经济学家汤继强曾直言：下一个十年，房子将会越来越像耐用消费品

老百姓对房子的执念，究竟该如何看待？著名学者汤继强教授此前曾把房子比作耐用消费品，这个观点话不重，却精准地戳到了当前市场的痛处。

在过去二十多年里，无论是手机、汽车还是冰箱，消费者买回家谁都不会指望它能够翻倍升值。

然而，唯独房子在这个漫长的周期中被赋予了强烈的金融属性与资产增值功能。随着市场的持续演进，现阶段的一系列调整，正在深刻地把住房拉回它本来的样子——用来住。

回顾今年前期的房地产市场，表现出了颇为独特的面貌。今年三月，部分核心城市的二手房成交量呈现出显著回暖，多地出现了排队看房与新盘快速去化的现象。

表面上看，这似乎与2016年那一轮市场的快速翻版有几分相似，但从底层逻辑来看，推动市场运行的底层动力已经发生了根本性的转换。

2016年的宏观调控与去库存政策，主要抓手是通过棚改货币化等方式向市场注入购买力，促使三四线城市房价一路走高，同时也让居民家庭的负债率随之抬升。当时的整套运行机制建立在人口红利与快速城镇化的基础之上，房子被赋予了浓厚的投资与资产炒作属性。

然而，当时间来到当下，宏观经济的底层前提已经迎来了全方位的转变。国家层面的政策工具箱已经从当年的创造需求，逐步转向了重构供给。政府不再直接扮演刺激买家的角色，而是通过双轨制搭建来充当市场的稳定器。

特别是随着一系列公积金政策的调整与优化，包括购房、装修自住房乃至缴纳物业费等全生命周期的覆盖，都在向市场释放出强烈的制度信号：房子正在由过去的纯粹投资品，坚定不移地往耐用消费品方向挪动。

开车的人都知道，汽车作为耐用消费品，五年折旧一大截，十年再打个折；而汤继强判断，在未来的十年里，大多数城市的房子能够跑赢通胀就算相当不错，过去那种翻倍式增长的行情基本已经成为历史。

在这一宏观背景下，一项更具突破性的政策正式落地。根据财政部与中国人民银行发布的公告，自10月1日起，符合条件的首次购房者可享受中央财政每年一个百分点的购房利息补贴。

该政策暂定实施一年，补贴期限最长为5年，贴息贷款总额不得超过100万元。

在资金分担机制上，大头由中央财政兜底，其中中央财政承担90%，地方财政承担10%，这是国家层面首次由中央贴息补贴居民购房。

本次政策设定了极为克制的限制条件：购房门槛严格限定为建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，首套房贷款上限为100万元，购买新房或二手房均可享受。这一条件基本排除了核心区块豪宅，主要覆盖全国三四线城市以及一二线城市的远郊板块和近郊老旧小区。

从房价运行情况来看，绝大多数三四线城市较历史峰值普遍回撤25%至35%，价格实质上已跌回过去低点；一二线城市非核心板块与远郊次新房的回调幅度也达到35%至45%，泡沫已充分挤干。

在多个重点城市的二手房交易中，符合补贴条件的房源占交易总量的比例保持在较高水平。

从受益群体来看，政策主要覆盖个人月收入在5000元至8000元、到手4000元至6000元的普通打工人，以及双职工家庭月收入在8000元至12000元之间的无房家庭。

以购买一套130万元的住房、贷款100万元为例，按当前首套房商贷3%的年利率计算，原月供约为4216元；在年化1%的财政贴息支持下，前期的实际月供降至约3382元，每月减少800多元支出，5年贴息期内累计补贴可达近5万元。

该补贴基本能覆盖普通家庭一个月的水电燃气及物业费。在贴息政策加持下，借贷成本与租金回报率形成了历史性倒挂，当前利率和补贴下的月租金与月供大致持平甚至略低。

以总价130万元的成熟地段老旧小区为例，其月租金约为3500元，扣除贴息后前5年月供仅需3200多元，使月供与房租相差无几。

在申请路径方面，购房者无需单独前往相关部门或在手机应用提交申请，贴息资金直接拨付给经办银行，银行在每期收房贷时直接扣减利息，实行免申即享。购房者只需在签署房贷借款合同的同时，同步签署授权银行代为申报贴息的文件即可。

部分市场声音认为该政策是诱导接盘，但从宏观背景来看，当前房价经过大幅筑底，且基准利率跌破3%，配合财政补贴使得首付与月供大幅降低。只要个人工作岗位稳定且未来需要在该城市长期发展，当前的低房价、低利率和财政补贴环境提供了合理的入场契机。

部分市场主体可能利用相关规则，在部分城市通过名下无房证明或将旧房挂牌出售、纳入保障性租赁计划来核减套数，以首套资格享受贴息。从宏观经济与政策动机来看，中国前期果断去杠杆推动了房地产向健康轨道转型，但市场的悲观情绪已经出现非理性下行。

过去数年间，主要经济体的房价与宏观经济表现各异，而部分非理性下跌带来了潜在的宏观隐患。房地产作为巨型实业流通与金融循环系统，直接与间接吸纳的就业人口规模庞大，若房地产持续收缩，将对居民收入和内需产生负面影响。

此次中央财政承担九成资金、以统一规则推行全国性房贷贴息，用最高主权信用来托底终端市场，有助于修复市场信心、化解二手房流动性死水并贡献税收。

同时，相关部门联合出台了完善商品住房销售制度等系列政策，从供给端和金融端严格管控杠杆率、推行现房销售，因此该贴息新政引发房地产市场再度过热的概率极低。

针对购房决策，需遵循以下建议：首先，不能盲目抄底，应当核算拟购房源的租售比。如果月租金足以覆盖甚至超过月供，则具备资产价值；如果月供显著高于租金，说明价格尚未跌到位。

其次，贴息期限仅为5年后将恢复正常利息，购房者必须测算当利率未来回升至较高水平时的自身承受阈值，并综合评估个人工作稳定性及所在行业的竞争环境。

最后，购房选址可重点参考周边是否有大厂或优质企业依托，以保障未来的租赁与转手流动性。

当房子终于像冰箱、汽车那样被平常心对待，人们便真正走出了地产执念。下一个十年，核心板块的好房子依然稀缺，保障房托底、商品房改善与租赁市场相辅相成的三层结构正在成形，房子越来越像耐用消费品，将成为当下最稳妥的判断。

中央财政首度主导每年一个百分点贴息，覆盖特定面积与总价门槛，精准对接普通刚需群体。多地二手房泡沫经长期回调已充分挤干，借贷成本与租金回报形成倒挂，月供实现与租金持平。

政策实行银行端免申即享简化流程，在严格杠杆管控与供给侧重构下，助力市场回归居住本质。