广东
琶洲，真牛逼了。
今天，我们在海珠参加了26年土地供应座谈会，透露了很多干货。
会议能级很高，海珠副区长参会，与会房企包括保利、越秀、中海、绿城、中铁置业、广州地铁、广州城投、东亚新华、金茂、招商、中交等17家企业。
前段时间参与中二区竞拍的几家房企都悉数到场了。
琶洲是今年海珠的供应热点也是重点，会议的主题也很明确，刚刚上架的琶洲南TOD西侧地块，也就是赤沙涌东侧的石榴岗地块。
在琶洲中二区地块掀起近期土拍狂潮之后，这块地能读省实、更靠近磨碟沙和新中轴，加上两侧水系加持，以及琶洲南TOD的豪宅buff。
各方都对石榴岗地块的预期很高，琶洲AI的尽头是琶洲南。
·地块起拍总价约60.6亿元，楼面价约4.62万/平，实际可售楼面价4.9万+/平；
·土地面积6.6万平，总建面约13.1万平，容积率约2.98，限高80米；
·基本确定能读琶洲南TOD旁的省实，同属官洲街道琶洲西区社区，教育学位是全市顶级；
琶洲南配建的省实可以满足周周边小学和初中1700多个学生生源。
·地块北侧将会保留原来电竞产业的配置，呈现北文化中心、南住宅的布局；
·不用配建电竞文化中心，开发商压力小很多；
主要是配幼儿园，以及跟琶洲南TOD一起完善片区交通道路，完善基建本身也是对地块价值的提升。
新地块与琶洲南TOD中间也规划了次干道，部分也是由旁边开发商越秀配建。
·地块北侧会新建连通磨碟沙的正式桥梁，通过海洲路跨过黄埔涌连接对面的全市地王琶洲樾华樾。
海州路桥梁计划11月挂网，12月底完成招标，次年1月进场施，施工周期约1.5年，与楼盘交付时间有效衔接。
琶洲板块内的交通会进一步完善，尤其是通往琶洲核心总部产业区磨碟沙的正式桥梁，实打实拉升琶洲南片区的核心价值。
·双水系加持，北黄埔涌、南赤沙涌，琶洲两条核心水道环绕；
地块有点“半岛居”的味道，离磨碟沙总部区只有一桥之隔，却又有隔断，两边互不打扰。
白天自驾5分钟过桥到琶洲，晚上回家看打下的这片江山。
环境更不用担心，两侧河涌的水质情况常年保持三类以上，甚至赤沙涌可以下去游泳，黄埔涌有三个月属于二类水质，可以做饮用水。
前几个月琶洲说力主发展游艇产业，琶洲南TOD西侧也是核心地标TOUR，将是一个直对广州塔的小型滨水公园。
海珠会继续推进琶洲湿地黄金水道建设，现有景观水位可通行小型艇，2025年已经办了水上嘉年华，今年8月、9月将举办龙舟赛事。
旁边琶洲南TOD开发商越秀地产，提出了一个很有意思的建议：希望白天水位可以适当升高，更加营造一种市中心CBD岛居的居住概念。
最后，重新梳理一下地块的核心价值点：
1）琶洲南区，一桥之隔是琶洲西区，互联网企业扎堆
2）学校是琶洲南TOD同款省实；
3）家门口12号线赤沙北站，1站换乘11号线；
4）西边赤沙涌，北边黄埔涌；
前段时间，越秀中二区地块拍出了6.1万/平的楼面价，高居全市第五，海珠TOP2。
当时，一个潜在原因就在于地块北侧的抖音南方总部，以及可能落地的相关产业链，会带来购买力。
琶洲南西侧新地块，位置更核心、公办教育配套更顶级、面积更完整，开发商们的预期很高。
对于石榴岗地块来说，还有一个加分项，它距离磨碟沙总部区够近。
今年，深圳几个豪宅开盘爆卖，一个关键因素就在于科创新贵们的入场。
此前，有人开玩笑说“深圳AI的尽头是深圳湾”，那“琶洲AI的尽头是琶洲南”，而琶洲本来就是广州AI发展的产业高地。
石榴岗地块所在是距离广州“新钱”、“科创钱”琶洲最近的地方。
海珠区泛人工智能企业超过8000家，新一代信息技术服务业已经成了千亿级产业。
上半年，琶洲经济发展速度继续排在广州前列，GDP总量首次突破1600亿元大关，同比增长7%。
刚刚提到新兴产业，海珠落地了282个项目，预计达产营收高达255亿元；其中人工智能、数字经济等项目达192个，占比近七成。
别忘了，还有米哈游、百度智能云核心板块的入局。
除了经济数据外，海珠新中轴的全新速度也很快，6公里中轴线基本贯通，连片旧改全部启动，进入集中建设阶段。
教育上，海珠近5年累计新增基础教育公办学位超过了2.7万个，组建了16个区属的教育集团，覆盖了100多所的学校和校区。
未来的海珠，值得期待。
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