上海楼市新政，“以旧换新”的有福了

上海楼市新政"沪八条"出炉。

整体来看，施策精准，力度温和。

温和是因为，现阶段的上海楼市并不需要猛药——8月传统淡季二手房成交还能过2万套，500万以内的刚需段房源价格不仅稳住了，今年甚至还小涨。

从统计口径看，今年整个上海大盘，不管是成交量还是成交价格，都是往上走的。

8月17日刚刚公布的70城房价数据，上海二手房价已连续6个月环比上涨，走出了罕见的独立行情。

放眼全国，上海楼市已经是最理想的状态，但依然有可以改善发力的地方。

新政力度最大的一招：真金白银的贴息

这次最有分量的政策是购房贷款补贴。

未来7个月（到明年3月31日截止），购买外环外新房并完成网签，且在网签前后一年内卖掉本市住房的家庭，可按贷款金额的1%拿补贴，单套最高5万元。

注意两个细节。

第一，财政补贴总盘子2个亿，按单套5万封顶算，也就覆盖几千个家庭，照上海每月新房的成交量，这笔钱很可能不到6个月就被抢完。所以早买早享受。

第二，允许先买后卖。你可以先网签新房，安心住在老房子里，半年内慢慢把二手房卖掉，卖完照样能申请补贴。把置换家庭"不敢先买、又怕贱卖"的结解开了。

第三，补贴的适用范围很宽。网签前后一年内卖掉的，不管是外环内还是外环外的房子，通通都算。门槛不在卖什么房，而在买什么房——要是外环外新房。

第四，5万封顶对应的是500万贷款。贷款500万就顶格了，对外环外总价五六百万的主力房源来说完全够用。

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以旧换新加码，两项叠加最高8万

新政延续并放宽了"以旧换新"补贴：卖掉外环内的二手房、买外环外的新房，统一补贴3万元。

老政策是——70平方米以下、2000年以前的老房子才能享受，还分档补贴2万或3万。这次全部取消面积和房龄限制，统一3万。

两项政策可以叠加，单套最高补贴8万元。

8万是什么概念？外环外新房总价多在五六百万，8万相当于1.3%-1.6%的折扣。对购房者来说，这是真金白银的让利；

对总价500-800万的外环外新盘来说，等于变相加大了折扣力度，去化压力会明显缓解。

从我们一线的观察来看，目前外环外的新房，相比外环内，出货压力还是有的，因此折扣力度也比较大。

首付门槛大降：外环外首付统一15%，宝山全域覆盖

信贷端，外环外住房首付比例统一降到15%，购房门槛大幅下调。

也就是说，上海买首套房首付15%，买二套房，外环内首付25%，外环外15%。

另外宝山是特殊的南北转移区，南大、上大这些板块明明在外环内，但因为政策原文写的是"差异化区域政策"，宝山全域都能享受15%首付。这对宝山新盘是实打实的利好。

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公积金政策有三个调整，每一个都降低购房的现金压力：

提取频次放宽。从"产证办出后5年内提取一次"，调整为"每年可提取一次"，资金使用灵活性大幅提升。

没有用公积金贷款或者冲贷的购房的人，也就是商贷和全款的人，以后每年可以提取一次公积金，之前是5年提取一次。

使用范围扩容。从仅限购房，扩大到可以支付契税、购买配套车位和储藏室。

首付支付范围扩大。原先公积金只能用于支付预售期房的首付，现在扩大到新房现房。

而且买新房提取公积金付首付之后，计算贷款额度时一分不少算——提取不影响贷款。

以前公积金，提取和贷款，总要二选一，或者贷款额度要打折，现在既提又贷，完全不影响了。

一句话总结：新政让公积金这笔沉睡的钱，彻底流动起来，支持方方面面的住房消费。

对买新房的家庭来说，支持力度很大，可以省下很大的一笔现金。

在征收补偿中增加"房票安置"选项，被拆迁居民可以拿着房票跨区或本区直接抵扣新房。

以前拆迁，补偿方式二选一：要么拿钱，要么拿房。

选钱的话，补偿标准一般比拿房子的低。拿着这笔钱去买商品房，往往不够。

所以提出了"房票"这个选项。居民拆迁后拿到一张凭证，凭它可以直接去抵扣新房的面积。

房票的好处有两个：

第一，不用再造那么多安置房了。安置房的品质确实比不过商品房。现在新房去化本来就难，再大量新建安置房没有意义。

第二，对被拆迁居民更有利。鼓励旧改、拆迁居民直接去买品质更好的新房，居住条件是真升级，而不是从老房子搬进另一个"将就"的房子。

总结：房票就是把"补钱偏低、分房将就"的老难题，变成了"凭证选房、差价自补"的新路子——居民住得更好，新房多了购买力，安置房建设压力也小了，一举三得。

政府收购存量二手房将常态化。前期试点效果良好，未来将作为常规手段，每年公布收购计划。

今年2月，上海启动二手住房收购，用于灵活填补中心城区保租房的供应缺口，同时为居民增加一条卖房渠道。截至7月25日，徐汇、浦东、静安三个试点区已完成551套二手住房收购，16户居民完成置换并购入新房。

这对市区的二手房东是个明确利好——多了一条官方的出货渠道，也给市场托了一个底。

上海楼市，目前的卡点是置换和改善。

现阶段上海市场，在经过今年沪7条的政策之后，刚需段房源量价完全稳住了，但500万到1000万、1000万以上的改善段热度不够。

改善的前提是先把旧房卖掉。

所以这次新政的核心非常明确：打通置换。

支持房东更容易卖掉二手房，鼓励大家去买外环外的新房，特别是以旧换新。

新政直接受益的板块很清晰：大虹桥、唐镇、顾村、南翔等外环外传统强势板块，加上宝山全域。这些区域本来就热度高，新政带来直接利好。

对二手房东来说，有了补贴托底，买家更容易下定，房东也更愿意以理性价格果断出手——链条转起来，对买卖双方都是好事。

总结来看，新政出台后上海楼市热度会保持平稳向好。

补贴有效期卡在明年3月底，正好覆盖8月底到次年3月的传统淡季——往年这段时间往往是上海楼市成交的低谷，这次用补贴把淡季托住，平抑波动的意图非常明显。

上海的楼市底牌还很厚，这次新政只是轻轻推了一把，没有大水漫灌，也不需要。

但对正在置换路上犹豫的人来说，5万加3万的真金白银，加上"先买后卖"的从容，足够成为下决心的理由了。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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