买鹏瑞的房，结果成了维权场

这些年，地产商们纷纷从三四线撤退，掉头扎进一二线。土拍市场热火朝天，豪宅项目也随之遍地开花。

但要论网上讨论的热度，上海的汤臣一品和深圳的深圳湾1号，始终是两座绕不开的“山头”。

深圳湾1号能火，很大程度要归功于许家印。巅峰时期的许老板，在那里买下两层，直接打通居住，均价三十多万元一平方米。

这个项目的开发商叫鹏瑞地产，老板徐航，同时也是迈瑞医疗的联合创始人。单凭这一个项目，徐航在地产圈封了神。2017年，鹏瑞地产净利润做到38亿元，甚至超过了迈瑞医疗。

一个做医疗器械出身的人，跨界干房地产，还干出了顶豪的天花板。这个故事太传奇了，传奇到连鹏瑞自己都深信不疑——信到觉得能在任何一座城市复制深圳湾1号。

于是鹏瑞走出深圳，在大湾区四处圈地，东莞、广州、珠海、佛山，喊出“再造一个传奇”的口号。

佛山三龙湾1号，是复制粘贴的第一个作品。

但从去年开始，大批业主在网上拉横幅、发长文。医院、垃圾站、公共厕所，全规划在楼盘内部或者紧挨着；当初承诺的顶级配套，交付时统统变了味。

房子卖了九成，当初信誓旦旦承诺的248米双子塔，一栋建到13层便烂尾停工，另一栋连地基都回填了。

与佛山一江之隔的东莞，鹏瑞2019年落下棋子。

那年5月，鹏瑞花23.6亿拿下南城雅园地块，约9.3万平方米商业面积自持，再减去公建配套，粗算楼面价每平2.1万，项目总投资超50亿。

定位很明确——东莞版深圳湾1号。当年深圳湾1号验资500万才能看样板间，到东莞，鹏瑞直接升了级：800万才有资格看一眼。

2021年4月，鹏瑞天玥首批住宅拿证，5号楼均价47087元，6号楼46077元，全是千万级产品。最小270平，最大500平，起步1200万。这在当时的东莞市场独树一帜。

但东莞的有钱人似乎并不太买账。从2021年开售，卖到2026年还没清盘，三百来套房子卖了五年。

住宅销售缓慢，商业部分则更为惨淡——至今未开业。虽然官方称预计2026年12月开业，但拿地时承诺的开业时间早已过了。业主等了又等，配套遥遥无期。

住宅难卖，商业迟迟开不了，鹏瑞把目光转向了另一个方向——从已经入住的业主身上收钱。

2024年下半年，鹏瑞天玥开始陆续交付，地下车库一直免费开放。2025年2月7日，物业突然通知，拟从3月1日起启动收费：临时停放30分钟内免费，3小时内每半小时3元，3小时后涨到9元，24小时封顶120元；月租2800元。

消息一出，业主群里炸了锅。有人算了笔账：一台车一个月2800元，一年33600元，20年就是67.2万元。一家三台车的话，停车费还得翻番。

而东莞CBD核心住宅项目车库月租普遍500到700元，鹏瑞地段不比人家，价格却是周边五六倍；临时停车120元一天，是周边的近九倍。

有业主直言“比机场停车费还贵”，网上吐槽一片：“明明可以抢，还让你停了车。”

更让业主恼火的是，收费通知贴出前，物业没有与任何人协商，也无提前公示。2022年买房时，售楼现场未公示过车位租赁标准，合同附件也未写明。住进去之后，单方面抛出天价方案。

于是业主联合投诉、拉横幅、打12345。监管部门介入后，次月鹏瑞物业宣布暂缓收费。

这一停，就是一年多。

今年7月1日，物业再次通知：8月1日启动收费，临时停车日封顶60元，比去年降了一半，但取消月租选项——按日封顶算，月均1800元。

10天后，物业补上月租1600元，虽比2800元降了，仍是周边同等楼盘的3到4倍。

不满的业主再次投诉。当地相关部门再次介入并发出通知，“告诫”开发商要“充分考虑东莞经济水平以及周边同档次住宅小区停车收费标准等因素，合理制定收费标准”。

房管局回复：地下停车场临停车位属于开发商未售产权车位，收费标准由开发商制定，收益归开发商，属于产权车位租售问题——言下之意，开发商有权自主定价。

8月3日，东莞多部门牵头召开三方会，议定结果：8月4日起先按原方案收费，房管所上线投票系统，8月31日前业主投票。同意收费多，则长期执行；反对多，则走司法途径。

1600元月租，60元日封顶，先交着。东莞《机动车停放服务收费管理办法》写明业主月租车标准为150到300元，鹏瑞收费是指导价的5到10倍，但人家说了——市场调节价。

放眼整个大湾区，除了深圳湾1号这个祖上留下的老本，鹏瑞在其他城市几乎拿不出像样的作品。

佛山双子塔烂尾又重启，折腾不休；东莞天玥广场停车费闹了一年多，商业开不了；珠海项目不温不火，违规宣传被立案；深圳本地的鹏瑞颐璟府也有业主反映规划道路迟迟不建。

从佛山到东莞，再到珠海，鹏瑞的复制粘贴战略越贴越走样。一个深圳湾1号，究竟够吃多少年，只有鹏瑞自己清楚。

给不了解东莞的读者说明一下，鹏瑞天玥的位置，严格来说并不在东莞CBD的烫金核心，而是南城雅园板块，距离真正的国际商务区还有一段不近的距离。

当年验资800万元的排场，让不少富豪误以为买到了下一个深圳湾。结果上车之后才发现：房价跌了，预期降了，承诺的商业配套也悬了——这些，富人们咬咬牙也就认了。

可偏偏停车费还要再来一刀。

1600元的月租，60元的日封顶，周边楼盘三四倍的价格，让这些身家千万的业主活生生体验了一把“停车自由”的奢侈。

有人苦笑：买一套1200万元的房子，跌了200万元；现在每个月还要为车位多交1000元——房子上割一刀，车位上再割一刀，鹏瑞精准地诠释了什么叫“不坑穷人”。

是的，穷人根本买不起这里的房，也交不起这里的天价停车费。

鹏瑞的生意经很纯粹：只服务富人，且持续服务，持续收割。从验资门槛到车位月租，从房价溢价到配套缩水，每一个环节都写着四个大字——“愿者上钩”。

一个深圳湾1号，让鹏瑞封了神，也让鹏瑞误以为“神”可以在任何地方显灵。

只可惜，传奇终究属于深圳湾，富人的钱是好赚，但富人的记性，也没那么差。