北京
文/广州进深 严明会
这两天，南沙的星河东悦府（备案名：东岄庭）连拿两张预售证。
涉及三栋住宅楼，共361套房源，预售总建面3.93万㎡。
其中，1#为楼王栋，26层高，两梯四户，共100套房源；
5#、6#是连体楼，这次一起拿证，30层高，两梯五户，共261套房源。
户型方面，1#主打大户型，为建面约123-141㎡；
5#、6#有小面积，起步92㎡，最大108㎡。
三栋住宅在产品上很好地形成了面积梯度，兼顾刚需与改善两类主流置业需求。
01
这是星河东悦府时隔四个月再次取证，上一次拿预售证还是在五一前夕。
当时，项目推出的是4#住宅，共160套房源。
历经四个月的销售去化，目前4#已售107套，未售53套，据此的网签去化率约67%，成绩可圈可点。
可以发现，星河东悦府的推盘节点踩得相当有章法。
上次是五一前后，这次马上“金九银十”，精准锚定楼市两大黄金营销周期。
此外，项目这次加推还有一个非常受关注的点，即“得房率”。
就在两个月前，星河东悦府进行过一次调规，主要调整内容为：
5#、6#住宅建筑层数从33层调整为30层，7#、8#、9#住宅建筑层数从33层调整为32层。
绿化布局、场地标高微调，相关指标相应调整。
调整后，项目总用地面积4.06万㎡，总建筑面积20.48万㎡，计算容积率建筑面积13.71万㎡；容积率3.38，建筑密度28%，绿地率30%。
这不是一次普通的调规。
有消息称，项目此番规划调整，除了缩减楼层，部分楼栋户型建筑面积也做了微调，户型整体使用率有所下降。
星河东悦府作为超新规产品，此前高达128%的得房率，是它最出圈的标签，也吸引了一大批购房者专门为此而来。
如果说，调规后户型得房率下降了，那么项目的核心优势也随之被削弱。
如此“不按套路出牌”，很难不让人将其与广州楼市当前严查的“偷面积”联系在一起。
项目开发主体为广州星月湾实业发展有限公司。
该公司成立于2016年12月底，由广州星河地产集团有限公司、广州方中投资有限公司、珠海市横琴星泰然投资企业（有限合伙）分别持股51%、48.9%、0.1%。
公司执行董事、经理为王春瑞，他同时也是星河地产华南公司常务副总裁。
02
星河东悦府，也被市场称为“星河东悦湾五期”。
星河东悦湾首次开盘时间为2020年4月，至今已入市6年。
其位于南沙蕉门河中心板块，是星河地产落子广州南沙的第七个作品。
2019年3月，星河地产以66.787亿元拿下东湾村旧改项目，规划打造集政务中心、商业、企业总部、人文艺术等于一体的综合配套大城。
目前，整个东湾村旧改已建成星河东悦湾住宅、星河COCO Park、华师附小等，各项配套成熟。
而星河东悦府虽然被称为五期，但地块实际上是在2025年2月，以协议出让方式供给星河地产的。
出让价格约1.81亿元，它也是东湾村旧改的融资地块之一。
作为星河东悦湾整体规划中的收官之作，星河东悦府主打的是超新规产品，户型使用率优势凸显。
且有90㎡以下的小户型，加上价格也不高，吸引了不少购房者上车。
今年1-7月，星河东悦湾以7.42亿元的成绩在南沙区楼盘成交金额榜中，排名第二。
项目前7月网签了295套，其中星河东悦府贡献了147套，占比近半。
想知道项目最新动态，可以加进深君：Guangzhoujinshen。
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