连刷地王，楼市彻底进入自由定价时代

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳的宅地，进入市场自由定价时间。

央企牵头抬价。

溢价率拉爆

备受市场关注的宝安中心区北街坊A002-0113地块，今天（6月25日）下午竞拍。

结果也已经出来了，保利以105.1亿元击败华润招商、中海以及建发拿下地块，综合楼面单价约87924.039元/㎡，溢价率99.05%。

这个综合楼面单价，不仅刷新了宝安区域的宅地出让楼面单价，与一路之隔的观潮府当初的拿地综合楼面单价还贵了约2.8万/㎡，成为深圳土地出让历史第三贵的地块。

而这次地块最大的看点是，经历355轮的抢夺，溢价率直接拉爆整个深圳过去的土地出让溢价，几乎翻了倍。

原本按照市场的预期，该宗地块可能会成为观潮府的二期，然后链接项目整体成片开发。

如今，保利一举拿下，地块的设计及规划，将又是另一番景象。

观潮府今年两度推售，共184套住宅，备案均价约14.87万/㎡，单价区间约14.2万—15.09万元/㎡，总价区间约2013～1亿427万。

开盘销售去化情况都不错，首批房源虽然未能日光，但从深圳房地产信息平台的备案情况来看，剩余房源也不多。

按照市场这个定价，预计未来项目也要照着14万+/平的节奏走。

实际上，宝安中心区北街坊A002-0113地块成为新地王是在预料之内的。

6月深圳已经有两宗核心宅地提前打了样本。

6月12日，位于前海桂湾的T201-0233宗地打了样本，厦门建发以35.25亿元拿下，溢价率拉到114.29%，综合楼面单价去到约9.59万/㎡，竞拍也去到300轮。

6月5日，位于南山粤海街道的T204-0153宗地，被保利置业以约57.72亿，综合楼面单价约10.87万/㎡，竞拍291轮拿下，溢价率为150.74%。

前两宗地王的溢价率都已经翻倍，所以宝安中心区北街坊A002-0113地块也没有什么悬念了。

但这样的“地王”诞生节奏，已经不是简单的地块出让这么简单了。

其中两块还是保利刷出来的成绩，很难说不是带着任务来的。

一方面，“地王”刷新的时间极短，单就6月就出现了3宗“地王”。

这样的用地热度，深圳的市场已经很久没有出现。

而三宗“地王”的价格，已经不是个案，仅楼面单价就已经突破区域的价格天花板，未来不仅区域的价格天花板会被重构，整个深圳的价格体系都会重构。

核心区用地价格及新房住宅价格，都将会看到新一轮的抬升，并且还是整体性的抬升。

另一方面，宗地溢价率拉爆，也意味着，深圳的核心区域地块，已经完全交由市场来定价，就像过去新房的备案价格，不再指导，而是交还市场，让市场说了算。

这背后，反映的是深圳建立健全“人、房、地”要素联动市场逻辑，这些都在逐步地落实了。

所以，接下来，深圳大概率要迎来一个完全的自由市场，用地价格、住宅备案价格，全交由市场。

那么，开发商们无论是拿地，还是卖房，都各凭本事。

保利重整棋局

仅仅6月，保利便在深圳砸了162.82亿元，在深圳出手阔绰，保利在广州的大本营，最近也表现得相当积极。

6月22日，保利以底价拿下广州花都区天贵北路以东、花都大道以南CA0503071地，成交价67475万元，综合地块楼面价约7560元/㎡。

而2026年6月15日，经过27轮竞价，保利以总价约13.49亿元，拿下白云区黄边北路北侧AB2902026地块，成交楼面价约2.7万元/平方米，溢价率约为23.87%。

在广州拿下的这两宗地，虽然是非天河、越秀、海珠这些核心区的位置，但也都是花都以及白云区的优质位置。

花都拿下的地块，位于花都中轴CBD范围内，北侧一路之隔就是融创文旅城，周边有骏壹万邦广场等商圈，广州实验教育集团花都石岗小学、黄广凤凰北小学、华南师范大学附属学校等教育资源；

白云的地块，同样核心，周边学校、地铁、商业都配齐，贴着设计之都最成熟的一期，周边产业和住宅密集。

再往前看，保利在今年开年，为了珠江新城的最后一块拼图马场地块，保利和越秀火拼了两百多轮，虽然最后越秀拿下了地块，但也可从中窥见保利对这宗宅地的决心。

而整个6月，保利在深圳以及广州，截至目前，累计已经砸了183.06亿元。

如此高密度、高金额的拿地动作，放在保利身上，明显绝非临时起意。

这样的变化，实际是开年以来保利组织架构重整后的一面镜子。

今年年初，保利发展启动了新一轮大范围的组织架构调整，核心逻辑就是“区域整合、权限下放、聚焦核心”。

广深作为大湾区，乃至全国楼市最具韧性、利润最丰厚的核心战区，很显然也被提升到了战略优先级的最高位。

而这些拿下的地块，都有一个共性，除了位居核心，还有就是容积率以及限高的约束带来宜居低密属性。

那么，接下来这些项目会以怎样的产品面市、能否撑起对应的价格预期，也将成为检验这轮保利拿地战略成败的试金石。

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