退市后，大悦城终于对自己下死手了

前天（6月21日），随着一纸公告，大悦城宣布把四大区域公司全砍了。

北方、华东、华南、西南，一夜之间统统打散，换成总部直管的七家城市公司。大悦城沿用了多年的“总部—大区—城市”三级管控，被削成两级。

不仅如此，业务板块也迎来了大洗牌。商业物业合并、产业写字楼独立、数智化升格。

放在行事讲究稳妥的央企地产语境里，算是比较激进的动作，也是一场迟到却极为惨烈的刮骨疗毒。

这场调整，距离田佳琳正式坐上大悦城总经理位子，满打满算，还不到三十天。这速度，多少有点“新官上任三把火”的意思。只不过，别人烧火是暖场子，眼下的这把火，是直接烧向了支撑这家央企巨头的承重墙。

说白了，大悦城这次，是把自己活生生剥了一层皮。

1

大悦城这几年最痛的病根，不是业务能力不行，而是内部两个平台的内耗。

过去很多年，它活得有点像武侠小说里的“双头怪”。A股有个大悦城控股，港股有个大悦城地产。

两套班子，两套审批，两套决策体系。很多项目还没开始干，流程已经先绕了半个中国。这种左脚绊右脚的内耗，硬生生把大悦城拖进了深不见底的泥潭。

这个死结，直到2025年11月大悦城地产完成港股退市，才算开始解开。底下的改革刀锋，也总算有了挥舞的空间。

不过，退市不是终点，而是新的起点。

退市解决的是资本的藩篱，现在解决的是组织的错位，而下一步要解决的，是生死问题。

2

如果说砍大区是清理外部防线，那业务板块的重组，则是大悦城在对自己的核心基因动刀。

商业事业部和物业事业部被打包合并，成立“大悦生活”；产业与写字楼管理部升格为“产业发展事业部”；产品中心和营销管理部合并为“开发事业部”。

看懂这个重新洗牌的排序，就看懂了大悦城的新活法。

过去的大悦城，骨子里是个端着猎枪的猎人。 依赖高杠杆、快周转，拿地、盖楼、卖住宅，赚取快钱，顺便配建一个购物中心作为点缀。

而现在，这个猎人脱下皮草，换上粗布，变成一个精耕细作的农夫。

住宅开发收缩，变成在核心城市的精准补仓，主动退居幕后提供基础现金流；而手里握着的朝阳大悦城、西单大悦城等头部顶流IP，要被彻底推向台前，成为真正的利润中心。

这其实是在近乎绝望的境地中，对标华润万象生活的“向死而生”之举。华润把重资产留在母公司，轻资产分拆上市，纯商业资管的毛利率能稳在35%以上。

如今，大悦城把“大悦生活”推上前台，就是要锚定运营收费，把重资产的包袱留给开发事业部去保基本盘，让商业和物业轻装上阵，去市场上搏杀。

3

这家央企地产五年换了三任总经理：曹荣根、姚长林、田佳琳。

80后的田佳琳是在上个月正式出任总经理。从时间上看，与眼下的改革几乎是无缝衔接。

姚长林那一轮改革，把七个大区缩成四个。到了田佳琳时期，四个大区直接没了。如果说之前砍的是枝叶，这一刀砍的是主干。力度与决心，完全不在一个级别。

很多企业在面临绝境改革时，喜欢找一个杀气腾腾的空降兵，但大悦城没有。田佳琳是典型的大悦城自己培养出来的职业经理人。

这位清华硕士，2006年以管培生身份进了中粮地产，从厦门一个普通的项目工程师干起，西南待过，华南管过，北方带过。全国四大区域，他一个人干遍了其中三个。

很多时候，最狠的改革并不来自空降兵。反而来自最熟悉体系的人。因为只有亲历过风暴的老兵，才知道哪些流程在空转，哪些部门在争权，哪些是阻碍长远发展的绊脚石。

一个时代的活法结束了，总得有人站出来，埋最后一锹土。

4

现实的财务底牌，已经不允许大悦城有哪怕一丝一毫的踌躇。

翻开大悦城的账本，数字触目惊心：

2022年至2025年， 连续四年净利润为负，累计亏损额高达96.58亿元，几乎一口口掏空了过去黄金时代攒下的所有家底。

2025年，公司营业收入仅为308.9亿元，较峰值时期直接打了五折。

2026年一季度，尽管营收同比大增46.7%，但归母净利润依然被死死扣在负数区间，经营现金流更从正的6.4亿直接逆转为-6亿元。

一家连续亏损四年的房企，需要的已经不是改革，而是一场自救。

未来的时间里，将是决定大悦城命运的生死时刻。商业运营能不能真正撑起利润？轻资产输出能不能在红海中跑通？城市更新能不能接上下一轮增长？这些才是田佳琳真正要面对的考题。

毕竟，最危险的从来不是手术有多疼，而是不敢上手术台。

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