百亿拿地，保利补上顶豪最后一块拼图

6月25日，深圳上半年最后一场土拍落槌，宝中百亿地王出炉。

宝中这块地会拍出高价，其实不算意外。地块大，位置正，隔壁观潮府备案均价14.8万/㎡，今年4月首开即热销。珠玉在前，地块争夺激烈是必然的。

但真正超出市场预期的是两件事：

一是价格，四家头部央国企拼了355轮，从52.8亿拍到105.1亿，溢价99%。这个激烈程度，放在2026年的全国土地市场上，是现象级的。

二是赢家，将地块收入囊中的，既不是华润，也不是中海，而是保利。

很多人想问，为什么会是保利？但对这个结果，我一点也不意外。宝中这块地，保利从一开始就势在必得。

在顶豪这条赛道上，保利的实力毋庸置疑。北上广深四大一线城市，保利在北京、上海、广州都有扎实的顶豪标杆。唯独在深圳，保利始终没有一个能和这些项目并肩的顶豪代表作。

这并非保利不想，而是这件事本身就很有难度。

拿地，尤其是在深圳核心区拿到一块配得上顶豪定位的好地，比进入深圳的难度更大。

对保利来说，这是时机问题。而105亿落子宝中，恰恰就是一家行业龙头在最合适的时间，抓住了最合适的机会。

01

深圳这块拼图，为什么非补不可？

房地产走到今天，有一件事越来越清楚：一线城市的市场份额，决定了一家房企的天花板。

市场总量在收缩，但资源和购买力并没有消失，而是在加速向头部城市集中。谁在一线城市站得住，谁就掌握了穿越周期的主动权。

这个道理，行业里人人都懂，但真正能做到的，屈指可数。

保利是做到的那一个。2025年年报显示，保利聚焦的38个核心城市，贡献了超过九成的销售额；新增土地储备中，一二线城市占比超过90%。资源往最确定的方向集中，这不是短期策略，而是保利这几年一以贯之的基本逻辑。

而一线城市要站稳，顶豪是绕不过去的赛道。这条赛道对房企的要求最苛刻，产品力、品牌力、资金实力、客户运营能力缺一不可，但回报也最丰厚。

保利产品力排名全国第二，上海的保利外滩曜、杭州保利天珺入选克而瑞发布的2026年上半年全国十大高端作品……在这条赛道上，保利已经是第一梯队的选手。

但一家全国性央企龙头的高端产品力，在深圳也不能没有具有代表性的顶豪标杆。

从城市地位看，北上广深四座城市各有各的分量，但深圳身上叠加的势能，在当下这个时间节点是最密集的。它是大湾区的核心引擎，全国科技产业密度最高的城市，明年还要以APEC东道主的身份站到全球舞台的聚光灯下。

一个确定性的趋势是，这两年深圳的产业结构正在发生质变。比亚迪、大疆之后，深圳新一批AI、具身智能、半导体领域的硬科技企业正在接力成为中国在全球科技叙事中的执笔者，新一代产业财富开始真实地沉淀到这座城市里，这也是深圳当下正在发生的事。

与此同时，深圳的财富创造能力和高净值人群的厚度，为顶豪市场提供了全国最扎实的需求基础。过去半年多，深圳核心区顶豪接连热销，已经充分说明了这个市场的真实购买力。

更现实的一点是，深圳核心区的顶豪赛道上，华润、招商、中海早已入局。保利作为连续多年的行业第一，在这个战场上不能没有代表作。

总结来说，深圳这块拼图对保利来说，不是补不补的问题，而是什么时候补、怎么补的问题。

02

为什么是现在？

但深圳这块拼图，保利想补齐，光有意愿远远不够，还得等时机。

大家都知道，顶豪对地块的要求很高。体量不能太小，太小了做不出完整的社区品质；位置不能偏，偏了就撑不起顶豪的定位；周边配套不能靠等，靠等就意味着产品落地后还要熬好几年。能同时满足这些条件的地块，深圳核心区几年都未必能等到一块。

更不用说，深圳核心区的土地供应本就极度稀缺，优质宅地的出让节奏完全不在开发商手里。保利想进场，只能等窗口打开。

而保利等到的，恰好是两个条件同时成熟的罕见窗口。

第一个是市场周期。

经过几年深度调整，深圳豪宅市场已经率先企稳上扬。今年以来，联泰超总湾、招商玺、沄玺先后入市，销售表现都相当强劲。而宝中地块隔壁的观潮府14.8万/㎡首开热销，直接验证了宝中板块的高端购买力。

