万科，新班子到位了

文/十一弟

这几年，国内房地产行业，有个很耐人寻味的现象——

一家房企顺风顺水的时候，董事长大多是产品经理，开口闭口都是品质、客户、归家动线、园林树种；

可一旦行业进入下半场，董事长就变成了财务总监、融资总监、风控总监，是救火队长。

最极端的情形下，甚至是帮老板扛债，背上失信被执行的那个人。

前两天，万科开了股东大会，完成了董事会换届——

徐恩利担任董事长，续聘黄宇担任总裁。

至此，万科的新班子，终于全部到位了。

这次核心管理层调整，很多人只留下了一个印象——

万科又换董事长了，来自深圳国资。

其实，这只是表面上的。

真正值得看的，不是一把手换了，而是深圳国资为什么要选择这两个人。

今天的万科，需要的已经不是一个会拿地卖房的人了。

而是两个会处理系统性风险的人。

过去很多年，大家喜欢把万科和恒大、碧桂园放在一起比较。

有人说，万科会是第二个恒大，会成为第二个碧桂园。

实际上，万科跟恒大、碧桂园，根本不是一回事——

恒大的问题，是债务失控；

碧桂园的问题，是现金流断裂；

万科的问题，更像一家资产庞大，组织仍然完整，品牌仍然存在，但需要时间去动一场大手术的巨无霸。

说直白一点，它不是没有资产，不是没有能力，只是缺点时间。

谁能帮它把时间挣回来，谁就是最重要的人。

过去两年里，大股东深圳地铁对万科做了一件很重要的事——

借钱输血。

到现在，深圳地铁向万科的直接借款，超过了355亿。

这些钱是大股东自掏腰包，给万科真金白银的流动性支持，帮它偿还债务，避免出现刚性违约。

若加上2017年买下万科、坐上第一大股东位置的664亿股权收购款，在万科身上，深圳地铁已经直接投入了1019亿。

目前，万科市值不到400亿。

在万科身上砸下的这些钱，深圳地铁足以买下它两次，还有得多。

众所周知，救急不救穷——

借钱只能续命，不能治病。

现在，深圳国资对万科的救助，开始进入第二阶段——

从之前的输血，变成做手术了。

于是，就有了今天的新班子。

郁亮卸任以后，接替他的万科上两任董事长，都是大股东深圳地铁的一把手——

辛杰、黄力平。

这次上任的徐恩利不一样——

他不是来自深圳地铁，是从更高一级的深圳国资直接派下来的。

也就是说——

现在的万科，深圳国资没把它看作是深圳地铁的一家子公司，而是国资体系内的核心企业。

正在支持万科渡过难关的，也不止是深圳地铁，还有整个国资体系的资源。

房地产行业的人，对徐恩利的名字还很陌生。

把这位万科新任一把手的履历串起来，会出现一个关键词——

深圳国资。

徐恩利出生于1975年，今年51岁，年富力强，天津大学管理学硕士，高级工程师。

他长年在深圳国资体系任职——

既做过房地产，也做过基础设施，管理过A股、H股两家深圳国资下属上市企业。

徐恩利曾在深业集团干过。

很多人对深业集团也不熟悉。

但深圳本地人知道，这是深圳最早的一批市属国企，也是深圳城市开发的重要平台。

在深业期间，徐恩利长期分管地产板块——

房地产开发，土地运营，城市更新，这些事情，他有很丰富的经验。

期间，他还担任了深圳控股的董事，这是一家在港股上市的深圳国企。

从深业集团卸任之后，徐恩利被调去了深高速。

2024年底，他正式出任深高速的党委书记、董事长。

很多人觉得，高速公路跟房地产不相干，差别很大。

但其实，关系太大了——

高速公路，本质上是现金流管理。

融资，投资，运营，资产证券化，资本开支控制，长期债务安排。

放在从前，这些能力看起来跟地产关系不大，却恰恰是今天万科最需要的东西。

