单栋商办撬动盈利反转，陆家嘴2026上半年营收净利“双增”，业绩持续性待考

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

凭借星展银行大厦整栋楼宇37.63亿元销售结转落地，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴”）（600663.SH）上半年（报告期内）整体营收、利润同比显著走高，业绩强势反弹。受业绩利好消息提振，7月30日，陆家嘴股价收盘报8.28元/股，涨9.96%，对应总市值约416.9亿元。2026年6月29日至7月29日，公司股价累计上涨20.67%。

从经营基本面来看，2026年上半年，公司营收仍高度依靠房地产业务，住宅项目销售保持平稳，多数在售楼盘去化进度充足。不过，同期公司资产负债率小幅抬升，偿债压力仍存。

针对楼宇交易、财报数据、资产负债及风险事项等相关问题，《华夏时报》记者致电陆家嘴并发送了采访提纲，截至发稿未获回复。

大额商办结转撬动业绩

2026年上半年，陆家嘴业绩大增的核心驱动力源于核心地标星展银行大厦整栋办公物业完成销售并结转利润。

陆家嘴官网显示，星展银行大厦位于陆家嘴金融贸易区核心地域，东至陆家嘴环路、北面正对陆家嘴滨江，总建筑面积约7.20万平米，包括地上19层、地下3层，于2009年12月竣工。据公开报道，项目竣工当年，新加坡星展银行签约入驻并取得大厦独家冠名权，大楼定名“星展银行大厦”并沿用至今。

2026年7月初，市场传出有头部电商企业斥资超33亿元的价格拿下星展银行大厦，一举刷新本年度上海商办大宗交易单笔成交纪录。随着陆家嘴中报的披露，该笔重磅交易的完整交易细节也正式对外公示。

中报指出，2026年1-6月（报告期内），陆家嘴销售的办公项目为星展银行大厦，签约面积6.81万平米，权益签约面积6.81万平米；合同销售金额37.63亿元，权益合同销售金额37.63亿元。同期，公司实现办公项目销售现金流入37.63亿元，权益销售现金流入37.63亿元。

针对网传报价与财报金额存在差额的问题，业内分析判断，33亿元报价可能未计入地下附属面积，因此和财报总价形成偏差。而截至发稿，陆家嘴方面尚未对交易价差细节作出官方回应。

依托这笔大额资产结转，陆家嘴上半年多项盈利指标全线走高。中报指出，因办公物业星展银行大厦实现销售结转，2026年1-6月，公司归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损益后的基本每股收益同比上升。

报告期内，陆家嘴实现营业收入80.98亿元，较上年同期的65.98亿元增长22.75%；归属于上市公司股东的净利润11.08亿元，同比增长35.91%；扣除非经常性损益的净利润11.13亿元，同比增长34.36%。截至二季度末，公司总资产1718.44亿元，较上年度末增长2.7%；归母净资产为255.09亿元，较上年度末增长1.5%。

记者注意到，公司业绩季度分化极度明显。2026年一季度，受房地产销售收入减少等因素影响，公司实现营收22.27亿元，同比下降47.20%；归母净利润1.99亿元，同比下降68.41%；扣非净利润1.94亿元，同比下降68.74%。2026年二季度，公司依托星展银行大厦大额结转实现业绩强势反转，实现营收58.72亿元，同比大幅增长146.67%；净利润9.09亿元，同比大涨392.07%；扣非净利润9.19亿元，同比增长342.23%，单季业绩实现强势反转，拉动公司上半年整体业绩大幅增长。

从业务结构来看，陆家嘴的营收仍高度依赖传统房地产业务。报告期内，公司房地产业务收入70.25亿元，占总营收的86.75%；金融业务收入10.73亿元，占比13.25%。

同期，陆家嘴利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。

期内，房产销售现金流入合计90.24亿元。其中，公司住宅类物业合同销售金额57.78亿元，同比增加21%；权益合同销售金额35.26亿元，同比增加5%。同期，公司实现住宅类物业销售（含车位）现金流入52.61亿元，同比减少5%；权益销售现金流入32.28亿元，同比减少15%。公司主要在售的住宅项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸。至二季度末，上述项目整体去化率分别约为99%、96%、87%、80%、79%。此外，房地产租赁现金流入18.72亿元，同比增加1%；权益租赁现金流入14.64亿元，同比减少4%。

金融资产扩张与负债压力并存

营收、净利高增的同时，陆家嘴资产负债结构利弊共存：应收账款质量改善，但金融资产激增；有息负债压降的同时负债率小幅抬升，资金压力仍客观存在。

中报显示，2026年上半年，公司应收账款风险整体可控。截至2026年二季度末，公司应收账款期末余额8.64亿元，较期初7.63亿元增长13.24%，增幅显著低于当期营收增速。

不过，同时财报也显现出潜在经营风险。根据中报，截至2026年6月末，公司交易性金融资产余额92.63亿元，较期初46.71亿元大幅增长98.30%，近乎实现翻倍增长。中报解释说，该项指标大幅变动，源于公司结构性存款、子公司爱建证券证券固收业务债券投资，以及陆家嘴信托信托基金投资增加。

负债端方面，公司杠杆水平小幅抬升：截至2026年6月末，陆家嘴有息负债余额665.38亿元，较2025年末压降38.02亿元，主动降杠杆举措成效显现。但受资产规模变动影响，公司当期资产负债率为70.79%，较期初70.13%略有上行。

针对2026年下半年经营发展，陆家嘴在中报中明确了清晰的发展战略与经营方向。中报指出，2026年下半年，公司将继续锚定高质量发展目标，围绕“十五五”发展规划，围绕“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体发展路径，构建全周期服务能力，做深产业生态链式招商，推进区域开发运营、金融服务、商旅服务三大业务板块深度协同，实现资产价值与空间效能最大化。

值得一提的是，除财务指标外，市场长期关注的历史风险事项迎来阶段性修复，苏州绿岸污染地块（即苏州“毒地块”）治理收尾。陆家嘴指出，就公司合并报表范围内的控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜，绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。截至本报告披露日，在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，项目公共区域道路及周边公园等便民设施已开放，相关后续工作正在有序推进中。