两度调规，保利豁出去了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京楼市调规，没有尽头。

7月14日，海淀区0401-0132地块公示了设计方案。

这是它第二次调规，第五版图纸。

从这版图纸上看，它最大的特色是：增加了风雨连廊、一步阳台和设备平台，等好房子元素。

两年前，保利发展联合北京建工地产，以89.1亿元拿下西北旺0120、0132、0162地块，打造高端楼盘嘉华天珺。

东区0162地块在2025年1月开盘，西区0132地块迟迟未动。

截至目前，嘉华天珺供应了1276套房，网签361套，均价8.16万元/平米，成交金额31亿元，地价覆盖率约35%。

从今年2月开始，它开始把价格调到7.6万元/平米左右，去化有点起色，但效果不大。

东区的表现，令保利发展的操盘手们焦虑不安。他们也在不断地寻找解法。

由于东区早已售房，木已成舟，无法调规，只能对西区动手术。

在2025年9月初，西区首度调规，将楼栋变成正南正北，把户型变小，修改了大门。

但，北京楼市的产品迭代速度太快。

2025年12月，在嘉华天珺东南8.3公里之外，海开宸海澐颂诞生了。

它一出手，就带来了一系列好房子元素，尽管遭遇了被举报的波折，最终还是在今年7月10日，成功领取了规划证。

保利发展不得不再次跟进。因为，有例在先，未来海淀的新项目，会有样学样。

这意味着，海淀楼市，正大踏步迈入好房子时代。嘉华天珺须搭上这趟列车，破釜沉舟一把。

花姐斗胆猜测，调成好房子后的嘉华天珺西区，很可能会以新的案名面市。

首版图纸：忽略坡屋顶消防高度

嘉华天珺的首版报规图，最早出现在2024年9月19日。

距离拿地不到两个月，这个出图速度，算是蛮快的。

东区东占地5.12万㎡，容积率2.0，规划15栋楼；西区占地2.76万㎡，容积率1.7，9栋楼。它们的楼栋朝向，都是西偏南超过20度。

不过，这张图纸主要存在三个问题：

1、东区12#、西区3#漏掉了消防车道；

2、由于未计算坡屋顶消防高度，共计9栋楼的实际消防高度都超过了27米，没有设消防扑救场地；

3、还是未计算坡屋顶消防高度，有6栋11层洋房，实际消防高度都超过了33米，每栋楼须增设防烟楼梯间及合用前室、1部消防电梯。

消防无小事。

都是坡屋顶惹的祸，首张图纸出师不利，必须回炉再造。

第二张图纸：取消了坡屋顶

嘉华天珺的图纸这么一改，耗费了两月余。

时间来到了11月29日，嘉华天珺领取了三张规划许可证，涵盖东西两个地块的全部住宅。

这意味着它新修改的设计总平图，过关了。

但，新图纸没有在网上公开。花姐辗转拿到了一份新图纸的底稿。

和第一版方案相比，第二版方案主要优化了三点：

1、取消所有楼栋的坡屋顶，改为平屋顶设计；

2、重新修改了楼栋号，将原东区的6#拆成6#和7#，将原1#拆成1#和2#，令总栋数从24栋变为26栋；

3、新增西区4#和东区13#的消防通道（宽4米）。

除此之外，有关楼栋的高度，都与原方案一致。与第一版图纸比，该版只能称之为“优化”。

原因是，它没有重走报规手续。

第三张图纸：户型变小、正南正北

当规划证到手之后，嘉华天珺只办理了东区的施工证、预售证。

概因全盘体量太大，保利发展决定先卖容积率高的东区，西区按兵不动。

2025年1月开盘，首批领证852套，前三个月卖137套，均价在8.5万元/平米左右。4月份，又领证424套。

嘉华天珺开盘的价格算是挺住了，但流速并不快。开盘4个月后，每月只能卖10多套。按当时的速度，卖完至少需要8年时间。

保利发展只能再想办法。当时，东区已有了成交，如果想调规，必然会流失一部分老客户。大兴区的元启调规，是有教训的。

保利发展只能将宝押在西区上。到了2025年9月份，西区调规方案出炉——这是正儿八经调规，动了大手术：