市场底部已经探明，回暖迹象清晰。在这个阶段进场，保利拿到的是调整期的筹码，面对的是修复期的市场。

第二个是土地供给。

过去几年楼市调整，深圳的供地策略也随之变化，核心地段一批原本规划为商业用途的地块，被调整为住宅用地出让，一批过去多年都拿不到的核心区优质宅地被释放。

今年6月，南山粤海、前海桂湾、宝安中心区三宗核心宅地接连出让，全部刷新各自区域的楼面价纪录。但这种机会注定是阶段性的，核心区能拿出来调整的地块就那么多，宝中这块之后，下一块同等量级的地什么时候出现，谁也说不准。

拿地的两个必要条件，其时间窗口同时打开，已经足够让保利下决定。但最关键的，还是地块素质。宝中这块地，恰好就是满足顶豪标杆所有条件的优质地块：

1）体量够大。宝中地块占地约3.73万㎡，计容建面约11.95万㎡，是前海桂湾地块的3.1倍，后海科技园地块的2.6倍。深圳核心区土地日益碎片化，这种成规模的净地极为罕见。

保利要在深圳落地最高端的产品序列，需要的正是这种体量的舞台。

2）位置够核心。宝安中心区是前海扩区后的直接辐射区，深中通道的珠江口门户，南侧紧邻腾讯科技岛，正处在深圳城市重心西移的主轴上。

3）配套够成熟。欢乐港湾、壹方城、3条地铁交汇、湾区之光摩天轮、湾区之眼书城、一梯队教育资源，全部已经落地，不是规划图上的远期承诺。明年APEC还将进一步提升整个片区的城市面貌。

周期触底，供给打开，地块素质拉满。这样的机会，注定稍纵即逝。

保利在这个节点果断出手，鏖战355轮竞价最终胜出，靠的不是运气，而是对时机的精准把握和志在必得的战略决心。

03

保利的底气在哪里？

在当下这个行业环境里，多数房企连正常拿地的意愿都在收缩，保利却一口气拿出百亿级资金砸在一块地上。这份底气从哪来？

第一个层面，是保利坚实的财务底盘。

保利在手现金规模常年保持行业第一，融资成本处于行业最低区间，经营性现金流连续多年为正，签约回笼率连续多年超过100%。保利还是头部房企中唯一一家将境外美元债全部清偿的企业。

105亿对保利来说，不是倾尽家底的孤注一掷，而是余粮充足前提下的主动出击。这种财务底盘，是保利敢做百亿级投资的基本前提。

第二个层面，是顶级的产品兑现能力。

拿到好地只是起点，能不能做出好产品、能不能卖得好、能不能把现金流收回来，这条链路才是真正的考验。保利做顶豪，不是纸上谈兵，而是实打实跑通了从拿地到兑现的完整闭环。

保利上海世博天悦单盘约200亿，靠的不只是产品本身，而是从定位到定价到销售节奏的系统性正确。广州玥玺湾从研发到交付，成为行业学习的范本。保利在其他城市的每一次顶豪标杆落地，都是这套能力的完整验证。

有这些经验和体系在，深圳这块拼图补上之后，保利完全有能力交出同等水准的作品。

第三个层面是战略的一贯性。

保利董事长刘平今年提出“重塑保利”，开发主业的核心策略是“不动产投资开发做优”。做优就是把资源集中到最核心的城市、最核心的地段，用最强的产品能力去拿下最高价值的市场。

这也是保利这几年一直在执行的方向。始终按自己的判断和节奏出牌。该出手时果断出手，这就是战略定力。

04

结语：

在强者为王的时代，强者的选择本身就是风向标。

保利作为连续多年的行业第一，手握行业最充裕的现金、最低的融资成本，最强的产品能力之一，在这个时点以百亿级投入重仓深圳核心区，本身就是一种表态：

看准深圳的城市能级跃升，看准宝中的战略价值，看准这块地的稀缺性和产品承载力，然后果断落子。

保利以105亿进场，等于是用行业第一的判断力，为深圳核心区的价值又做了一次背书。

接下来就让我们期待，保利在这块地上交出什么样的标杆作品了。