上海房东千万不要误判形势

最近半个月，上海二手房带看量下来了，头部中介的定金数也下来了，意味着后续的成交量会下滑。

一方面是天气原因，高温酷暑，看房自然减少；另一方面，更值得重视和深挖的是，市场本身热度在回落。

先说几组一线的最新数据。

房外房研究院数据，最近一周上海全市二手房总挂牌约15.50万套，上周为15.51万套，环比下降0.07%。

挂牌量已经连续15周下降，但6月以来，每周下降的幅度在收窄。

住宅类房源的平均成交周期，是138天。

也就是说，一套房子从挂牌到成交，平均要四个多月。

你现在挂牌，顺利的话，成交也要等到深秋了。

很多房东的反应是：反正7、8月是传统淡季，天热没人看房，挂着也是白挂，不如撤牌躺平，等金九银十再战。

我的观点很明确：坐等金九银十，是今年卖房最大的误区。

卖房旺季已过，但窗口还在

金三银四落幕，上海一年里最舒服的卖房旺季确实结束了。

但市场余热还在，挂牌价行情已经逐步企稳，带看量和成交都没有断崖式下滑。

这可能是今年最后一个平稳出货的窗口。

再往后走，局面可能就不一样了。

弱势房源对应的存量购买力，正在被快速消耗。

越临近年底，买家观望越重，成交越难，议价越狠。

现在还能体面地卖，到年底可能就是被人拿着大刀砍。

如果不是急售，你还可以观察后续带看和成交走势再调整策略。但如果你已经决定要卖，拖延没有任何好处。

所谓金九银十，可能早就失灵了。

我知道很多房东心里怎么想：夏天看房的人少，等秋天凉快了，买家自然就回来了。

这个想法有两个问题。

第一，你在自我内耗。

大部分房东说"季节不适合卖"，真实原因是不想卖、想拖延，给自己找个台阶下。

可卖房不是挂牌就成交的，平均周期138天，你9月挂牌，成交可能已经跨年了。

拖延只会让你错过一个又一个窗口。

第二，季节性规律可能早就失效了。

楼市的季节波动，远抵不过市场大趋势。

2024年，上海二手房最惨的月份不是夏天，恰恰是"金九"——9月网签只有约1.3万套，环比下滑近19%，比7、8月的夏季淡季还要惨。

直到9月底新政出台，市场才被拉起来，四季度成交占了全年近三分之一。

也就是说，24年的金九银十，是靠政策硬拉回来的，不是季节规律兑现。

那如果下半年没有同等量级的新政，所谓的“金九银十”，大概率比现在冷。

淡季也要认真卖房

再往深里说一层，为什么夏天反而要认真卖房

1、购买力正在快速消耗。

刚需和置换买家，买一套少一套。

上半年小阳春已经被新政消化了一大批，下半年整体购买力大概率会越来越弱。

你的目标客户，正在被别人的房子一套一套接走。

2、越到年底，卖方越被动。

临近年末，买家观望情绪加重、资金收紧、买房意愿下降。

同时年底往往是笋盘集中涌现的时候——急用钱的、置换卡住的、扛不住的房东，都会在年底降价甩货。

你的房子会被拿去和一堆笋盘比价，议价空间被进一步拉大。

3、淡季的客户纯度，高于旺季。

大夏天顶着高温出门看房的，没有一个是闲逛凑数的，大多是真实刚需、诚意买家。

旺季的带看量里水分很大，淡季的每一组带看都是有效客户。成交转化率，夏天未必输。

4、卖房本质是竞争

当大部分房东集体懈怠、撤牌躺平的时候，市场上的有效供应在减少，你的竞争对手在退出。

同一个小区里，买家可选的房子少了，你的诚意房源就更容易被精准匹配。

最新挂牌量连续下降，说明很多房东已经在"用脚投票"撤场了。降幅收窄，说明撤得差不多了。

这个空窗期，就是留给清醒房东的。

当然，还有一个原因是，现在剩下的房东，都是价格咬的比较死，不接受大幅砍价的，但客户不这么想，所以成交就僵持住了。

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两类房子，坚决卖、马上卖

第一类，和市面上高品质新房直接竞争的二手房。

现在的新房，3.5代宅，高得房率、大横厅、会所泳池、架空层、精装交付，产品力全面碾压同地段十年房龄以上的二手房。

更狠的是，新房还在卷价格。同一个板块，买家看完新房再看你的二手房，心理落差是巨大的。

这类二手房的估值，会被新房一轮一轮地往下锚定。

新房供应不停，你的压力就一天不会解除。

第二类，租售比低、现金回报率差的投资房。

我亲眼看到的例子，市面上有两套房子，房龄、地段、租金水平相差无几，月租都在一万五上下。但一套挂牌800万，另一套挂牌1200万。

租金差不多，房价差了三分之一。

要么800万那套被低估了，要么1200万那套被高估了，自然后者的概率更大。

租金很多时候是房子价值的照妖镜，租售比撑不住的房子，每一轮市场重估都会被打回原形。

如果你手里握的房子，租金撑不起估值、又拼不过新房的——建议坚决卖出。

趁着我现在还有企稳的行情托着，还能找到接盘的买家。

等市场下一轮重估完成，差价就不是三分之一的事了。

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宏观上看，当下的上海二手房市场，租售比依然不高，新增房贷数据不理想，3.5代新规住宅挤压二手房，收入预期等基本面一般，还未到全面触底的时候。

真正想卖房的房东，还是要打起精神来，认真卖房，不要误判形势。

最后给所有已经在卖、或者准备要卖的房东三条建议：

第一，决定要卖，就不要拖。

越早挂牌、且合理调价，越早成交。

第二，现在是存量博弈的时代，季节性早就被大趋势碾碎，紧跟当下的市场才是明智之选。

第三，利用好这个夏天。别人躺平的时候，你挂牌调价，就是错位竞争。

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