1、楼栋朝向，变成正南正北朝向；这是非常大的改变；

2、大门重新设计，尺度做了大幅提升，面宽和纵深都加强了；

3、砍去了原来的134平米户型，整体户型面积从111平米缩至100平米。户型面积分三种：85平米、95平米和116平米。

站在当时的情境下，西区的调整，算是非常彻底的，开海淀楼市风气之先。

第四张图纸：增加一步阳台

既然西区走的是调规路线，那报规得重走一遍流程。

2025年9月26日，西区调规后的反馈意见通告出炉，收到了152条——没有啥大事，一切合规。

一个月后，西区领取了规划许可证。同时，它更新了一版设计图纸并进行通告。

嘉华天珺这个动作，算是开创了北京楼市的一个先河。在它之前，没有随通告反馈意见在网上公开图纸的先例；之后，这成了一些区域的常规做法。

西区这一版图纸，只是结合调规方案的反馈意见，对局部细节进行了处理。

最大的变化是，13号楼增加了南向一步阳台。此外，还将电动自行车存车场地打散，优化了景观廊架和景墙等。

第五张图纸：全面增加好房子元素

在西区成功调规之后，保利发展却不紧不慢地，直到2026年5月13日，才领取了施工证。

这一晃，时间又流逝了半年多。

花姐猜测，它大概在等待上地0702街区18、24和23地块。在2025年10月16日进入第八轮供地清单；两个月后，海开控股拿下该宗地，即宸海澐颂。

好房子时代，北京楼市产品迭代飞速。

2026年5月9日，宸海澐颂报规图出炉，对嘉华天珺的冲击很大。

宸海澐颂出现了一串当下流行的好房子元素：风雨连廊、一步阳台和设备平台等。不过，仍没有南向内嵌式阳台。

嘉华天珺西区调规后的产品，又落伍了！怎么办？

保利发展在权衡利弊之后，开始对西区进行第二次调规，在2026年7月14日公示了新的图纸。

这份图纸没有对去年10月份版本推倒重来，主要是增加了好房子元素：

1、最北边的1#至6#楼，全部做了首层架空。也就是说，整个西区，有一半的首层都有了架空层。

2、取消了园林断点式的廊架，新增风雨连廊将1#至6#和大门连接起来了。

3、新增设备平台和一步的阳台的楼栋有九座：2#、3#、4#、6#、7#、8#、11#、12#、13#。

北面设备平台进深约1米，一步阳台进深约0.5米，皆不封闭使用。

4、由于多了6个首层架空层，西区楼栋的大部分层数做了调整，有增有减，但户型面积没有变化。

此外，相比第四版，在大门形状、非机动车位置、配电室入地等方面，西区也都做了调整。

如此一来，海淀区迎来了第二个“好房子”项目。

花姐点评：

嘉华天珺两度调规，四易图纸，足见保利发展的韧劲。

两年前，从大兴区的元启开始，北京楼盘调规，此起彼伏。

有关北京楼市调规众生相，花姐总结过四类：

1、全盘调规。如：大兴区元启、通州区北投栖澐湾、大兴区万象茗筑、大兴区义和庄052项目，主要是为了增加阳台。

2、分期调规。如：亦庄北京润府、通州缦云ONE、通州朝棠揽阅、昌平住总清樾府、房山颐知筑和海淀嘉华天珺，主要是为了增加阳台

3、微调整。如：朝阳区首农御林湾，开盘前夜将石材外立面，变成“玻璃+铝板”。

4、被迫调整。如：顺义区青年ONE序，由于图纸出现了消防设计等BUG。

但，两度走正常调规流程的，嘉华天珺算是独一份。

在北京，这类楼盘还有不少，尤其是那些已经出了设计方案的，又迟迟未动工的，大概率都会朝调规方向努力。

花姐很佩服保利发展的这一做法——它用足够的耐心，花大代价来持续优化产品。

但愿，付出会有回报。

就像保利熙瑞一样，从诞生到开盘，面对着外界各种杂言，它只是在默默地打磨产品。

7月15日，保利熙瑞第一批网签诞生：33套，均价11.5万/平米，成交额约6.5亿元，套均总价约1970万元。

这个数字，说明了一切。

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