北京楼市，抬板谜局

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京楼市的抬板潮，一浪接一浪。

短短20来天，竟然冒出6个抬板项目。

它们是：丰台的华润万泉寺项目、保利太平桥项目、岳各庄L02地块；昌平的建发东小口项目、东沙河0902-0008和0009地块、小沙河1802-0006地块。

有关抬板的做法与功能，只是在土拍文件中简略提到，北京始终没有正式出台政策。

一句话，北京抬板，没有标准。

但，这依然改变了一个事实——北京楼市，正进入抬板时代。

保利发展和华润置地，各自率先打了一个样板。

8月28日，万泉寺项目和太平桥项目，取得建设工程规划许可证。

这意味着，北京首批抬板社区通关了，进入立体空间竞争。

不过，一个疑问始终没有解答：北京的抬板，到底是怎么抬的？

1、抬板高度，一盘一策，还是一刀切？

2、抬板高度，占用建筑限高指标吗？

对此，花姐试图从浮出的三个楼盘，来寻找蛛丝马迹。

抬板高度之谜

北京楼市抬板，出了三个案例。

华润和保利明确了抬板区域，有抬板之实；建发东小口项目图纸虽未标记，但也做了抬板。

截至目前，太平桥和万泉寺项目，都称抬板高度为6米。除此之外，再无其他有关抬高的资料。

至于这个6米，是从哪里计算呢？却是一个谜。

1、华润万泉寺项目

万泉寺项目北面无住宅，没有一层室内高程，很难测算它的抬板高度。

貌似可能用来推算的，是西面那栋16F写字楼。但它相距万泉寺3#有108.65米，即便3#没有抬板，也不影响日照。因此，它没有价值。

唯一可以用来测算的，只有1#和2#之间的下沉庭院楼梯，大概在34跑。

以每步高0.15米计算，高度在5.1米左右，再加上住宅室内标高会高出0.15米，预计从一层消防登高场到抬板顶面，高度为5.25米。

2、保利太平桥项目

保利太平桥项目的抬板高度，三个点的数据不同。

第一个点：6#。这是整个项目的楼王，首层没有架空。

即，它的日照是从楼栋的一层开始计算，即覆土之后的室内标高，也就是抬板高度。

南面的精图雅苑，导致退线了64.39米。花姐由此推算得出，6#这个点的最低抬高，为4.58米。

第二个点：2#。这是一栋7F洋房，离北面现状住宅最近距离，为42.03米。

花姐计算得出，2#这个点的最低抬高，为3.72米。

第三个点：楼梯。小区西面的抬板旁，设置了两个"一"字楼梯，都是34跑。

若以每步0.15米计算，得出数值5.1米，加上室内外高差0.15米，抬板高度为5.25米。

3、建发东小口项目

建发东小口有两组数据，暴露了抬板高度。

A、首层室内地坪标高。参照系是东面大门邻里中心，高程40.6，而6#、11#、20#，分别为44.5、43.95、43.65。

两者相比较，得出抬板高度为3.95米、3.35米和3.05米。

B、建筑高度。每栋楼标出了两个数据。以11#举例，H=57.75米，括号里为54.75米。

前面的数字是地面一层之上的建筑高度，后面的是抬板一层之上的建筑高度。两者比较，抬板高度为3米。

同样按照此法计算，6#和20#的抬板高度，分别为3.6米和2.7米。

两种算法的差值约0.3-0.35米，可能与室外地坪坡度或起算基准不同有关。

这三个案例，核心只有一个——有关北京抬板高度，没有标准。

建筑高度之谜

抬板出来后，一个问题来了：会挤占建筑限高吗？

先看上海的政策：小区整体抬高后，建筑高度计算的地坪起算点，以相邻的城市道路中心线标高为基准，加0.3米。

翻译成大白话，抬板住宅的规划建筑高度，把抬板高度计算在内。

打个比方说：某个楼盘规划限高80米，抬高6米，加上0.3米，实际可以规划建筑的高度，只剩下73.7米。

反观北京的抬板呢？

花姐发现了三个不同的现象：

1、建筑高度涵盖抬板高度

建发东小口项目，似乎很符合上海的抬板政策。

它的规划建筑高度为60米，图纸上显示最高为18F/58.35米，若加上周边城市道路标高的0.3米高差，其最高建筑高度为58.65米，在规划高度之内。

不仅如此，它还在图纸上标出了一个大H，还有一个H'，分别代表规划建筑高度，与板上建筑高度。

在北京三个浮出的抬板项目中，建发出图最晚，难道是北京抬板的新规则？

2、建筑高度不包括抬板高度

保利太平桥项目的建筑高度，虽然没有突破规划建筑高度，但在图纸上，只标出了板上建筑高度。

从拿地文件上看，保利太平桥项目的控制高度为80米，它的板上建筑高度，最高为54米。

如果按照保利官方抬板6米的口径，太平桥项目的实际建筑高度，就是60米，没有突破80米限高。

3、抬板高度与规划限高关系不明

华润万泉寺项目的建筑高度，很有特点。

花姐观察，它同时具备保利太平桥项目和建发东小口项目的表述手法。

先看东面的2#、4#、6#和9#，建筑高度为89.99米，消防扑救场地设在未抬板的一层。整个项目限高90米，属于卡点设计。

这意味着，万泉寺项目东边几栋楼，包括了板上高度和板下高度。

如果减去首层架空6米、板下高度5.25米——假定这四栋楼的位置高度一致，它的层高就出来了：2#、4#、6#的层高约3.28米；9#的层高为3.75米。

再看西面的3#、5#、7#、8#、10#、11#，图纸上标出高度为53.85米、17F。

可以判断出，这个高度是板上高度，每层层高为3.15米。也就是说，西边6栋楼的板下高度，未计入建筑高度，但没有突破限高。

最奇怪的是1#，图纸上的建筑高度为89.99米、25F。

它的消防扑救场地又设在抬板之上，按照西面五栋楼的做法，89.99米应为板上高度。但，这种做法，显然超过了规划高度，达到了95.15米。

因此，1#的89.99米，依然包括了抬板高度。

花姐点评：

关于上述三个项目的抬板高度，花姐费了九牛二虎之力。

目前能够确认的，至少有三点：

1、小区的抬板高度，不是每个区域相同，应该和周边的地势、室内地坪相关。

2、保利太平桥项目，与华润万泉寺项目西面楼栋，图纸上标出的建筑高度，并不包括抬板高度，但未突破限高。

3、建发东小口项目，与华润万泉寺项目东面楼栋，图纸上标出的建筑高度，包括了抬板高度，与上海抬板政策差不多。

可即便如此，对于它们的抬板，仍迷雾重重。

尤其是，抬板之下，净高是多少？从目前来看，开发商依然要挖地下两层，只不是过正常的地下室要少挖点，可省点钱。

到底北京抬板政策是什么，依然是个问号。

保利太平桥项目冬至日照模拟

华润置地万泉寺项目冬至日照模拟

建发东小口项目冬至日照模拟

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