陕西
陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/卢霞
一、基本案情
承租人张某与出租人李某于2024年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定张某承租李某所有的住宅一套，租赁期限为一年，自2024年9月1日至2025年8月31日，月租金为人民币2000元。
租赁期间，张某因个人发展规划，计划在原租赁合同到期后续租三年。但在合同期限届满前三个月（即2025年6月），张某尚未向李某正式提出续租请求，亦未收到李某关于租赁期满后安排的任何通知。2025年6月15日，李某带案外第三人刘某前来看房，并告知张某其已与刘某达成初步口头意向，拟自2025年9月1日起以月租金2500元的价格将房屋出租给刘某，租期三年。张某当即向李某明确表示：“我愿意以同等条件，即月租金2500元续租该房屋，租期三年。”李某当场予以拒绝，并表示：“我的房子，爱租给谁就租给谁，不需要你同意。”之后，张某遂向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1. 确认张某对涉案房屋享有优先承租权；2. 判令李某以月租金2500元的条件与张某签订新的房屋租赁合同；3. 本案诉讼费用由李某承担。
二、裁判结果
作出生效判决的法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款之规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该条款是承租人优先承租权的法律依据，旨在稳定租赁关系，保护处于相对弱势地位的承租人的居住利益，避免因频繁搬迁影响其正常生活与工作。优先承租权并非无条件的优先，其行使必须以“同等条件”为前提。所谓“同等条件”，应理解为出租人与第三人达成的实质性交易条件的总和，其中租金价格是核心对价条件。在本案中，“同等条件”主要是指出租人李某与第三人刘某达成的租赁条件，即月租金人民币2500元。张某若欲行使优先承租权，其必须接受这一核心的租赁对价条件。张某已当庭明确表示接受该租金标准，故“同等条件”要件已满足。张某在出租人李某带人看房并披露新的租赁条件时，当场、明确地作出了续租的意思表示。该意思表示发生在原租赁关系存续期间及合同期限届满之前，完全符合法律保护承租人合理预期利益的精神，不构成权利的滥用，亦不视为张某放弃优先承租权。本案中，李某明确表示计划将房屋另行出租给刘某，故其继续出租的意思确定无疑，张某的优先承租权应予保护。法院判令确认张某对涉案房屋享有优先承租权；李某应于本判决生效之日起十五日内，以月租金2500元的条件与张某签订新的房屋租赁合同（租赁期限自2025年9月1日起，具体租期由双方协商确定）。
三、典型意义
房屋租赁关系中，承租人往往处于相对弱势地位，频繁搬迁不仅耗费时间和精力，更可能影响工作、学业与社会关系的稳定。为回应这一现实问题，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款首次以基本法形式确立了房屋承租人的优先承租权，体现了“让居者有其屋”的政策导向与对弱势群体居住利益的人文关怀。然而，该权利并非绝对优先，其行使受制于“同等条件”这一核心要件。本案通过清晰的裁判说理，明确了优先承租权的成立前提（出租人有继续出租之意愿）、行使条件（承租人接受同等条件）及权利边界（非无限优先），为同类纠纷的处理提供了有益参考。
承租人有续租的意向，建议在租赁合同到期前的合理期限内（如1-3个月），以书面形式向出租人明确表达续租意愿，并主动询问对外出租条件，以固定证据，避免因意思表示不明确而产生争议。
出租人在租赁合同到期前若计划另租他人，应就新租赁条件书面征询原承租人的意见，并给予其合理的期限（如15日）来行使优先承租权。若未履行该通知义务而直接与第三人签约，可能面临承租人提起诉讼主张赔偿损失的法律风险。
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