从闲置大铺到商场流量引擎，大面积主力店退场改造怎么破局？

一个扎心的现实正在全国商场上演：千㎡级冰场、万㎡大卖场、跨层影院批量退场，留下层高特殊、动线闭塞、租金低效的巨型空白空间。

过去商场习惯 “等主力店填空”，如今单一大型业态早已扛不起客流与坪效双重压力。最近出圈的、两大冰场改造焕新、上海凯德龙之梦超市爆改，再加南京德基一期影院撤场改造，这些项目的成功落地，给出了大面积主力店退场后的破局解法！

冰场调改案例 ：北京大兴天街·沐光岛

冰场→沐光岛城市绿洲（家庭全客群自然体验街区）

沐光岛开业 4 天，商场日均客流突破 6 万，同比上涨 15%；改造区域销售额同比暴涨 700%，租金坪效提升超 3 倍。

改造基底：原 L3-L4 层标准赛事级真冰冰场，双层封闭空间，常年仅亲子周末客流，工作日空置严重，维护成本高昂，十年老店核心冷区。（下图为改造前的冰场）

改造设计核心逻辑：先造场景，再填充业态

• 空间重构：打破封闭冰场，引入自然采光体系拆除原有全封闭保温墙体、冰面制冷设备，打通两层楼板，顶部开窗打造大面积采光顶；

• 置入 12 米巨型室内神木

• 10 米跨层室内水幕

• 沙色旋转云梯回廊

• 用沙生植物、低饱和侘寂风材质，打造室内可呼吸森林空间，彻底消解冰场冰冷厚重的工业感。

• 动线升级：立体回廊打通全场客流新增贯穿上下层旋转扶梯、多组直达观光梯，林下外摆、环水漫步通道形成环形闭环动线，消除原有冰场单向进出的闭塞问题。

• 业态拆分：单一大铺拆解 24 家复合小店摒弃单一娱乐业态，混合正餐、特色小馆、咖啡甜品、生活美学零售，覆盖早中晚全时段，解决原冰场仅周末有人的潮汐客流缺陷。

超市调改案例：上海凯德龙之梦虹口

两层家乐福大卖场→6500㎡南洋主题美食街区

·改造基底：B1+B2 双层传统家乐福大卖场，地处地铁尽端，进深狭长，线上生鲜冲击下客流持续萎缩，两层整铺空间分割难度大，地下无自然采光，常年昏暗压抑。

·改造设计核心逻辑：尽端空间造故事，用主题化解动线死角

·空间叙事包装：南洋时光列车主题，弱化地下压抑感划分槟城车站、牛车水街、斑斓市集六大主题板块，暖调复古材质弥补地下采光短板，形成强记忆 IP。

动线重塑：U 形环形街区，消除尽端死角原本直通到底的狭长超市动线，改造为 U 形环绕街巷，多出入口联动地铁通道，沿街全开放式铺面，大幅提升顾客停留时长。

业态分层拆分，兼顾刚需与特色B1 保留小型精品生鲜超市承接社区刚需；B2 整体打造南洋美食街区，数十家中小品牌高低租金组合，整体收益翻倍。

影院调改案例：南京德基广场一期 7F

整层影院全面撤场→空中花园高端餐饮集群

改造基底：商场 7 楼整层传统多厅影院，占据顶层最佳挑高空间，仅夜间观影客流，租金远低于零售餐饮；7 楼是唯一连通一二期的空中廊道，但过往客流极少，楼层价值长期浪费。

改造设计核心逻辑：顶层采光改造，打通商场双区动线，拉高餐饮溢价

空间重构：拆净全部影厅、隔音墙体，释放超高层高拆除封闭影厅、厚重隔音隔墙，打通整片楼板，搭建弧形全景玻璃采光穹顶，打造室内空中花园；利用原影院 6 米 + 挑高，给餐饮品牌打造双层复式店面，强化空间辨识度。

动线破局：激活一二期空中连廊，把冷层变必经通道改造前 7 楼是 “无人上楼死角”，改造后以花园景观为打卡点，主动引导逛完一期重奢客群穿过 7 楼廊道前往二期，彻底盘活跨楼层动线。

业态精简高端化，彻底摆脱潮汐客流整片影院不再拆分零散小店，仅布局 6 家高端特色正餐（泰餐、创意淮扬、日料等区域首店），搭配大面积公共花园休息区；全天午市、下午茶、晚餐、夜宵全时段经营，彻底解决影院仅晚间营业的短板。

结合冰场、超市、影院三类退场主力店，派沃设计通过实践验证总结可复制改造方法论分享：

方法论 1：空间重构 —— 拆大合小，消解原有业态结构枷锁

·冰场类双层挑高：打通楼板、采光顶，拆分为中小商铺 + 公共景观；

·地下超市狭长铺：环形街巷布局，弱化进深压抑感；

·影院专属三种改造模式

① 全拆清零（德基 / 武汉保利）：全部拆除影厅墙体，做花园餐饮、室内运动、潮流主题街区，适合高端商场、年轻商圈；

② 缩铺保留（惠州华贸）：保留 30%-50% 优质影厅，剩余面积拆分餐饮、KTV、脱口秀剧场，适合社区综合商场；

③ 微改造复合（区域中小商场）：不拆影厅，仅改造前厅候场区域，植入咖啡、文创、快闪店，低成本提升坪效。

通用原则：大面积空间 70% 经营性商铺，30% 公共场景引流区。

方法论 2：动线破局 —— 解决 “客流不愿抵达” 核心痛点

高层冰场 / 影院：新增独立直达电梯、跨层扶梯，高空视觉景观吸引客流上行；影院原有狭长候场通道全部拓宽、打通，消除昏暗封闭走廊。

地下尽头超市：多开口联动地铁，环形街巷分流。

方法论 3：场景先行，打造商场自有差异化 IP

改造关键：优先开窗采光、大面积绿植、开放式街巷；纯拆除改造可打造空中花园、室内山谷、运动潮流场景；缩铺改造则用网红餐饮、潮玩弱化影院工业压抑感。

方法论 4：业态复合化，摆脱单一业态潮汐困局

当商业从 “靠主力店撑场” 进入 “靠场景留客” 的存量新阶段，大面积主力店退场不再是商场危机，反而成为项目迭代升级的最佳窗口期。闲置千㎡大铺不是负担，只要重构空间、打通动线、打造独家场景、拆分复合业态，就能把原本的客流冷区，重塑为商场自带流量的核心地标，实现客流、销售、租金三重跃升。

未来存量商业的改造核心，从来不是填补空白，而是重新定义空间的价值。

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