孙宏斌换打法，旧账未了！

对融创而言，最坏的时候确实过去了。

中房报记者 许倩 北京报道

旧牌局留下的残局还未清理干净，新牌已推至台前。

8月28日晚，融创中国半年报出炉。报表上的数字释放出一个明确信号：旧局的债务框架虽已搭好，但钱并没有真正回来。

半年报呈现的，是一家出险房企最真实的现状：报表端风险继续出清、亏损小幅收窄、债务规模稳步下降，但真实经营造血能力依旧疲软，主业交付与收入持续萎缩。

就在半年报落地4天前，融创刚刚落下一枚新棋：以零现金收购轻资产平台“而今管理”，正式官宣向“资产管理+资产运营”战略转型。这张新牌，被外界视为孙宏斌为融创布局的下一程方向。

方向其实早已显露。今年6月股东周年大会上，孙宏斌曾预判：房地产行业商业模式将迎来结构性变革，传统开发模式逐步迭代。未来开发物业会走向基金化模式，持有型优质物业将依托基础设施REITs实现资产证券化盘活。

旧账未清，新牌已出。这究竟是超前布局的战略远见，还是债务重压之下的被动转身？拆解这份半年报，答案并不乐观。

净亏损125.4亿元

财报数据显示，上半年，融创实现营业收入163.5亿元，同比下降18.2%；归属母公司净亏损125.4亿元，同比小幅收窄2.1%。收入下滑核心来自地产主业萎缩，期内物业销售收入仅109亿元，同比下降22.1%，整体交付面积112.2万平方米，同比减少33.8%。主业交付规模持续缩水，叠加存量项目价格下行，公司整体录得毛亏损22.8亿元。

这就是旧牌局留下的残局。过去那套高杠杆、大规模拿地的重资产开发模式，在市场下行周期已全面失灵。融创曾凭借这张牌坐上规模扩张快车，如今留下的却是高价土储、滞销项目和持续失血。

更值得关注的是，本次亏损同比收窄2.1%，表面看是边际改善，实则是会计手段的“障眼法”。上半年，融创录得衍生金融工具公允价值收益43.13亿元、债务重组收益5.58亿元，两项合计近49亿元的一次性账面收益，大幅粉饰了开发主业的真实亏损。剥离这层“包装”，开发业务仍处于系统性亏损状态，毛利率为负，常规经营无法创造正向利润。

而这些账面收益，不产生任何经营性现金流入。报表看着“变好”，真实现金流却未同步好转。这正是旧局留下的最棘手问题：账可以做平，但钱没有回来。

旧牌打不下去了，唯一能做的就是“收桌子”。

上半年，融创几乎不再新增拿地，不再规模化扩张，全部资源沉淀于存量盘活。截至6月末，公司土地储备约1.04亿平方米，权益土地储备约7226.2万平方米，集中于一二线核心城市。这是旧局中还能拿得出手的优质筹码。

债务端，截至6月末，有息负债总额1861.8亿元，较2025年末再降20.8亿元，连续多季度压降。经历大规模债务重组后，境内外债务框架基本稳定，无序违约阶段已过。期末权益总额392.4亿元，拥有人应占权益284.9亿元，为后续盘活提供了安全垫。

但债务压降的另一面，是现金流的持续紧绷。截至6月底，公司现金总额（含受限）仅97.8亿元，较去年底的120.1亿元进一步缩水；流动负债净额达759.3亿元；资本负债比率由79.1%升至81.8%；到期未偿付借贷本金合计约1162.8亿元。97.8亿元现金对1162.8亿元到期未偿付本金，缺口依然很大。

债务压降更多来自置换、展期、核销、以资抵债等重组手段，而非靠经营赚钱还债。旧局的收场，本质上是“时间换空间”，而非“以利润填窟窿”。

经营层面同样极致收缩：大幅压降管理、营销、行政开支，精简组织、收缩布局。这一策略稳住了流动性不再恶化，代价却是经营动能持续弱化——交付面积、营业收入连续下滑，未来两年可售货量与结算收入大概率继续走低。

