265亿资产甩出！三亚老牌地产巨头，正在集体退场！

265亿元，这是近半年来小易粗略统计的几大平台上架的三亚亿级资产包的体量，实际可能远高于此；

巨量资产处置潮在三亚又出现了，尽管，许多依旧是老腊肉级别的存量！

三亚实景

这是三亚楼市的另一面：

在新房销量平稳、央企巨头扎堆拿地的同时，各大拍卖平台上，大量债权、股权、土地与房产，正成为市场上的出清主力，规模可能不亚于一些一二线城市。

这些标的由中国信达、中国长城、中国东方、中信金融资产等全国性AMC及多家金融机构与国资平台主导，经阿里资产与多地产权交易所等平台集中上架。

我们不完全统计的单笔1亿元以上的资产合计约265亿元，其中债权16组、股权与实物资产4组，14组为近3个月最新挂牌、公告或正处招商期。

阿里平台三亚部分亿级资产截图

值得注意的是，清单里没有一宗是今年新冒出来的资产，清一色是走了数年甚至八年重整、反复流拍后重新上架的存量；

资产没变，却一直在上架。

谁在卖，卖什么？

这么大体量的资产包，到底是谁在卖？资产包里，又有哪些重量级资产？这应该是最核心的问题了。

梳理各平台公开信息，我们整理了20组亿元级别的资产信息，有债权，有股权，也有土地房产等资产内容。

至于谁在卖，卖什么，基本从下面这张图就能看明白：

20组标的合计约265亿元。

从节奏看，2026年是明显的加速期：

红树林3月、建丰4月、半山半岛5月、论坛中心股权5月招商、沈煤6月、太阳湾7月、海南瑞泽股权7月成交、建丰8月正式招募——密度之高在单一城市中罕见。

哪些是大块头？

红树林49亿债权，三家AMC同步挂牌。

今典集团创始人张宝全2004年进入三亚，在亚龙湾、海棠湾、三亚湾拿下近千亩土地，巅峰期三家酒店年营收超10亿元。

2020年现金流枯竭，2024年6月三亚中院裁定受理破产重整。

2026年3月12日，长城（25.59亿）、信达（19.51亿）、东方（4.02亿）三大AMC同步挂牌相关债权，合计49.11亿元，招商期延至9月6日。

三亚红树林度假世界 网易房产摄

三家酒店目前仍正常经营，年净现金流约2亿元。

今典集团专门回应，强调这是"债权转让而非资产处置"，其本身是重整最大债权人，申报债权70余亿元、占比超50%。

建丰旅业近40亿债权，海棠湾520亩地待盘活。

债务人Metro Charm注册在中国香港，背后是海南建丰旅业。

2026年4月8日长城资产北京分公司发布处置公告，债权总额39.88亿元（本金22.65亿、利息17.23亿），8月10日转战阿里资产挂牌招募，金额更新为39.18亿元。

