山西
太原近一年出现了二宗用地的“溢价”土拍。
一宗51%，一宗31%，这个现象引发投决口的从业人员思考——太原到底能不能拿地？
以宏观市场看，太原主城区从年销1000万平到现在300多万平降幅近70%，可谓市场走弱！
太原土拍规模从每年近万亩到现在的千亩上下，主动成交的土地少之又少，可谓惨淡。
如此数据下行的市场，不仅让众多全国品牌房企望而却步，对太原拿地布局打上了“封印”！
连续二三年对太原楼市研判中，太原楼评君一直在提个词汇——持续分化。
它具体表现可被描述为：新房中更多比例走向改善、豪宅，维持市场低位成交，高位单价。
二手房走向刚需，成交库存量大，成交难度大，成交量也在放大，只有价格跌跌不休。
其中二手房刚需不再表现在面积上，而是功能型，如150～180平旧规四居依旧属刚需类。
住房改善需求客群回归中产市民的住房更迭，被赋予其他的维度：
1，楼龄新净。
2，新规产品。
3，公区强化。
4，地段中上。
5，低容低密。
6，物业升级。
于是改善类产品中，出现了一种奇怪的现象——地段不再是改善排序的第一位。
譬如金茂晓棠1.4万+，金地华章1.4万+，单纯论地段金茂和金地所在板块是支撑不足的。
然而他们依托产品+营销+品牌效应，实现了跑量好价的市场表现，成为“溢价”明星改善盘！
于是我们思考：到底是什么原因能支撑太原这种弱势城市的“溢价”土拍现象？
我们思考几个宏观的问题…
太原新房市场是否触底？楼评君认为，根据板块的人口和供地节奏看，可板块有触底。
比如三公里内，无尾盘在售，三年内无土拍，半径三公里区域综合人口数量30-50万人，这样的素质下，拿地可在100-150亩的规模是安全的，初期峰值年均去化50亩是没多大问题的，典型项目如建投诗意汾河。
太原为什么新房售价和二手房出现“背离”走势？新拿地改善该不该做小面积？
太原新房宏观溢价来源于1.5万以上准豪宅、豪宅项目成交拉动。如华润瑞府、晋阳金茂府，中铁建国樾府，保利龙城璞悦，龙城天珺等。
归根到底，太原的顶部豪宅市场规模基本未变，在千亩星河湾延续十五年的营销中，这部分市场成交量扛过了楼市上行和下行周期，维持不变，但这个分子（豪宅成交量）在分母（全市成交量）中占比出现了“倍增”现象。
其次新拿地核心优势在于换代周期下，新规的刺激作用，就像电动汽车替代油车，并不一定是油车赛道“不好”，而是新事物更有吸引力。
回顾太原南城近年的改善盘，金茂悦的最小户型、紫云府最小户型，星河湾最小户型，不符合项目定位秉性的产品往往需要“折价”处理。
新规下，120就是旧规的145，结合项目的实际和典型项目的实践…
龙城璞悦畅销为旧规145和新规156户型，建投和悦是新规128-140户型。
山钢和当代注都是旧规，主力畅销115-135之间，至于该不该做小户型先思考定位在竞争市场的档次，新规在高容用地100平左右的产品颇为鸡肋，但依旧是华侨城板块畅销产品。
太原未来的拿地思考…
在房企不太积极拿地的市场下，国央企成为了市场的支撑的主要力量，底价成交为主。
在新规市场下，有一些地块可能增加了竞争者，土地溢价有所回升，但市场基调依旧是“筑底”阶段。2025年，晋城市场土拍出现了多宗土地溢价成交，这些溢价土地能否继续支撑房企的野心在2026年或有知晓。
房地产双轨制下，基础保障房没有土地成本是大势所趋，希望在改善类土拍中，房企的拿地目标是：降低土地在房价的占比，扩大新规产品革新在房价的占比，推动好房子的建设。
楼评君最后有一个思考——
为什么溢价51%的土地开发产品层高仅有3.05米，而底价获取土地的建投和悦龙城在限高的条件下依旧选择了3.1米。
到底房企在土拍控价，产品加价和土拍加价，产品控本，那条路会走的更远？
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