广东
太难了吧，曾经的楼市销冠，东部粮仓，增城现在的声量怎么越来越弱了？
上个月，广州新房网签创年内新高，增城却笑不出来，向来稳坐冠军宝座，竟然连续两个月被人赶超！
颓势初显，没有运气成分，背后全是增城楼市不得不面对的现实与无奈。
曾几何时，增城一度是广州最会卷户型的区域，没有之一。
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69方3房，主卧旁阳台可改造为次卧
然而，随着楼市分化和政策调整，广州开始控制宅地入市，开发商也扎堆回归中心区。
没有新盘供应，缺乏新规产品，有购房者吐槽：
“在增城很难找到优质房源入手，难道刚需不配拥有一个使用率超100%的新规房子吗？”
开发商日子也不好过，房价挤完泡沫后，面包价赶上面粉价，甚至更低，卖一套亏一套。
一些标杆楼盘开始放慢开发和入市的脚步，导致最有实力发声的新塘，即将陷入没新房可卖的尴尬境地。
地段够不上天河，配套拼不过黄埔，画饼卷不过南沙……
目前只有价格低这一张牌面的增城，只能在沉默中，渐渐远离舞台中心吗？
01.
压在增城身上的大山
增城的困境，其实早已经埋下了伏笔。
房地产普涨时，东部粮仓的天量新房供应，是包容，是刚需的天堂。
市场一旦调头向下，这些存量房，立马成为压倒骆驼的稻草。
为了消化库存，增城只能减少宅地出让。就在这时，户型新规登场，市场对优质房源的标准已经变成：学铁商配齐+新规户型。
而增城，还困在存量房的围墙内，几乎是新规户型的“空白地带“。
粗略统计了一下，区域内现房占比超过7成，产品已经成型，连升级迭代都难，更别说提高使用率了。
纯刚需产品还能靠价格搏一搏，刚改和改善可以说被按着打。不说远的，单是隔壁黄埔，就有太多选择了。
这是压在增城身上的第一座大山。
除此之外，低价压榨利润，开发商没有信心输血，也是导致增城楼市寸步难行的重要原因之一。
还没来的，不敢来。
前年出让的2宗宅地，竞得房企不是增城城投就是本地房企；去年，总共出让4宗宅地，其中3宗还是由增城城投兜底。
已经来的，一心想着跑路。
比如朱村的地王，徐福上坤云境风华，已经停工很久，据说要亏损整包转让，不知道有没有人愿意接手。
还有在售的项目，受价格战冲击，处于“半躺平“状态。
比如新塘板块。万科都会四季A区和C区已经交付，D区正在清栋。
剩下的B区，早在2023年便开始打地基，3年过去了，现在还处于地基阶段，无主体楼栋建设。
观望原因不难理解，2020年，开发商拿下这块地时，综合楼面价高达12932元/㎡。
再来看看现在的均价，14000-14500元/㎡，每卖出一套都在亏损。
中铁建翰林新语，更是直接封盘不卖。
至于公园上城，短期内也没有加推计划。
克而瑞公布数据显示，截至去年10月末，新塘板块的一手住宅可售7629套。
这两年，整个板块没有新盘入市。这大半年网签走量，按照1200-1400套计算，当前新塘新房可售总量，估计只剩下不到6500套。
目前，大量迫切离场的二手业主，还在卷价格，抢食新房份额。
价格战持续，开发商观望，区域供应减少，市场声量趋弱，买家更加不敢出手，只能继续卷价格吸引关注。
这是一个看不见的“恶性循环“。
02.
该如何破局？
淘房君认为，黄埔珠玉在前，是增城最合适的学习榜样。
1）增城多点开花，黄埔集中力捧科学城。
黄埔发展走的类似广州单核模式，集全力发展科学城，把科学城打造完毕后，再去通过知识城延展区域脉络。
增城走的则是深圳的多核心路线，西捧新塘，北拓朱村，还要大搞荔湖新城，看似多点开花，实则都差点意思。
最大问题便是各板块呈点状分布，1+1+1＜3，未有效串联起来。没有预期，更没有新故事可讲，价格自然没有支撑。
2）加大商业用地比例。
很多朋友从天河走高速到增城，如何判断自己身处黄埔还是增城？
很简单，看两边的环境。
经过长时间的发展，无论是其城市面貌、配套、交通方面等等，黄埔的发展都可圈可点。
商业配套方面，以前黄埔和增城都是被嘲的对象。
现在黄埔又争又抢，山姆确定进驻，万象商业也在路上了。
反观增城，变化不大，商业配套只集中于两处，一个是“吃老本”，原来荔城区的老城配套，另外一个则集中于新塘。
而朱村、中新、永宁、增江等区域，板块内的大型综合体数量为0。
俗话说得好，打铁还需自身硬，区域发展和配套直接影响市场风向，增城，要赶紧支棱起来了。
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