注意！一线楼市，划红线

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

一线楼市迈出关键一步，房票措施升级。

房票纠偏

近期，广州楼市迎来新变化，并且是足以影响整个广州楼市深度发展的变化。

6月15日，广州市黄埔区发布新政，明确房票仅限同村被征收人之间实名转让一次，禁止市场化流通，并设置9折价格底线等限制。

来源：黄埔安居

这就意味着，广州黄埔区的房票转让，不仅限制了范围，禁止跨村、跨区域流通，还进行了房票价值的管控。

这个变化最大的影响就是——如果想要再套现放票，就要先买房然后再卖出去，中间的套现时间周期被拉长了，套现的手续也变复杂了。

而前期大量屯了房票的中介、黄牛，可能就要想办法快速处理手中的票了。

在这之前，黄埔区的房票政策其实挺松动的。

2024年4月黄埔落地房票政策，初期只规定“每张房票可实名转让一次”，未严格限制转让对象，仅限定房票在黄埔区“房源超市”内购买黄埔区内的新建商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）。

但到了今年1月21日，黄埔区房票转让业务突然按下暂停键，一直到6月15日，官方才正式官宣，重新允许条件限制下转让。

为什么一开始松，后面又紧起来了呢？

首先是四个一线城市，广州作为房票先行试点的城市，一直都处于边走边看的做法，政策落地往往需要经过一段时间的市场验证，才能看得出哪里需要补丁，哪里需要纠偏。

2024年4月黄埔落地房票政策，初期仅规定“每张房票可实名转让一次”，未严格限制转让对象。

也就出现房票可以向市场其他购房群体交易的空间。

但随着时间的推移，房票的落地加速，灰色套利产业链逐渐形成。

比如中介、黄牛故意压价收票，以7-7.5折的低价从有套现需求的村民手中批量收票，再以9折左右加价转卖给外部购房者，单张百万级房票就出现了数十万差价。

但这样的套利行为，不只是房票折价了这么简单，而且容易影响新房、二手房及整个市场秩序。

低价收购房票容易击穿新房及二手房的价格体系，7-7.5折实际上相当于对市场估价确定的新房或二手房，直接打7-7.5折。

举个例子，一套票面价值400万的房产，若黄牛实际成本仅280万—300万，即便以350万，低于市场价50万卖出，单套仍有50万—70万套利空间。

如果中介、黄牛急于变现，最差的情况也能以成本价280万—300万，即低于市场价100万—120万的价格出售。

对市场而言，就相当于将原本正常的市场价拉到了7-7.5折。

而中间的折价损失由村民买单。

更重要的是，房票市场化转让，也出现一票多卖、伪造亲属关系过户、私下交易卷款失联、预售“期票”骗取定金等乱象，导致一些村民和买家权益受损。

这样的行为，也相当于房票出现了金融化，已经与房票安置，促进新房去化的初衷完全背离。

官方数据显示，截至今年6月6日，黄埔区已累计核发房票5441张、74亿元，房票网签3466套、34.5万平方米，而且还预留了近150亿元专项借款资金用于房票安置，计划在2026年全面完成。

说明黄埔区的房票总金额预计可以到两百多亿元。

而这两百多亿，虽然看起来不算多，但对推动市场消化库存是有实质性的帮助的。

官方数据显示，截至今年6月6日，黄埔区科学城集团7个房票项目累计认购存量商品房达2517套，房票认购金额44.21亿元。

所以，房票的托底作用是非常关键的。

黄埔区的房票又是这轮广州房票安置的大户，那么就很有必要从可以自由买卖的市场票据，回归到真正安置凭证，发挥原本的政策工具作用。

精准工具

广州作为一线楼市中的一员，对房票工具进行纠偏，对其他一线城市而言，往往有信号性的意义。

对于房票而言，出现这样的纠偏，相当于官方给房票划定了红线，那么基本就确定房票未来的金融化之路堵上，利用房票的漏洞投机也会堵上，所有房票都要回归安置工具层面。

房票的票面价值能够完整传导给安置群体，不形成“市场价+房票折扣”的双轨价格，让普通购房者和房票购房者共享同一价格体系，不扭曲市场定价，是稳定市场的关键一步。

所以其他城市的房票，即使未走到这一步，后面也很大概率逐步补丁，跟上节奏。

目前上海房票已经有徐汇、长宁、虹口、普陀、浦东、金山、嘉定、青浦、松江九大行政区全面落地房票安置制度，基本属于全面铺开。

9大片区全部进入房票安置主流时代，截至今年5月，上海徐汇、浦东、静安三个试点区累计完成收购523套。其中徐汇区领先占了458套，浦东新区收了64套，静安区目前1套。

来源：上海发布

近期，上海青浦区2026年首批房票在朱家角青浦大道南延伸新建工程项目完成发放，项目涉及集体土地居住房屋16户，目前已实现100%签约，共核发房票16张。

区内自2025年试点房票政策以来，已经有5个城中村改造项目落地应用；

今年1月，上海的普陀区甘陵小区一号、二号地块房屋征收签约率达到100%，并在两个地块率先试点房票奖励政策，5月28日，普陀区首张房票奖励顺利核发。

深圳方面也在快速推进。

去年12月深圳坪山区咸水湖片区一期发了房票，一期的测算房票总金额大约是20516.29万元，而拿到房票的业主，转身就奔向了坪山的新房售楼部。

6月3日，南山发布《南山街道北头村城市更新单元一期房屋征收项目房屋征收补偿方案》，按照补偿的方案测算，理论上若全部选择房票安置，那么房票总金额可以到七十多亿元。

6月17日螺岭片区城中村改造单元公告综合改造方案，按照补偿的方案测算，若全部选择房票安置，预计房票总金额可以超过100亿元。

所以，可以看到，一线城市的房票安置的规模其实非常大。

广州黄埔区的房票前期出现私下交易乱象的重要原因是部分村民有现金需求但没有合规退出渠道，只能低价找中介、黄牛变现。

那么，无论是否是广州的市场，就都需要保证政策效果不打折扣，让房票的作用精准滴灌到区域市场。

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