律障碍；依托专项政策与产业扶持，降低项目续建、后期运营成本；借助市属国企平台适度引导，发挥信用背书与资金撬动作用，打消市场“不敢接、接不起”的顾虑。

市场化推进，核心是尊重规律、贴合需求、精准定位。摒弃脱离实际的高端执念与行政式“拉郎配”，引入专业实力商业运营团队，立足娄底本地市场需求，科学调整酒店、写字楼、商业的业态配比与空间布局，同时创新多元业态模式，最大化释放项目商业与城市价值。

在业态重塑上，可依托238米地标优势，打造垂直产业综合体：顶层打造城市展厅、餐厅与观光打卡；中高层布局直播电商、跨境电商产业基地，以地标身份为本地新业态创业者赋能，打造城市新兴商务产业载体。同时盘活闲置商务空间，打造城市人才蓄水池：将部分楼层改造为高品质人才公寓，依托片区成熟的商业、生态配套与一线高空景观，精准匹配青年人才居住需求，以优质居住空间留住城市发展人才，将滞销的商务存量资产，转化为紧缺的民生人才配套。

九年变迁，荒地已成热土，城市能级已然迭代。如今的宁邦超高层，或许已经不再是超前脱节的“面子工程”，而是一块贴合娄底发展节奏、承载城市升级的优质存量资产。

期待这座承载娄底人期待的“城市封面”，能依托“政府引导、市场化推进”的路径，早日重启焕新，以多元全新的业态形态，涅槃重生为彰显娄底城市风貌、赋能区域发展的活力新地标。