四川
◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）
在前不久万科董事会“大换血”且被国资强势主导的背景下，近日公布了2026年中期业绩，如前预告所说“继续亏得比较多”。
今年上半年，万科集团实现营收701.7亿元，同比下降33.4%；归母净利润亏损149.5亿元，较去年同期净亏损119.47亿元同比下滑25.2%。
其中，房地产开发实现营收487亿元且占比69.4%，毛利率同比下降2.6个百分点至6.1%；物业服务实现营收184.6亿元且占比6.3%，毛利率同比下降1.3 个百分点至12.7%。
上半年，万科共交付88个项目，合计交付房屋2.3万套，集中交付期整体收房率接近9成，多年积累的品牌口碑仍在；盘活优化及新增产能155.8亿元。
在产品端，万科正在构建同类型操盘经验跨城市、跨项目有效复用，对“拾系”、“映象系”、“檐系”等成熟产品系持续迭代，同时依托种子项目研发“漫系”、“曜系”等产品系，并针对盘活项目因地制宜开展非标创新，待成熟后固化产品系，持续提升常规住区项目的综合操盘效率和产品竞争力。
在投资端，万科上半年通过土地盘活等累计新增项目8个，权益计容建面36.3万方，权益地价约27.1亿元，平均地价7448元/㎡，主要在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。
来源：地产密探图库
当前，万科新管理层启动了城市聚焦策略，逐步推动资源向核心城市集中，其中涉及旧改项目总计容建面约338.6万方。
上半年，万科实现经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。其中，在管代建项目79个，管理面积1360万方；已累计开业商业项目179个；（不含轻资产输出），总建面1081万方，整体出租率92.8%。
今年上半年，万科实现销售金额358亿元，同比下降48.2%，但考虑到拿地等经营性支出减少，使得经营性现金净流入4.9亿元，较去年同期经营性现金净流出30.4亿元已大幅改善。
在资本端，万科上半年并表新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资综合成本2.86%且较去年底下降17个基点。
今年以来，万科累积获得深铁集团约45.2亿元股东借款，且已有10只公开债完成风险缓释且涉及本金合计约181亿元，2025年以来已累计完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置。
上半年，万科实际利息支出合计55亿元，其中资本化利息合计15.2亿元。截至今年6月底，万科净负债率135.4%，较2025年底上升11.9个百分点；有息负债合计3512.6亿元，其中一年内到期1788.6亿元且占比50.9%；银行借款占比72%，应付债券占6.8%，其他借款占21.3%。
相较于该期末手上持有货币资金590.5亿元，当前万科短期偿债压力仍较大。不过，万科对未来预期仍有信心，随着“十五五”规划落地及各项稳市场政策推进，行业将在供需再平衡中逐渐企稳。
“8.28”多部门组合新政，包括了预售制向现售制转轨、房地产信贷在以项目为中心的主办银行制度下封闭运行和支持房企合理融资等。
比如向现售制转轨对房企来说，短期是利空，即便是预售，也要主体封顶，资金压力会变大。为支持房企合理融资，证监会提出要提升房企发债、重组等审核效率，业内预期房企发债会变得较容易，利于房企优化债务结构和成本。
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