江苏
几天前，我写的那篇《上海突然出台楼市新政，可能是在给全国打样》含金量还在提高。
就在今天，成都楼市新政突然落地。
01
我来总结一下：
- 公积金买新房最低首付 15%，再给一年期 20%利息补贴，最高 2.5 万（执行至 2026 年底）；
- 购买绿建一星级及以上新房，公积金最高额度上浮 20% ；
- 各区县可发购房补贴/消费券（团购、车位、换新）；
- 收购二手房作保租房，补贴"卖旧买新"；
- 控制供地。
02
5 天之内，上海、成都两个核心城市，几乎同时在干一件事——救房地产的“流动性”。
如果仔细看过我写的上一篇文章，就能发现，成都实际上是在接上海的政策逻辑。
过去政府托底楼市，最常见的三板斧是降首付、降利率、放松限购。
现在变了，直接参与存量房流转，这个变化很大。
上海楼市韧性相对更强，所以政策精准的解决改善家庭的置换链条。
不少自媒体都在说，政策刺激没用了，但上周沪八条落地之后，上海二手房单日成交量重回千套，带看数据立刻起来了。上周上海新房成交前十项目里，外郊环项目占了 6 席，宝山、浦江、嘉定以及浦东外围都算是政策受益者。
虽然大家都懂，这是短期脉冲，并不是趋势反转，但信心的建立，需要数据支撑和热度维持。
成都目前楼市的压力比上海大多了（虽然操盘手水平很高，内参我分析过），所以政策更直接。
降首付、贴息、换房补贴，实际上同时在解决三个问题：首付不够，月供过高、旧房卖不掉。
所以，刺激更直接。
很多人说，贴息最多 2.5 万，才那么点。
而我看到的是，地方终于出手了，连贷款利息都开始直接补了。无非财政能给多少支持，城市开始拼家底了。
03
这段是全文的重点。
全国楼市政策正在进入第三阶段。
第一阶段是放松限制，取消限购、降低首付、降低贷款利率，降低“能不能买”的门槛。
第二阶段是给补贴，契税补贴、购房补贴、发消费券，降低“愿不愿买”的成本。
第三阶段是重构流动性。政府下场收二手房，鼓励卖旧买新，发房票，盘活商办，扩大公积金使用范围。从刺激买房，转向打通房地产循环。
04
下一个城市会是谁？
有人说深圳，我觉得概率不大，毕竟 4 月底才调整过。
为什么不是杭州？杭州的流动性并不差，上半年二手房成交约 4.67 万套，是近五年同期第二高，虽然最近三个月连续回落，但不算低位。杭州现在二手房扛着巨大的价格压力，我几个月前在内参就谈到过，杭州会经历一场补跌。
下一个大概率是广州。市场不是没需求，是好货不肯推、新货补不上，大家又都攥着钱等更确定的信号。所以广州真正缺的不是购买力，而是一个能够把观望资金重新推回市场的政策信号。购房补贴、以旧换新、财政贴息，这套组合拳，刚刚好。
05
我为什么密切关注政策？
当周期变了之后，政策的力度不重要了，关键是导向性问题。
文章最后，我给大家几个建议，这也是我在过去文章和给客户咨询时候多次提及的。
- 手上闲置的房产，尽快的处理，哪怕没有置换需求。
- 现在并不是下场投资房地产的时间点，至少对 99% 的房子来说，投资逻辑都没有重新成立。
- 不住不买，依然是大原则。
- 刚需购房，要做好长期居住，不断贬值的思想准备。
- 购买改善型次新房，一定要看位置、配套和邻居，说白了，就是真实的生活感。长期成交量低，没有热度的盘，入手要慎重，除非有你特别看重的稀缺属性，否则日后的流动性会很差。判断市场，看数据统计，不要相信所谓的体感，很多都是错觉。这个我会专门写文章教大家看。
- 新房只会越来越好，迭代也会越来越快。
存量时代，未来买房，流动性才是最重要的。
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