上海
住房租赁市场蓬勃发展的当下，
居民租住安居需求不断增强。
面对分散隐蔽的租赁风险，
如何以数字化手段筑牢群众安居防线？
上海法院研发“房屋租赁合同、委托合同纠纷案件房产中介公司经营异常风险提示预警”应用场景（以下简称“租赁风险提示预警”应用场景），依托司法大数据构建住房租赁风险预警机制，为优化房屋租赁行业治理生态提供可推广、可复制的数字化治理方案。
风险识别：租赁住房行业治理的需求回应
当前，住房租赁市场发展态势稳健，但一些房产中介公司的经营模式存在不规范之处，制约行业进一步发展。
例如，“高收低租”“长收短付”行为，先是以高价从房东处收取房源，再以低价向租客一次性收取半年或全年租金；再比如，“多级转租”行为，房屋经多次转手出租，易引发产权人、承租人与次承租人等之间的纠纷。
面对海量交易数据，单纯依靠传统人工排查风险，在效率和效果上面临挑战，亟待通过数字化手段实现治理效能的升级。
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数智赋能：司法大数据驱动风险防控新模式
上海市浦东新区人民法院研发的“租赁风险提示预警”应用场景是上海数字法院在涉房屋租赁、中介合同治理领域的重要实践。该场景以全流程智能审判辅助系统为支撑，通过多维度数据整合构建科学筛选规则，能够实现对经营异常公司的精准识别，并分类提供高效处置路径：
对涉刑事关联案件稳妥衔接刑事、民事审理程序，对破产公司提示移送专属审判通道，对普通异常案件标记纳入群体性纠纷关注范围。
截至目前，该场景已触发案件线索1220条，反馈有帮助数685条，反馈有帮助率达91.09%，有效提升了风险处置的及时性和精准度。
实践中，该应用场景曾成功预警一家涉诉超20次的高风险房产中介公司，经承办法官进一步核查，发现该公司经营陷入僵局，已无工作人员可出面解决纠纷。承办法官据此及时开展调解工作，促成产权人与承租人直接签约，纠纷得以妥善化解，避免双方损失扩大。该案例为后续数十起类案纠纷化解提供参考，充分体现了风险预警机制在纠纷高效化解、源头预防中的积极作用。
全域协同：全国法院“一张网”为场景插上“翅膀”
立足全国法院“一张网”数字化底座，“租赁风险提示预警”应用场景打通数据壁垒，助力上海法院审判质效提升的同时，在跨区域协同和数据共享方面有了新突破。
例如，2025年，在审理一起涉及某租赁住房经营管理股份有限公司的案件时，承办法官通过应用场景预警发现，该公司此前已进入破产程序，通过“一张网”平台进一步排查，发现其所属集团项下关联公司近5年在全国范围内涉及大量诉讼案件，且分布在上海、江苏、浙江等多个地区，案由为房屋租赁合同纠纷。承办法官向当事人告知企业涉诉、异常经营现状，引导当事人及时收回案涉租赁房屋，防止损失持续扩大，同时释明破产债权申报法律规定，厘清当事人后续处置路径，缓解当事人顾虑，最终案件以当事人撤回诉讼处理。
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全域数据整合打破单一本地数据研判的风险识别局限性，形成覆盖全国的风险主体“全景画像”，为各地法院实现精准司法、提升风险预警效率提供坚实数据支撑。后续，随着场景的深入应用，筛查形成的预警信息还可依规适度向社会公众开放，帮助产权人、承租人甄别不良经营机构，从源头减少矛盾纠纷增量。
伴随着租赁住房市场的发展，这套“司法+科技”协同治理模式，既为住房租赁市场筑牢风险防火墙，也为全国租赁市场的规范发展注入法治动能。
未来，上海法院将继续以全国法院“一张网”为基础，通过全流程智能审判辅助系统，持续优化模型的精准性与适配性，让司法数字成果更好地服务于群众的安居需求，助力住房租赁市场持续健康发展。
本期作者
陈韫鏐
上海市浦东新区人民法院金桥法庭法官（原立案庭法官助理）
线索提供丨审监庭、立案庭、金桥法庭
稿件来源丨“上海高院”微信公众号
素材提供丨丁婧
本文作者丨陈韫鏐
责任编辑丨陈卫锋
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