宁波楼市复苏走在全国前列

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上周老司机出去玩了一圈，走之前写了一篇文章，批评了宁波某些国企盲目上大户型的做法，前后收到好几个电话，最后通过某主管部门来要求我下架，给出的下架理由是：

唱衰宁波楼市。

常看我文章的人都知道，今年以来老司机若干次表达过对宁波楼市的乐观态度，这不是响应号召，而是基于市场数据的真实推导，是我看见并认同的一种趋势。

被批评的国企领导面子挂不住可以理解，但给老司机乱扣帽子就显得外行了。为了不让大家尴尬，我最终还是下架了这篇文章，转发到司享圈里供VIP和司享圈会员内部交流。

宁波楼市在全国大中城市中处于反弹的前列，这恐怕是许多宁波人所不知道的。我们先来看看数据。

上图是国家统计局发布的6月70个大中城市二手房价格指数，指数大于100，说明6月的二手房价格是涨的，这样的城市一共有9个，宁波是其中之一。

这不是宁波第一次出现在上涨队列中，实际上这个数据已经连涨3月。以下是官媒《宁波楼市报道》的统计，数据同样来源于国家统计局。

连涨3月的城市，在全国凤毛麟角。如果回顾宁波过去3年，类似的上涨只在2023年的一季度出现过，并且在3月后就偃旗息鼓了。

认真看上图，转好的趋势其实从12月就已经开始，在今年3月之前，这个趋势表现出的是跌幅收窄，之后变为上涨，因此整个行情目前已经发展了6个月。

这是2021年下跌以来，从未出现过的。

老司机知道，现在对于房价涨跌还存在着诸多争议，但我们无法否认数据的客观性，6个月的走势足以说明趋势的变化，只是我们愿不愿意承认罢了。

从城市规模、经济发展、人口增长的多个指标来看，宁波都不是最出挑的城市，但为什么却能走在反弹的前列？

老司机认为有3个原因：

第一是调整非常充分。宁波是全国率先下跌的城市之一，从2021年上半年就开始了，同类型城市很多是2021下半年、2022年才开始走跌的。隔壁杭州直到2024年才开始调整，从周期来说比宁波晚的多。

除了跌得早，宁波房价的跌幅也非常大，行业普遍认为宁波二手房价格的跌幅超过40%，大量的房源跌幅超过50%，这样的跌幅放在同类型城市中也算大的。

因此无论是从下跌时间还是下跌幅度来看，宁波的调整都非常充分，这是反弹最重要的基础。

第二是炒作仅限于本地。2021年之前宁波的确有很多投资客，但与其它大城市不同，宁波的投资客主要来自于本地，或有零星的周边人群，如舟山、台州等，但规模不大。

投资客局限于本地，在很大程度上限制了泡沫的规模。泡沫不仅表现在房价上，也表现在规模上，宁波房价一度飙得很高，但整体市场规模并不是特别大，也就是抛盘量并没有特别大。

当然，局部还是很大的，如方桥、杭州湾、慈城等。

投资客在本地还有一个好处，就是他们的忍耐程度会高于外地投资客，因为家庭事业都在宁波，很多投资客看到房价跌得厉害，干脆就转为长期持有，这与外地投资客的思路是完全不一样的。

第三是新盘减量巨大。在总需求一定的情况下，新楼盘开发得越少，买二手房的人就越多。宁波是同类型城市中，新楼盘减量最大的城市之一，自2021年以来，每年的新盘开发量都在剧减，特别是主城区。

2025年，宁波市六区一共销售新房11861套，而2021年这个数据是63259套，仅相当于2021年的18.7%。

也就是说，新房规模较五年前萎缩超过了80%。

正是因为新房的萎缩，宁波二手房近3年的成交量一直维持在4万套以上，从长期来看，这为稳定二手房价奠定了良好基础。

当然，我们现在还无法断言新的上涨就拉开了序幕，目前的反弹幅度是很小的，反弹的范围也是不大的，还有很多房子没有涨，有少量的房子还在跌。

但老司机看到了非常明显的止跌趋势，这个趋势体现在统计数据之中，而且基本确定是内生性的。

没有政策的刺激，没有情绪的冲动，完全是因为成交量、供应量、房价等综合作用的结果。

所以我认为这种止跌是可靠的，局部的反弹可能源于前期的超跌，也是正常的，但大规模的上涨，目前还看不到这种条件。

对于购房者来说，现在入手肯定是正确的时机，但也不要寄望于赚多少钱，从消费的角度来理解购房，说不定若干年之后，无心插柳也能收获很多。

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