很多同行都说找不到业务了

很多同行都说，业务越来越难找，市场上的项目越来越少，与传统基建、地产、城市更新等相关的所有产业链上下游企业都面临生存问题。

我们今年与央国企施工单位拓展了很多“F+EPC”业务，但已中标和已签约的项目能进入正式施工阶段的寥寥无几。原以为今年上半年投资数据的下挫会促使第三季度政府、国企、城投加速基建、产业、城市更新等项目的投资落地，但截止当前，市场方面依旧没有看到项目投资复苏的明显迹象。

让人匪夷所思的地方在于，最核心的投资主体（地方国企与城投平台）受化债及金融监管政策等的影响，目前还是不愿上项目、不愿举债、不愿投资，不管是我们这类非标投资机构还是央国企施工单位，所有上下游企业都担心项目越来越少，最后大家都没有饭吃。

我们认为，下半年全国的固定资产投资能否提升，主要取决于几个关键变量，一是项目储备的质量和成熟度能否跟上资金投放节奏；二是地方政府的项目推进意愿和能力是否有效恢复；三是地方政府和城投平台的化债任务对项目资金的挤占程度能否进一步缓解。

从我们跟很多同行的沟通情况来看，对上述问题基本都感到不太乐观。

7月20日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取对服务业扩能提质和“六张网”规划建设督查情况汇报。会议指出，推动服务业扩能提质和“六张网”规划建设对于稳投资、扩消费、惠民生具有重要意义。

国务院7月13日批复的《扩大消费"十五五"规划》提出，“到2030年，社会消费品零售总额达到60万亿元左右”，同时根据国家发展改革委初步估算，2026年“六张网”（水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网）及相关重点领域建设投资规模将超过7万亿元。

让人感到困惑的是，市场方面对上述巨大的投资增量空间保持着观望态度，也就是说，今年的服务业扩能提质和“六张网”规划建设能给传统基建、房地产、城市更新等领域带来多少项目投资增量或者给上下游企业带来多少业务及就业机会，目前市场方面还是充满怀疑。

近段时间，市场方面有两个争议很大的话题，一是城市更新能否接续传统基建、房地产，并成为未来五年稳投资的最核心引擎；二是城市更新会不会演变为新一轮土地财政、变相刺激地产的工具。

我们周一在《房地产还在下行》一文中跟大家提到，短期内不要对城市更新抱有太多期望，因为投资落地的体量远远低于预期，对房地产的托底作用也非常有限，今天用数据说明一下这个问题。

根据“采招网”发布的《2026年1-6月全国城市更新项目中标、开工、资金综合统计情况》，2026年上半年新开工城市更新项目是2836个，开工计划总投资是4682.5亿元，但开工转化率（也即中标项目后续转化开工比例）仅有44.85%，也就是说，上半年全国城市更新的实际投资落地体量仅有2000亿左右（详见下表）。

很直白地说，上半年城市更新的投资体量是相当小的，因为《城市更新“十五五”规划》的总投资约15万亿，每年的投资约3万亿，而今年上半年城市更新2000亿左右的投资连零头都还没到。

可能不少同行都期盼下半年城市更新出现大爆发，这个其实没有可能性，正如我们在《城市更新项目的大规模落地至少还要1年时间》一文中所说，城市更新的大规模落地至少要等到明年下半年。

我们认为，市场方面不能再对城市更新的短期爆发抱有任何幻想，尤其是期望通过城市更新托举房地产的想法。具体来看，城市更新虽然带着存量土地增值收益的内在逻辑，也存在走回“土地财政”旧路径的内生冲动，但顶层政策已明确严控大拆大建，目标也从“增量卖地一次性收益”转向了“存量空间持续运营收益”，何况失去大拆大建的空间后很难再催生大规模的回迁和购房需求，也即无法在需求端刺激新房市场。

此外，城市更新属于中长期结构性投资计划，不等同于2008年 “四万亿”式短期强刺激，因此兼具稳增长、城市转型、民生保障多重目标，虽然是扩大有效投资重要载体，但短期内根本难以完全对冲地产下行压力，尤其是面临资金平衡、产权协调、地方财力三重硬约束的问题。

还有一个非常致命的问题，目前的城市更新基本由政策性资金主导，社会资本不愿参与这类低收益、长周期甚至不确定性极高的项目，这也是今年上半年城市更新的投资落地体量仅有2000亿左右的根本原因。

根据“采招网”整理的“全国城市更新资金整体结构汇总（2026 上半年实测加权占比）”，今年上半年，社会资本、居民自筹、REITs/ABS市场化资金在城市更新资金来源中的占比仅仅才6%（详见下表）。

以上情况说明，社会资本对参与城市更新的热情依旧停留在历史低点。以我们对地方国企、城投平台城市更新项目的投资为例，目前我们的资金投放逻辑仍然依赖于强主体的担保或兜底，也就是说，城市更新项目本身的盈亏分析并不是风控的核心点，融资主体、担保主体是否有还款或兜底能力才是核心。