北京土拍，龙湖藏在幕后

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京土拍市场，又冒出了新面孔。

8月11日下午，银盛泛美以7.07亿底价，拿下顺义后沙峪SY00‑1801‑0503地块，折合楼面价2.23万元/平米。

消息传出后，圈内第一反应，不是"又一新买家进京"，而是龙湖的代建名单上，又多了一个。

加上这块地，龙湖在北京明面上已经有6个项目：观萃、宸翰、宸裕、凌云颂，加上沧州玖熙石门地块，和银盛后沙峪项目。

6个里面，5个是代建。

唯一的"亲儿子"观萃，龙湖也转了一部分股权出去。

一家曾经在北京市场拼规模、冲销售额的头部房企，如今悄然变成了"代建专业户"。

这背后的逻辑，比一块地的归属，有意思得多。

东北老板进京首秀

先聊聊0503地块和它的买家。

它占地2.64万㎡，建面3.17万㎡，容积率1.2，限高30米。位置在后沙峪罗马湖西侧，南接中央别墅区，说不上核心，但也不算偏。

拿地的公司叫北京银盛泛美房地产开发有限公司，有三个股东：辽宁银盛水泥集团持股50%，辽阳泛美房地产持股25%，灯塔银盛建衡矿业持股25%。

实控人叫赵吉福，东北做水泥和矿业的老板。

银盛泛美是典型的跨界地产玩家。主业在传统行业赚了钱，觉得北京地价跌得差不多了，想来捞一把。

而0503地块低密、小体量、总价可控，对跨界买家来说，这样的地块风险不大，试错成本低。

只是，银盛泛美自己没团队、没经验、没品牌。

怎么办？找龙湖。

在龙湖的版图里，这不是个案。

往前数，昌平南邵的凌云颂，拿地的是河北太行钢铁旗下的新恩祥睿泽，实控人孙赵云，也是钢铁老板。

再往前，顺义府前街石门地块，拿地的沧州玖熙，嘉实系背景，做实业起家的。

加上顺义国资的龙湖宸翰、龙湖宸裕，几乎就是一部"北京地产新面孔图鉴"。

这些金主有一个共同点：有钱，有地，但是不会卖房。

国资平台缺的是产品力和品牌；民企老板缺的是经验和团队；龙湖缺的是低风险的生意。

于是，一拍即合。

三个项目，三种命运

龙湖的代建到底行不行，不能听口号，得看数据。

除了亲儿子观萃，目前在售和即将入市的三个代建项目，交出三份成绩单——一个优等生，一个差等生，一个待考。

龙湖宸翰，是优等生。

它位于顺义老城，规划524户，截至目前网签414套，成交均价4.04万/㎡，去化率约79%，成交额约19.9亿。

这个成绩放在顺义老城，拿得出手。

顺义国资有地有钱，但缺品牌缺产品。找龙湖贴牌，房子好卖了，价格也稳住了。

对第一次做北京代建的龙湖来说，宸翰这一仗打得漂亮。

后面紧跟着的龙湖宸裕，价格直接涨了近5000元/平，就是最好的证明——因为宸翰卖得好，才有底气涨价。

凌云颂，是差等生。

这个项目得说透。因为它最能说明龙湖代建的边界，在哪里。

凌云颂位于昌平南邵，规划580户，2025年11月取证，到现在9个月，网签133套，去化率约23%。

价格上，拟售5.28-5.65万/㎡，实际成交4万出头，相当于打了个76折，每平降了1万多。

凌云颂取证50天后，才开始有网签，今年2月甚至出现单月零成交。越降越没人买，越没人买越降。

户型更说明问题，78㎡的小户型去化接近四成，96㎡的主力户型去化才两成多，112㎡以上的大户型，去化不到10%。

什么意思？便宜的还能走量，贵的根本卖不动。

凌云颂为什么卖不动？

原因不复杂。它入场的时候，南邵的汤已经剩不多了。再加上价格一开始定高了，后来虽然降了，但市场信心没了。

接下来，即将入市的龙湖宸裕，会是什么表现呢？

但至少前两个代建项目，放在一起看，结论很清楚：龙湖代建在供需平衡的板块能加分，在红海板块加不了分。

代建这门生意

龙湖为什么要做代建？

答案很简单：轻资产，低风险，稳赚不赔。

行情好的时候，开发商自己拿地开发，赚20%+的毛利。行情不好的时候，拿一块亏一块，不如不拿。

但不拿地，团队怎么办？品牌怎么办？现金流怎么办？

代建是最好的过渡方式。不用自己掏钱拿地，不用背负债，不用扛库存。出品牌、出团队、出标准，收3%-5%的代建费。

赚得虽少，但稳。

一个10亿销售额的项目，代建费大概三五千万。项目多了，也是一笔可观的收入。而且全是管理费，不用沉淀资金，不用承担市场风险。

对现在的民营房企来说，活着比什么都重要。赚多赚少，是次要的。

再看选择代建的企业，基本两类。

一类是国资平台。顺义国资这种，手里有地，但市场化能力弱。

对它们来说，代建费不是成本，是保险。至少房子能卖出去，不会砸在手里。

另一类是跨界民企。钢铁老板、水泥老板、矿业老板，主业现金流还不错，觉得地产跌到底了，想进来抄一把底。

但北京市场水深，自己干容易淹死。找龙湖，相当于请了个向导。

对跨界老板来说，代建费是学费。交了钱，龙湖带你玩一遍，项目做完，自己也就学会了。

两类客户，各取所需。龙湖在中间，做那个卖铲子的人。

这门生意有没有风险？也有。

最大的风险是品牌透支。代建项目一多，品控就难保证。凌云颂卖成这个样子，购房者心里会嘀咕：龙湖代建的项目，是不是也不行？

品牌这个东西，建立需要十年，毁掉可能只需要一两个烂项目。

第二个风险是金主流失。第一次合作赚钱了，第二次还找你；但第一次亏了，后面就没下文了。代建生意靠的是口碑，口碑靠的是项目卖得好。

凌云颂这种案例多了，后面的金主会犹豫。

花姐点评：

龙湖的北京代建打法，说穿了就是降维生存。

从自己拿地开发，到给别人贴牌操盘，看似退了一步，其实是行业下行期最务实的选择。轻资产、低风险、有现金流，总比硬扛着拿地亏钱强。

这不是龙湖一家的选择，是这一轮活下来的民营房企的共同选择。

绿城、滨江，谁不在做代建？只不过龙湖在北京动作快、项目多，显得更扎眼。

但代建这碗饭，也不是那么好吃的。赚的是辛苦钱，操的是全流程的心。品牌用多了会稀释，项目做砸了要背锅。

银盛后沙峪这块地，是龙湖代建的下一张考卷。

低密、小体量、位置不差，这些都是加分项。但后沙峪改善市场的购买力有多强，懋源云纪26%的去化率，似乎已经给出了预警。

龙湖算得清自己的账。但金主们的账能不能算得过来，还得走着瞧。

行情好的时候，人人都是开发高手；行情差的时候，才知道谁在穿衣服上岸。

最后，温馨提醒一下，今天下午三时，有三场土拍开启，最受关注的，莫过于海淀西冉村地王。

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