因为今天的万科，最大的任务已经不是拿地盖房子。

而是管理资产、债务、现金流，还有预期。

徐恩利的背景履历，几乎就是按照今天万科的需求量身定制的。

他不是来万科设计样板房的，他是来这家千亿房企管理资产负债表的。

跟徐恩利搭档的另一位，更有意思——

黄宇。

很多房地产行业的老登，甚至是第一次听说他的名字。

因为他根本就不是地产圈的人。

履新万科之前，黄宇是深圳市委金融办副主任、深圳市金融局副局长。

这是一个懂金融监管的人。

过去二十年，千亿房企的总裁，大多来自工程、营销、投资。

今天深圳国资给万科派来的，是一位擅长管理金融风险的人。

时代真的变了。

以前房企的核心能力是怎么赚钱，现在房企的核心能力变成了怎么不出事。

黄宇在过去接触最多的，不是售楼部，是金融机构；

不是销售数据，是风险管理；

不是回款率，是信用体系。

万科今天要面对的事情，是债务重组、金融机构沟通、资产盘活、信用恢复、融资协调。

这些事，全都跟金融体系有关。

所以，深圳国资给万科配的，不是传统意义上的地产总裁，而是一位金融型总裁。

有人调侃，以前地产老板天天研究户型，现在天天研究展期。

虽然是段子，却很真实。

把这两个人放在一起，才能看懂深圳国资的良苦用心——

徐恩利负责业务，黄宇负责金融；

一个长期做国企经营，一个长期做金融协调；

一个偏资产，一个偏资金；

一个偏管理，一个偏风险。

在国资体系从上到下捋一遍，千挑万选，最后才匹配到这两个人。

这样的组合，其实非常符合深圳国资现在对万科的定位——

早已不再瞄着宇宙第一房企的规模了，是要先活下来，然后恢复造血功能。

这一点，从深圳地铁这几年对万科的态度，也能看出来。

很多人一直误解深圳地铁，觉得它只是万科第一大股东。

其实不是，它更像深圳国资管理万科的一只手。

深圳地铁本身就是深圳国资旗下最重要的平台之一——

它承担的不只是轨道交通建设，还有TOD开发、城市运营、土地综合开发等任务，本身就是深圳城市发展的核心平台。

深圳地铁管理万科，并不是一家地铁公司管理一家房地产公司。

而是整个深圳国资体系，在管理一个重要市场主体。

为什么一定要保万科？

很多人总喜欢问这个问题，更不能理解这件事。

答案其实一直没变——

万科不仅仅是一家房地产公司。

它背后连着购房者，金融机构，供应商，物业、商业，还有几十万套正在建设和需要交付的房子。

万科不止是一家企业，还是一个系统。

系统不能轻易失灵。

深圳国资这些年的救助思路，一直很明确——

第一阶段，保信用；

第二阶段，保治理；

第三阶段，保经营。

现在，新班子全部到位，意味着第二阶段基本完成。

剩下的问题，就要交给经营了。

当然，这并不意味着万科已经安全。

恰恰相反，真正困难的时候，也许才刚刚开始。

因为管理层可以在一天之内调整完成，资产负债表却需要很多年才能修复。

信用可以借回来，利润只能自己挣回来。

万科今天最需要的，不是短时间化腐朽为神奇，是挺过更漫长的周期。

如果说过去几年，深圳地铁给万科的是氧气。

那么现在，深圳国资给万科换上的，是整个医疗团队。

至于这台手术能不能成功，没有人敢提前下结论。

但至少，现在主刀医生已经全部站到了手术台前。

对于万科来说，这比什么都重要。

毕竟，房地产行业已经进入了一个新周期——

过去拼的是谁周转快，谁的规模大；

前几年拼的是谁的现金流还能坚持，谁的信用还能在市场上融资；

以后要拼的，是谁活得更久，谁活得更好。

这一次，深圳国资给万科配的，不是一支冲锋队。

更像是一支ICU专家组。