京沪二手房爆了，楼市拐点快到了吗？

过去几年，很多人被困在地产寒冬里苦等春天。“房价何时能企稳”成了所有人都在关注的谜题。

今年，市场终于出现了一丝积极信号。1-5月，京沪二手房来了一波强势的“量价齐升”。

北京二手房累计成交量同比增长4.8%。上海同比增长12.2%。更提振信心的是，京沪二手房连续4月实现房价环比上涨。即使在5月份的楼市淡季中，北京二手房均价依然环比增长0.1%，上海环比增长0.6%。

京沪二手房究竟是怎么复苏的，能传导到全国楼市吗？本文持有以下观点：

1、刚需用户入场。京沪二手房300万元以下房源占比均在70%以上。按华泰证券的说法，房价调整后，“低总价房屋”每月收的租金和买房还贷的月供差额较以前大幅降低，带来了租转购用户的入场。

2、全面复苏取决于居民收入能否提高。全国70大重点城市二手房仍处在“量增价减”中。参考日美韩的地产复苏经验：货币流动性是必要非充分条件，收入增长和人口将主导房价趋势。在国内地产已具备宽松环境的当下，且人口结构很难短期改变的情况下，楼市拐点更取决于居民收入能否增长。

京沪二手房连涨4月

京沪两地的二手房经纪人们，终于等到了春天。

如果你加了一个经纪人微信，会发现他在朋友圈配文发的最多的是：“姐，这套真没了，要不看看同小区另一套？”

中介的话术或许有水分，但数据不会骗人。

今年前五个月，京沪二手房的“量价齐升”表现得非常明显。

成交量方面，根据中指研究院数据，今年1-5月，北京二手住宅累计成交7.7万套，同比增长4.8%。上海二手住宅累计成交10.8万套，同比增长12.2%。尤其是最近两个月，京沪两地的二手房成交量创下了近五年来的同期新高。

对比而言，2025年北京全年二手住宅成交量同比下降0.8%，上海同比增长4%。这意味着，北京来到了拐点，而上海则实现了大幅增长。

更核心的信号是，京沪二手房今年久违地出现了淡季不淡的特征。

在过去几年的熊市中，“金三银四”之后，5月开始的成交量通常都会断崖式下滑。但今年不同，京沪两地的成交量同时稳住了。

例如，2022年到2025年，上海5月二手房成交量的环比下滑幅度在8%到32%之间，但今年5月，成交量环比仅下降4.2%。

成交量增长固然重要，还要看成交价的变化。毕竟从趋势上看，去年在“以价换量”的推动下，京沪二手房成交量也较前几年有过修复。

但今年最本质的不同在于：京沪出现了成交放量、挂牌趋稳与价格企稳同步出现的情况。

挂牌趋稳意味着楼市的新增抛盘在收缩，此时自然产生的成交量上涨，才能使房价止跌。相比过去几年新增挂牌量的持续上涨，今年京沪的挂牌量有了趋稳势头。例如，今年5月，上海新增挂牌量环比仅增长1.25%，几乎走平。

成交上升、挂牌趋稳，直接带动了房价上涨。根据国家统计局数据，京沪二手房已经连续4个月实现房价环比上涨。即使在5月份的楼市相对淡季，北京二手房均价依然环比增长0.1%，上海环比增长0.6%。

那么问题来了，到底是谁支撑了京沪二手房的爆发？

真刚需下场了

京沪二手房的上涨在宏观上找到很多原因。

例如政策上的松绑，“沪七条”正式施行后，通过降低社保年限、优化多子女家庭购房套数、放松置换改善认定等措施，直接放开了一批原本无购房资格的刚需和置换客群。

再比如区位上，京沪深高净值人群集中、产业结构韧性强、土地供应存在刚性约束，这也决定了核心城市会率先企稳。

但在这些宏观驱动下，究竟是哪些微观个体具体推动了京沪二手房的上涨？成交购买结构给出了答案：一批真刚需人群下场了。

从成交结构看，较低总价的房源是本轮市场成交的“主力军”。

以北京为例，普睿地产研究表示，截至4月份，当地二手房成交中，300万元以下总价的房源占比达到78%。而在2023年，这一比值仅为65%，期间上升了13个百分点。

进一步细分可见，这一变化主要发生在总价200万元以下的房源，成交占比从2023年的45%显著上升至2026年4月的60%。

上海也是类似的成交结构。截至今年4月，当地300万元以下房源成交占比为70%。进一步细分可见，70平方米以下、总价200万元以下的房源，成交占比分别为41%和50%。

这种购买趋势反映出，“老破小”房源跌出了极致性价比，在持续消纳市场中的“极致刚需”用户入市。

贝壳管理层在业绩会上也是类似看法：“与此前几轮反弹相比，这轮‘小阳春’不只是政策后的短期放量，而是价格回调后，购房门槛下降带来的真实需求释放。”

至于刚需需求为什么在此时释放？因为账算的过来了。

按照华泰证券的说法，房价快速调整后，低总价房屋的“租金月供差”进入了“平衡区”，驱动刚需“租转购”的入场。说白了就是，如今在京沪买低总价老破小这类房源，每个月收的租金和买房还贷的月供差额较以前大幅降低。这种局面带来了租转购用户的入场。

京沪二手房起来了，那应该如何看待整个楼市的发展？

楼市拐点快到了吗？

京沪二手房虽然爆了，但整体来看，国内二手房仍处在成交量恢复、但成交价缩减的局面中。

据中指研究院数据，今年1-5月，国内重点30城二手房成交套数同比增长4.5%。但价格依然没稳住。根据太平洋证券数据，今年1-5月，国内70大中城市二手住宅价格指数每月仍是环比下降趋势，其中5月环比下降0.3%，较4月环比降幅（0.2%）进一步扩大。

那未来京沪二手房的复苏能传递到全国市场吗？

从短期指标来看，首先要看置换链条能否激活。

按照华泰证券的观察，2025年重点城市房价下跌背后，部分原因在于置换链条的衰竭，尤其是刚需至改善的需求断层。今年以来，重点城市低总价二手房成交放量，为置换链条的重启带来了良好的基础，但是否能向更高价位段的房屋传导仍需要观察。

而从长期趋势来看，复苏则取决于更底层的要素。

这可以参考日美韩的地产复苏经验：货币流动性、收入增长和人口结构，它们不是短期价格的决定者，但会在一个漫长周期中决定趋势。

当货币宽松、增长强势、人口旺盛，三因素共振之时，地产便会迎来强势周期。其中，货币宽松更像一个必要非充分条件，更具决定性的往往是后两者。

例如，日本1990年地产下滑，是人口结构、增长驱动、金融条件收紧三因素共振之下的大周期下滑。即便后来货币一直维持宽松，甚至宽松至零利率乃至负利率，日本地产仍相当疲软。直至2002年，日本经济出清了一波不良资产，并搭乘全球化而出现出口和投资转强，地产才逐渐复苏。但由于人口结构的变化，地产也只是弱企稳。

回看我国地产，接二连三的松绑政策之后，中国地产行业已经迎来了20多年来最宽松的环境，必要条件已基本达成。

但从充分条件看，在人口结构很难短期改变的情况下，楼市拐点更取决于每个普通人的收入增长。