福建
世界之大，无奇不有，在房产买卖交易中，也会有许多令人不解的事情发生。
同事接到业主的电话，还没等她开口说话，业主就大声的说到：“为什么我们的房子，15000元/平米，没有卖掉，我邻居的房子，却20000元/平米卖出去了？ 你们是不是故意不让客户看我房子？”
对于已成交的房源数据，我们都会反馈给业主，给他们作为卖房的参考。
其中也有些业主认为，别人成交多少，与自己无关，也有些业主看到成交情况后，会吐槽别人把价格卖得太低了。
在我们这个行业中，经常会遇到，同户型的房子，价格上有挺大的差异。前两个月，同事卖了一套丞相坊小区75平米户型，高楼层，装修好，成交价格118万，而同一栋楼的5层，75平米，毛坯，成交价格85万，两套之间相差33万。
今天要跟大家聊的房源也是这样，同小区里48平米，一楼，97万，单价2万/平米；而挂牌的另一套房子，85平米，3楼，130万，单价15300元，没有成交。
这种情况谁都说不清楚，甚至连我们中介都没办法解释，不同的购房群体对房子的需求不同，可能遇到的中介也不同。
总之，你觉得贵的房子，在他眼里是便宜的 ，你觉得便宜的房子，在他眼里很贵。
成交小区：西风新村二期；
成交时间：2026年7月；
成交数据：产权47.95平米，1房1厅，底层，简单装修，南北朝向，97万，成交单价20229元/平米。
房源成交分析：
1、西凤新村二期，它位于福州市鼓楼区文林路，文林路大家都知道，它是一条断头路，靠着文林山，背后则是烈士墓，福能医院，从地段上看不偏僻，但走进这里，会感觉它也属于山脚下，并不算中心，交通通勤比较一般。
2、茶园山小学，杨桥中学，属于福州鼓楼区较为优质的学区配套，不用提前三年落户，杨桥中学的口碑比较好，成交也能排在公立校当中，前六左右的位置。周边所有的老破旧小区，之所以能够卖到2万的单价，也是因为学区的溢价。
3、47平米的房子，它属于单身公寓的户型，厅卧之间有分离，而且是一梯两户通透的户型，朝南有独立阳台，紧凑一些，可以改为1.5房，对比多数小面积的房子，结构会成为它核心竞争力。房子的总价比较低，首付也就相对低，按照97万的成交价格，首付在16万左右。
4、目前，西凤新村二期挂牌房源6套，业主的均价在20000元左右挂牌，其中有18000的，也有17000元的，还有24000元的房子，挂牌超过2万的房子，带看客户为0，其他带看客户在5-8组之间。西凤新村的房子，错过开学前的旺季，现在难卖程度比较高。
购房建议：
划片入读茶园山小学的房源量，大约有400套左右，其中最热的小区是福大怡园，西洪新村，凤凰池新村，以及学校周边的一些小区，西凤新村的核心优势，在于价格上都要比其他小区更低，可以说是划片茶园山小学，所有房源当中，单价与总价最低的入读门槛。
当下选择购买学区属性的房子，我给大家2个建议：
1、优先适配有近1-2年入学需求的家庭：这类家庭不用等待政策长期变化，当下在学区房交易淡季（4-9月）从容选房，避开入学季前的扎堆抢购，能以更合理的价格拿下目标房源。
2、不建议盲目追高顶级老破小：部分楼龄超30年的老旧学区房，居住体验差、转手周期长，若孩子入学年限尚早，可优先选择核心区带优质学区的次新房，兼顾教育属性和居住品质。
如果预算比较有限的情况下，鼓楼区在200万左右买学区，既要考虑到学校的好坏，也要考虑居住环境，这种不上不下的预算，恐怕比较难实现既要又要的需求。
价格越是往下走，看到的小区就越旧，不论是茶园山，还有则徐小，西峰小，湖滨小，一附小，温泉小等，集中在东街口附近的学校，都是如出一辙。
300万以上的预算，大概也就是使用20年左右的小区，对于次新小区，其单价基本超过3万以上，普通工薪家庭比较难以接受。
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