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太原楼评☞| 业内视角
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导读
保利南屯项目——向上跳出内卷赛道，从改善走流量转向大平层保溢价。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
方案调整｜战略大变
2026年5月18日太原审批管局发布：关于狄村城改安置项目地块二十五建设工程规划设计方案调整的公示。
2026年7月3日，太原审批管理局发布：关于太原市南屯村城改用地18号地块建设工程规划设计方案调整（保利长风住宅小区项目）的公示！
该地块是南屯城改的开发余量——18号地块。地块北侧为原融创太原府营销中心，从区域规划布局中，属于融创开发策略中保留下高价值的地块。
此次规划调整，属于颠覆性。
原方案的逻辑是：融创太原府【户均140平】的“加强版”，调整方案直接变成华润瑞府【户均220平】的“接棒人”！
NO. 1｜保利南屯方案调整
由于南屯用地4.2容积率，项目的基本楼栋排布已经“锁死”，可变空间极低。故而新旧方案的8栋高层和基本位置并未发生变化，核心变化如下！
1，西侧楼栋增加楼层，楼王栋座降低楼层。
其导向层高差异化，强化楼王大面积层高3.3米舒适度，提升改善质感。同时保障货量不变挤压向其他楼栋，适度会影响西侧6号地块的融创太原府低楼层采光。
2，强化小区的公配级别，匹配高端定位。
从经济指标数据中能看出保利加大内部公共配套（会所、康养、休闲空间）配置。
3，收缩商业货值，优化总货值。
商业占比从9.52%降至4.61%，减少了近一半。住宅从15.95万平提升到17.25万方，从豪宅类项目的兼顾流速，住宅占比放大更明智。
4，户型大调整，定位升级。
户型结构做大户型合并，砍掉中小面积段。项目从1159户降至887户，户均面积从150平直接跃级到200平，项目定位直指“豪宅”属性。
NO. 2｜保利南屯效果图变化
从原方案的效果图，和南侧、西侧的融创太原府风格延续，协调性统一，整体属于延续融创太原府的产品结构做适度的优化。
修改后的方案明显风格发生了“突变”，公建化立面，高窗墙比，沿用新规产品的高端豪宅的形态跃然纸上。
2026年7月，楼评君去该地块的现场感受，通过实拍图来对比看，项目南侧的建筑风格如图，略显素颜。
地块目前西侧已经动工，建筑风格将会明显优于南侧、西侧的建成融创太原府。
NO. 3｜思考保利的开发逻辑
寸土寸金的地段，如何导向开发目标？
流速和溢价是房企开发策略重要衡量的因素，通常符合市场主流所需的户型产品能保障流速，但溢价有限。或导向分类市场，降低流速预期。
从方案调改的表层看：压缩户数，套均拉升，从140-160转向180-240段的纯粹高端改善圈层。
底层逻辑：稀缺土地，放缓去化，拉长周期，不走考虑压缩节奏的“跑量”模式，而是转向了高溢价，中流速的目标。
纵观周围以及保利的高端系产品，保利天悦【180+】、保利天珺【190+】、龙城天珺【170+】，其中保利天珺是略显“保守”的案例。
其次，看目前保利畅销产品——龙城璞悦，高峰月销售超4亿元，成交热销主力156平，小区户均近180，结合保利前面的产品情况，大致推断：
南屯地块定位要吸取保利天珺，越级龙城璞悦，相较保利天悦要做到新规产品的迭代+公区配套的升级，故而产品升级也是符合逻辑的。
此外，保利深耕高端改善盘，对于此类客群的购买力和产品偏好有较高的沉淀，做融创的升级版，仍需和太原府的存量面积竞争，单价势必胶着。
主动拉开面积差距，重新定义南屯的土地价值，用产品迭代升级，新规高得房率，在面积相对控制的情况下，叠加保利的精装优势下，匹敌华润瑞府高旧规的套内面积，打造新一代的商务区大平层。
大家认为保利南屯项目的售价在什么范围更符合您的心理预期？
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