不过，收缩版图中亦有亮点。融创服务作为独立上市的物业板块，上半年实现营业收入32.2亿元，归母净利润1.2亿元，剔除出售彰泰服务影响后，净利润同比增长71%，经营性净现金流同比改善，可用资金32.9亿元。

与开发主业仍在亏损中挣扎形成对比，物业服务板块已率先企稳。这块业务虽然体量不足以覆盖开发端的巨额亏损，但至少证明了一件事：存量资产还有价值，服务型收入具备抗周期性。这恰恰为孙宏斌正在亮出的“新牌”提供了某种注脚。

新牌局的底牌

8月24日，半年报出炉前四天，融创悄然落下一枚重棋。

当晚，融创中国公告，以约1.23亿元收购而今管理100%股权，代价以配发约2.6亿股新股支付，不涉及现金支出。同日，公司正式确立“资产管理+资产运营”为战略转型方向。

这是一场酝酿已久的牌局重组。而今管理本就是融创体系孵化的轻资产代建平台，成立于2022年，专注房地产建管及资管轻资产业务。截至目前，累计签约项目73个，合约面积约834万平方米，项目集中在浙江、安徽、福建、上海、江苏等核心区域，初步形成以长三角为基本盘、向全国重点区域延伸的业务布局。

新牌的核心逻辑，是将传统地产开发拆成两张独立牌：

其一，资管牌。对接保险、地方国资、产业资本等外部资金，做项目研判与资产受托管理，赚管理费和投资分成。

其二，建管牌。以而今管理为载体，既承接资管板块输出的项目，也面向市场承接第三方项目，输出建设管理与操盘运营能力，收取服务报酬。

两大板块各自独立拓展市场化业务，又互为协同：资管引入资金和项目，交由建管落地；建管拓展中接触的资金需求，反向输送给资管。这套打法不再依赖大规模自有资金拿地，有效规避地价房价波动风险，本质是降杠杆、轻资产，把操盘能力变成可输出的服务产品。

这张新牌并非从零起步。此前，融创已通过“AMC出资+融创操盘”的类基金模式，在上海、北京、天津、重庆、武汉等地实战了盘活路径。

今年上半年，融创与长城资产合作的重庆湾项目，首开成交181套、成交金额7亿元，创重庆近5年住宅首开销售“三冠王”；与中信金资合作的融创壹号院，登顶7月北京3000万元以上新房销量榜榜首。这些实战证明，即便不出资，融创的操盘能力依然能创造价值。

但硬币的另一面是：上述盘活案例目前仍属于零星标杆项目，尚未转化为规模化、可持续的收入来源。AMC合作模式高度依附外部资方的出资意愿与资金实力。在行业仍处于筑底调整的市场环境下，机构资金风险偏好趋于保守，项目落地节奏、可拓展规模均存在较大不确定性。轻资产模式逻辑虽通顺，但业务开展很大程度上受制于外部合作方。

融创中国表示，未来物业管理及文旅板块也将持续精进各业态的运营管理能力，积极拓展第三方业务，探索搭建基金、REITs等资产管理平台。

这便是孙宏斌亮出的新牌：从“买地盖房卖钱”的重资产，转向“管资产、收费用”的轻资产。旧牌局里积累的高端产品能力、困境项目盘活经验、全国政企资源，都成了新牌局的底牌。

牌已亮出，但牌面并不算厚实。今年上半年，而今管理新签代建规模274万平方米，行业排名第16位。第一梯队的绿城管理（1352万平方米）、旭辉建管（783万平方米）等规模远超于它。而今管理并表后，服务费收入在相当长时间内难以对冲开发主业的持续亏损。以轻资产微博的利润率，要填补开发主业百亿元级的亏损窟窿，几乎是难以完成的任务。

新牌不意味着放弃旧牌。融创手中1.04亿平方米存量土储仍会继续开发销售，只是不再走高杠杆拿地的老路。这意味着，公司同时面对两条战线：一边消化旧牌局的存量包袱（交付、减值、债务），一边培育新牌局的增长动能。两条战线，都需要资源投入。而眼下，融创最缺的就是资源。

对融创而言，最坏的时候确实过去了。但行业与企业的经营底部，尚未真正到来。旧局未清，新牌初亮。真正的胜负，在下一场牌局里。