海棠湾实景 网易房产摄

抵押物为海棠湾520亩土地及15.13万㎡在建工程——这块地原规划四季酒店等业态，规划总投资超100亿元。

2023年5月三亚中院曾委托拍卖其中184.8亩土地（参考价9.98亿），进展不明。

中弘系：半山半岛与同人实业的巨量债权。

2026年5月8日，海南产权交易所挂牌三亚鹿回头23.60亿本金及3.12亿利罚息债权，合计26.72亿元。

抵押物为半山半岛A16-1地块、B13-1部分地块及"半岛蓝湾"在建工程，公告称"合并重整程序已接近尾声，清收处置周期较短"。

三亚半山半岛 网易房产摄

关联方上海同人实业28.85亿本金债权（本息约62亿）与这笔不重复但深度关联：

不同法人、不同抵押物，两家互为连带保证人，穿透到底都是中弘系；因抵押物横跨多省市，未计入三亚口径。

中弘系2018年进入重整至今已8年，中信金融资产牵头拟注资约140亿元，半山半岛54宗土地已全部解押。

其余资产速览

美丽之冠19.43亿（恒大系，6栋产权式酒店+会馆，4月再次挂牌）；

三亚美丽之冠 网易房产摄

凤凰岛置地11.94亿（凤凰岛7.66万㎡商服用地+100%股权）；

巨源旅业11.08亿（海棠湾华尔道夫/文华东方项目用地及在建工程）；

三亚科创11.52亿（吉阳科创产业园14.88万㎡+乐东康养286套现房，6月29日东方资产招商）；

三亚沈煤18.69亿（半岭温泉43栋独栋别墅，2021年首拍至今已是第三个处置周期）；

顺泽7.38亿（海棠府819套住宅在建工程）；

中兴睿海5.24亿（希尔顿格芮酒店80%股权+债权，第9次挂牌，从8.13亿一路降到5.24亿）；

新世界海口3.28亿（海口主体、三亚海棠湾110亩休养用地，恒大海南体系）；国厦/景恒约4亿（红塘湾住宅现房3.5万㎡）。

三亚论坛中心30%股权3.2亿（保利70%+红鼎兴业30%所持1500万股，旗下保利瑰丽酒店正常运营，5月6日招商——是这批清单里少见的"还在赚钱"的标的）；

南田·海棠天姿8.2亿（121.31亩土地，2009年签约烂尾17年，按"一地一策"做成净地转让，2026年2月延期再次挂牌）；

申亚96套公寓3.6亿（亚龙湾壹号现房7970㎡，24.1亿整售失败后拆细再挂，可一套套卖）；

图源：上海产权交易所

柏发(三亚)100%股权2.6亿（三亚国资处置半停工项目公司，连续四轮延期挂牌）。

债权是资产吗？

这里，先回答一个之前会被反复问到的问题：

债权是资产吗？

显然，债权是资产的一种——会计上归"金融资产"，AMC官方也统一称"债权资产"。

但卖债权不等于卖酒店：卖的是"收债的权利"，土地还是那块土地，所有权没变。

不过市场心知肚明：花40亿买建丰债权的人，奔的是海棠湾520亩一线海景土地；

花49亿买红树林的人，看中的是那两家酒店。程序上是债权转让，实质是核心资产的定价与易主通道。

清单里另有4宗不经过债权这层壳的直接转让——南田的土地、柏发的股权、申亚的现房、论坛中心的股权，卖方直接卖所有权，买方直接拿地、拿股、拿房。

甩不掉的现实

265亿的巨量资产，但真正能成交的，可能寥寥无几。

近三年三亚亿元级以上的处置，能查到成交记录的几乎只有金茂丽思卡尔顿一宗（22.65亿，2025年12月），而且接盘方是中信证券类REITs的SPV，本质是金融机构内部盘活，不是真市场交易。

剩下的，要么挂着，要么挂着，要么还是挂着。

为什么卖不掉？把清单翻一遍，原因其实很具体：

标的本身就是问题资产。

能走到AMC手里的，没有一个背着干净的故事——建丰卷入贪腐案荒废十年，中弘系重整八年没完，美丽之冠是恒大爆雷的遗产，红树林是高杠杆+重资产+疫情三重打击。

买方做尽调，越查问题越多，每查出一层风险，出价就降一截。

一块地压着好几笔债。 太阳湾542亩地上压着中信的7.82亿和长城的约12亿；

红树林49.11亿由三家AMC分持；三亚科创东方11.52亿、信达另持3.87亿。

买一笔债，处置抵押物时得跟其他债权人分钱、跟重整管理人排队，买方算的是"扣掉前面顺位我还能拿多少"，不是债权面值。

三亚实景 网易房产摄

挂牌价和抵押物价值越挂越对不上。

中兴睿海从8.13亿一路降到5.24亿，9次挂牌没人接；三亚沈煤2021年评估24.95亿，债权本息却从14.79亿滚到18.69亿，越滚越高、标的越来越旧。

挂牌价在涨、抵押物不涨甚至折旧，估值只会越来越倒挂——这就是"挂得越久越难卖"。

程序拖死人。中弘系2018年进重整至今八年没收尾，红树林2024年6月受理、今年3月才挂牌。

任何一宗进了重整的标的，都要等法院裁定、等管理人协调债权人，买方的钱有成本，IRR算不过来就不敢出价。

能接的人本来就不多。 单笔几个亿到几十亿，能出价的机构全国就那么几家；

当然还有，有价无市的市场现实。

所以这265亿，更像是挂在橱窗里的标价，而不是马上能成交的盘子。

AMC比谁都清楚这点，但挂牌还是要挂——既是处置流程的合规要求，也是给市场一个"我在卖"的信号。

265亿背后，是一个时代的退场

265亿元，接近三亚2025年全年商品房销售额的一半。

这批资产背后，是三亚过去二十年文旅开发浪潮中最核心的一批存量：

红树林、凤凰岛、半山半岛、美丽之冠、太阳湾、海棠湾四季酒店用地、半岭温泉别墅群，如今还要加上科创产业园、红塘湾、海南瑞泽的股权、南田的土地和保利瑰丽的股权。

把清单上的名字翻译回公司和人，会看到一个更扎眼的共同点：

红树林背后的今典张宝全、半山半岛背后的中弘王永红、美丽之冠背后的恒大、亚龙湾壹号背后的申亚——都是上一个时代的地产巨头。

2004年张宝全在亚龙湾、海棠湾、三亚湾拿下近千亩土地，巅峰期三家酒店年营收超10亿元；

中弘系把半山半岛做成海南豪宅的代名词；恒大从凤凰岛到美丽之冠处处落子。

那二十年，三亚的土地是他们讲资本故事最好的舞台，也是他们撬动数百亿杠杆的支点。

如今，这些名字以另一种方式出现在同一张清单上：

不是头版头条里的意气风发，而是债权处置公告里的编号——49亿的红树林、26.7亿的半山半岛、19.4亿的美丽之冠、3.6亿的申亚公寓。

三亚实景 网易房产摄

没有一家轰然倒塌，全都是旷日持久的落寞退场：

重整拖了八年、挂牌流拍反复来去，最后接盘的是四大AMC，处置方式是债权转让、股权拍卖、债转股。

资产还是那些资产，海景还是那片海景，变的是持有它们的人——从时代的主角，变成了出清清单上的名字。

但这些标的多数已历经数年甚至八年重整，密集挂牌更像一个时代的主角们漫长退场在平台上的集中显形，而非新资产的涌入。

三亚自贸港封关运作的预期，则为这批"沉睡"资产提供了重新定价的窗口。

三亚的海岸线不会变，湾区的稀缺性不会变，变的是持有这些资产的人——以及那个能造出红树林、半山半岛的时代。

当一个时代的主角以债务清单的方式集体退场，新来的接盘者接过的，不只是抵押物，还有上一个时代没讲完的故事。