上海楼市越来越稳了

6月是上海楼市的传统淡季，天气变热叠加雨季，看房的人少，成交自然也淡。

但今年6月，上海二手房市场却走出一条不一样的曲线。

截至6月22日，上海二手房本月成交1.8万套，全月有望破2.4万套，相当超预期。

虽然上周受端午假期影响，周成交4660套，环比下滑27.8%，但这是典型的节假日效应。

在传统淡季保持这样的成交热度，本身就是一个值得关注的信号。

上海楼市，肉眼可见地，越来越稳了。

价格底逐步确认

经历了长达三年的深度调整后，上海二手房市场终于出现了触底的迹象。

1.先看挂牌量

根据房外房研究院数据，最近一周全市二手房总挂牌约15 .69万套，环比下降0 .84%，库存量已连续10周下降。

这种持续的去库存不只是成交放量，更多是房东主动行为——越来越多的业主选择撤牌观望，或由售转租，不再接受大幅砍价。

2.挂牌价方面，近期持续呈现稳中有升的态势，卖方的心理预期正在发生变化。

3.再看成交端。当前成交价大致回到2025年5月的水平，这意味着过去一年"坑跌"的那部分行情已经得到修复。

但与2020年1月相比，当前价格仍有7.3%的跌幅；与2023年的高位相比，跌幅约达34%。

4.最直观的变化体现在议价空间上。

2025年市场最冷的时候，买家动辄砍价10%以上。而现在，成交议价空间已显著收窄。

在徐汇、浦东等核心区域，部分优质房源甚至出现房东拒绝大幅让步、临时小幅涨价的情况。

当然，这并不意味着卖方已经掌握主动权。

市场只是从"买方绝对主导"转向了"理性博弈"，但买方仍占据相对优势。

成交深度从67%回升至82%，但仍低于2023年3月的90%，市场从"恐慌性深跌"进入"磨底修复"阶段。

房东信心回升

房东情绪指数（挂牌价指数）是一个值得关注的市场先行指标。

这个指数从2023年初的100点开始，在2025年11月前后跌至76点的低位，期间跌幅24%。

那段时间，"疫情后复苏证伪"、"房企暴雷"、"收入预期转弱"三重压力叠加，房东恐慌性抛售，挂牌价"每周下调"成为常态。

但从2025年11月开始，指数在76点附近企稳，此后小幅反弹至当前的77.2点左右，并伴随小幅度震荡。

连续7周保持在情绪荣枯线以上，标志着市场从极度悲观转向谨慎乐观。

指数虽然反弹幅度不大，但意义在于——它标志着市场"止跌"了。

特别是2026Q2，出现约33个月以来首个季度环比正转（+0.5%）。

这个信号的背后有几个关键驱动因素。

首先是政策托底。

其次，市场抛压阶段性出清，急售房源经过近两年的消化，已大幅减少。

再者，房东心态从"割肉离场"转向"观望惜售"——既然价格已经跌到这个位置，不如等等看。

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核心抗跌、远郊承压

上海楼市从来不是铁板一块，从区域维度看，分化依然非常明显。

核心区——黄浦、徐汇、静安的老破小和次新房——价格指数始终高于全市平均水平，且波动较小。

特别是市区老破小，年后以来价格率先回稳。

原因很简单：在房价大幅回调后，这些房源的性价比已经凸显，租售比达到2.5%-4%，叠加新政刺激，刚需开始下场抢房。

一套内环内200万的老破小，月租金能到5000元，租售比超过3%，对于自住刚需来说已经具备很强的吸引力。

而郊区则是另一番景象。郊区老破小是表现最差的品类，价格指数一路下滑至60以下，跌幅超过40%。

郊区次新房同样表现疲软，且仍在下降趋势中。

非核心地段、缺乏学区或配套优势的房产，正在被市场大幅折价。

浦东临港、松江远郊、青浦朱家角等区域，库存高企，去化周期漫长。

从总价段维度看，分化同样清晰。

300万以下和300-500万这两个价格段的房源已经企稳，合计占全市成交量的85%左右。

这是刚需的主战场，也是政策放松后最先被激活的区间。

500-2000万的中高端房源，趋势尚未止跌，改善型需求的释放仍然受到"卖一买一"链条不畅的制约。

2000万以上的豪宅则表现相对稳定，这部分客群受收入预期的影响较小，更多是资产配置驱动的需求。

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买卖双方天平开始倾斜

市场的本质是人心的变化。

所有市场信号的背后，都是买卖双方心态的博弈。

2023年到2025年，上海二手房是典型的买方市场。挂牌量高企，买家拿着大刀砍价，房东为了成交一再让步。

"以价换量"是主旋律，房东的心态是"能卖则卖、尽快脱手"。

但从2025年下半年开始，尤其是"沪七条"出台后，房东的心态发生了微妙的变化。

挂牌量持续下降，议价空间收窄，临时加价的现象开始出现。

买方的心态同样在变化。

2025年，买家是典型的"观望"——政策会不会更松？价格会不会更低？等等看。

而现在，部分买家开始担心"错过"，尤其是一些刚需客户，看到挂牌量减少、议价空间收窄，担心便宜的房源被挑完，下场买房了。

不过需要认识到，当前的市场回暖仍是"温和的"、"结构性的"。

买方观望情绪并未完全消退，尤其在中高端市场，改善型客户仍在等待更明确的信号。

综合来看，上海二手房市场正在经历一个重要的阶段性转变——从"恐慌性下跌"进入"磨底修复"。

这个判断的依据有几个：挂牌量连续下降、议价空间收窄、房东情绪指数回升、成交量在传统淡季保持活跃。

这些信号叠加在一起，构成了一个"底"的轮廓。

但需要强调的是，"磨底"不等于"上涨"。

当前的价格企稳，是建立在两年多大跌、跌幅超过30%的基础上的。

需求端尚未全面复苏，收入预期、人口结构等中长期因素并未发生根本性改变，居民贷款数据还在缩水。

对于购房者来说，当前是一个相对友好的窗口期。

挂牌量虽在减少但仍处高位，议价空间虽在收窄但仍存在，利率处于历史低位，政策环境宽松。刚需可以择机入市，改善可以慢慢挑选。

对于房东来说，市场虽然已从"买方市场"转为"理性博弈"。但"跳价"或"惜售"可能错过成交窗口。不好的产品，依然要加速卖。

上海楼市正在磨底。这个过程不会一蹴而就，可能会有反复，震荡。

但无论如何，最坏的时期已经过去。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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