一线探盘：楼市新政后，成都市场燃爆了？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

楼市新政后成都市场如何？

这两天都在带客户跑楼盘，从政策效果的角度来看，成都本地的如隔靴搔痒，大家伙没啥感觉，但昨天多部委出台的一系列提振措施，确实给真正想买房的人，打了一针鸡血。

大家最直接的反应是现房销售。也就是我前面提到的，成都新房市场“青黄不接”的问题，虽然是会有阵痛，但看起来很有必要。

好些客户认为，短期成都新房可售的项目会维持稳定，满足需求的更是屈指可数，而长期来看，土拍和未取得施工许可的，整体销售周期会拉长2年，对开发商要求更高，但最终还是容易转嫁成本到购房者身上，所以不敢赌“不久的将来”。

所以在供需失衡的背景下，担心开发商惜售，或者趁机涨价，现在买入，就是精准的时机。

这也导致了成都各大售楼部“人满为患”，开发商确实喜滋滋，置业顾问的朋友圈就像过年一样热闹。

但据我了解的情况而言，成都各大楼盘经历过熊市周期，还是相对务实的，暂时没有出现提价捂盘的动作，当前给出来的开盘节奏，营销政策，优惠点子，都和暑期淡季无异。

最美的样子，就是双向奔赴。

所以成都楼市出现了三种情况。

第一种是积极派。就是前面我描述的，购房者积极入市，开发商诚意满满。

第二种是傻空派。本身没能力或者没意愿买房，不论出多大的政策，都可以理解为利空。就算白送一套房，也嫌弃物业费贵，所以这几天各大群也能时常看到这类傻空唱衰楼市，不屑一顾。

第三种是犹豫派。这类人其实是很有买房需求和购房能力的，拖不到两三年后再买房。但就是在这大萧条环境下，被弄怕了，即便看好了板块楼盘，户型价格，但也还是一味地想再等等，等到啥时候，或者啥价格？其实自己也不知道，就是条件反射一般的等等党。

但现在政策几乎是明牌的了，如果反应太慢，或者依然经验主义，那么只有两种结果，要么买尾盘的瑕疵楼栋瑕疵房源，要么被这一波热度消耗后，迎来开发商的待价而沽。

到时候或许会后悔，除非根本不敢来复盘，当然嘴肯定很严，但一切结果都得自己承担了。

这个周末很忙，我们团队东西南北各大楼盘带看，抽空写点一线市场反应，大家看个乐子就行。

再说几句，多部委的楼市金融政策如何解读？

信贷新政（央行+金融监管总局）——

1、期房按揭竣工备案后放款

原文：预售商品房，个人房贷竣工备案后放款；现房销售，销售备案后放款。

解读：客户签合同、付首付，但不用立刻还月供；房子竣工办完备案，银行才放款、月供才开始。既大大降低烂尾风险，又让还贷利息滞后，接近于交房才开始还房贷。Ps:但开发商的开发贷不受这条约束，建房期间依然可以拿到工程款贷款。

2、个人房贷最长年限：30年→40年

解读：不是强制贷40年，是上限放宽。客户可自选20/30/40年；拉长年限可以降低月供压力；年龄限制由银行协商。虽然很多贷不了40年，也不会老老实实还三四十年月供。

但这一招来说，是个利好银行的馊主意。40年和30年的月供差距不大，但利息多了一大截。以贷款100万，等额本息，利率 3%为例，贷款30年的月供是4200，总利息51万，贷款40年的月供是3600，总利息71万。

3、开发贷：主办银行制（一个项目一家主办行）

解读：一个楼盘项目只能选定1家主办银行（或银团）放开发贷。资金封闭在本项目，房企不能把钱挪去别的项目。贷款期限：预售项目最长5年，现房项目最长7年；房企还本，原则上竣工备案之后才开始还本。

4、困难月供客户，银行可灵活延期、展期

解读：收入下降还不起月供，可和银行协商延后还款、延迟还本，不得一刀切抽贷。

5、房贷资金全部受托支付

预售的房贷直接打进预售资金监管账户；现房房贷打入主办银行项目专户，钱专款专用建房。

6、优化收入/偿债比

解读：放宽月供占收入比例上限，一部分收入不足的客户更容易批贷，但一般不建议月供占收入的50%以上。

7、二手房全面支持带押过户

解读：卖房子不用提前结清按揭，直接过户，省下过桥资金成本，属于老生常谈，但确有优化空间。

销售制度新政——

8、新土地优先现房销售

解读：1）新政后新出让土地、已拿地但还没办建设工程规划许可证→优先现房销售；2）已经拿到规划许可证的老项目：鼓励现房，不是强制，依然可预售。现房=房子建好竣工再卖，所见即所得。

9、预售最低门槛：单体楼栋必须主体封顶

解读：以后如果楼盘选择走预售模式，最少也要楼栋封顶才能拿预售证；不能刚打地基就卖房。

10、首付款+未来房贷全部进监管账户

解读：客户首付钱不能直接给到开发商，全部存入政府预售资金监管账户，按工程进度拨付工程款，防资金挪用烂尾。

11、推行现房定金制

解读：卖现房可以收定金；现房销售走备案管理流程。

12、交房即交证

解读：新房交付拿钥匙的同时，同步办理不动产权证，减少办证等待周期。

13、土地配套支持

房企可分期缴纳土地出让金；拓宽房企股权、债券融资渠道（这个其实很重要，房企舒展了，楼市才有动力），缓解房企前期资金压力。

最实用4条提醒——

1、老项目（已拿规划证）：照旧封顶放款，月供正常，不受竣工放款约束，是当前成都去库存的主要力量。

2、新项目（无规划证/新拿地）：两条路，优先现房；若预售，则客户房贷竣工备案后放款，回款周期大幅拉长。

3、40年房贷只是上限，每家银行落地细则还没出来，暂时没法给大家做40年贷款承诺。

4、回款节奏变化：预售楼盘开发商回笼按揭款时间延后，现金流节奏会明显变慢，可能会转嫁成本。