广东
“环境干净了，住着舒服，谁不愿意回来呢？” 梁女士在广州南沙榄核镇长江数码花园生活了十几年，过去小区物业不尽人意，她只能长期在外居住，现如今她回来小区居住的日子越来越多。
梁女士感受变化，也是这个小区2025年4月至今一年多时间里的显著转变——物业费收缴率从不足30%攀升到93%以上，业主综合满意度突破90%。这组数字背后，是广州南沙推进“美好家园”创建行动在老旧小区的一个缩影。
物业失管时让人很糟心
长江数码花园建于2004年，是榄核镇较早建成商住小区。一段时间，小区保洁缺位、绿化失管、车辆无序停放问题突出。后因物业服务合同到期，积累大量服务纠纷，原物业依规提交退场申请，正式退出管理。
“过去总感觉物业是来管理业主，而非服务业主，进出小区碰到保安总冷着脸，仿佛我们欠了他们。”业主刘女士回忆说。这种状况也让该小区业主梁女士长期在外居住，极少回来。
吴先生在小区住了近二十年，深有感触。他说，在失管最严重的阶段，小区整体环境一塌糊涂。
变化让人印象深刻
旧物业正式退场后，小区治理迎来转机。在社区党支部牵头统筹下，镇城建办、居委会联合党员业主代表全程参与物业筛选、试用期监督、业主投票全流程，按照《广州市物业管理条例》推进物业更换。针对小区暂未成立业主委员会实际情况，属地创新推行“先试用、再投票”选聘路径，碧桂园物业正式进驻，启动为期一年的临时托管。
新物业进驻之后，一项项看得见的变化接连落地，业主态度也悄然转变。
小区门岗全面升级，保安尽职尽责在岗值守，业主进出主动问好。吴先生感慨：“我们一开始很不习惯，住了二十多年，这种变化让人印象深刻。”
小区中央闲置光秃草坪重新铺上草皮，楼道、楼顶堆积四五年杂物被全面清运；同步完善车辆划线停放、排水管网疏通、楼道消防隐患清理等专项整治，搭建业主微信群诉求快速响应机制。即便遇上连续大雨、台风天气，小区道路也无大面积积水，路面整洁干爽。
“最难是重建业主对物业信心。”物业经理张永甲说，他们进场后，重点聚焦业主反映强烈的民生小事逐项整改，从保洁、绿化、门岗、隐患清理等基础服务逐一补齐短板，“业主看到这些具体变化，也就相信我们了”。
榄核镇城乡建设办公室相关工作人员介绍，经过一年临时托管，榄核镇、榄核社区及业主代表依法召开业主大会，经全体业主投票表决，正式确定该物业公司为小区服务单位。
“现在经常能看到工作人员小赵在草坪打理养护，每次碰面都会主动打招呼。”刘女士笑着说。物业工作人员不再生疏，而是业主口中亲切的“小赵”“小张”——称呼转变，背后是物业与业主关系的深度缓和。
住着舒服
谁不愿意回来呢？
环境持续向好
人心逐步聚拢
小区治理形成正向循环
梁女士如今回长江数码花园常住时间越来越多：“以前一到雨天，路上全是黄泥污水，出行寸步难行；现在哪怕台风暴雨，工作人员会第一时间处置积水。环境整洁舒心，谁不愿意回来住呢？”
2025年底，长江数码花园物业费收缴率从托管初期不足30%提升至93%以上。和过去物业反复催缴形成鲜明对比，如今不少业主主动缴费。2026年3月临时托管期满，全体业主续聘投票，高票决议同意物业公司继续服务。
榄核镇城乡建设办公室工作人员告诉小南，这套流程关键在“把选择权真正交给业主”——先试用、再投票，试用期表现全程公开，业主看得见、感受得到，最后投出票才是真心票。
广州市南沙区住建局物业科相关负责人表示，长江数码花园探索出党建引领、政府搭桥、业主参与、专业运营的老旧小区治理路径，针对体量偏小、原物业撤场失管住宅小区，这套全流程处置办法具备较强借鉴示范意义，为同类老旧小区走出困局提供清晰可行操作样本。
这句话并非虚言。长江数码花园模式之所以可复制，关键在于把物业选聘决定权真正交还业主。
不只长江数码花园，广州南沙正将类似思路推向更多小区。广州市南沙区住建局物业科相关负责人介绍，目前全区正打造三类“美好家园”示范样板：新建小区重点培育智慧物业和微更新改造，成熟大型社区探索红色睦邻共治，老旧失管小区则全面推广长江数码花园经验。全区住宅小区自治组织组建率已达87%以上，年底前力争覆盖95%。
来源：南沙区融媒体中心
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