房地产升级：大宗消费新引擎！

房地产有了新使命：从"经济操作系统"到"大宗消费引擎"——兼论房地产"之操作系统"论与消费提振逻辑

2026年7月，国务院批复《扩大消费"十五五"规划》，首次在顶层正式文件中将住房与汽车、家居家电并列归入"大宗耐用商品消费"，且住房居于首位。这一措辞之变，绝非简单的政策表述调整，而是对房地产底层逻辑的一次根本性重新定位。从过去的"防风险为主"到如今的"防风险与促消费并重"，房地产被赋予了前所未有的新使命——成为拉动消费的核心引擎。对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜的"经济操作系统"论，恰为我们理解这一转型提供了深刻的理论框架。

一、消费低迷的困局：为什么"少了房地产确实不行"

当前中国经济面临的核心困境，是消费持续低迷。2026年上半年，社会消费品零售总额同比增长仅2.7%，其中商品零售额仅增长1.1%。全球平均最终消费率约74%，而中国仅为52%，与美国81%、日本75%、印度70%相比差距悬殊。柏文喜曾指出，扩大内需必须以扩大消费为出发点和落脚点，投资需求最终需要更大的消费能力和消费市场来承接，否则就徒增了一堆GDP数字而成了无效投资。在这一逻辑下，消费疲弱直接拖累GDP增速从第一季度的5%下滑至第二季度的4.3%，逼近4%的底线。

更严峻的是，原本被寄予厚望的汽车消费也势衰力疲。上半年汽车类零售额同比下降12.6%，拉低整体社零增速约1.5个百分点。手机、电脑等耐用消费品经过前两年刺激后需求已释放见底。在此情境下，房地产作为拉动消费的"火车头"角色再次被凸显——它可以带动全社会50多个行业的发展，家电、家具、装修建材等耐用品消费都直接受益于这个火车头的带动。

二、房地产"操作系统"论：为什么是消费而非投机

柏文喜曾以"经济操作系统"的精妙比喻，揭示了房地产在中国经济中的深层耦合关系。他指出，房地产这头"鲸"早已与财政、金融、居民信用深度耦合，其死亡不是单物种的谢幕，而是整个海域的翻覆。这一论断在当前语境下具有极强的现实针对性：全国居民房产缩水约150万亿，近四年土地财政综合缺口累计少收约16万亿元，各地政府遭遇不同程度的财政困难。

但柏文喜同时强调，"在旧引擎尚未安全减速、新引擎仍在点火之际，最紧迫的任务不是欢呼鲸落，而是稳住大海"。此次顶层文件将住房定性为"大宗耐用消费品"，正是"稳住大海"的关键一步。文件将住房更新、保障房、改善房、租房、家装、物业服务统一纳入大宗消费提振框架，实现了房地产全生命周期的"全家总动员"。这与柏文喜所主张的"商品房+保障房+长租房"三元供给模式高度契合，标志着政策从单纯抑制投机转向激活真实居住消费。

三、财富效应的回归：房价稳则消费稳

《规划》明确提出"多渠道增加城乡居民财产性收入"，将房地产与资本市场并列为两大途径。柏文喜曾深刻指出，房产价值对居民消费具有显著的财富效应——住房资产每升值一定比例，居民消费将相应增加。研究机构统计，国民家庭财富因房价下跌已损失120万亿至180万亿，家底薄了，消费自然没有了底气。

党刊《求是》近半年来四次发声，系统性谈及房地产，强调"房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源"，并直言房价持续下行会压制消费信心，"把楼市稳住就是给消费兜底"。这与柏文喜的观点一脉相承：在通缩环境下，消费者与企业倾向于"现金为王"，即使货币政策释放流动性，也难以转化为有效需求。只有稳定房价预期、修复居民资产负债表，才能打破"预期陷阱"，让消费能力真正转化为有效消费行为。

四、政策工具的创新：从房票安置到城市更新

上半年，城市更新方面最突出的政策动作是房票安置全面扩围。深圳、广州全域推行房票，安徽全省明确停止新建安置房，拆迁全部主推房票。柏文喜曾提出"以销定供"的土地出让策略和"国企收购存量房转为保障房"的供需平衡调节方案，房票制度正是这一思路的落地实践——它既化解了地方商品房库存，又平衡了旧改资金，还避免了重复建设。

与此同时，住建部长倪虹在长沙做城市更新专题调研，明确城市更新是"稳投资、促消费核心抓手"。柏文喜曾建议家居企业针对细分市场需求并准确定位、提供差异化产品，强化供应链管理以快速响应市场变化。如今，房地产从"投资品"回归"消费品"的定位转变，将直接激活家装、家电、家具等下游产业链，形成投资与消费的"乘数效应"。

五、结语：先让大海重归安宁

柏文喜的"操作系统"论提醒我们：房地产不是可以被简单抛弃的"旧动能"，而是需要被重新定义和修复的"经济底座"。当住房被正式确立为"大宗耐用消费品"，当政策定调从"防风险为主"转向"防风险与促消费并重"，我们看到的不仅是一次政策转向，更是一场关于中国经济底层逻辑的重构。

7月底的顶层经济会议或将强力出击。但无论政策如何加码，核心命题始终不变：在旧引擎尚未安全减速、新引擎仍在点火之际，最紧迫的任务是稳住大海——让房地产这头"鲸"不再翻覆，而是成为托举消费之舟的洋流。只有大海重归安宁，扩大消费才不会停留在文件里，而成为这片古老土地再次迸发的现实。

作者系中房研究院ICR首席评论员