华侨城A业绩修复路径渐清

8月28日晚间，华侨城A（000069.SZ）发布2026年半年报，财报显示，上半年公司实现营业收入130.32亿元，同比增长15.15%；归属于上市公司股东的净利润为亏损34.88亿元。

自2022年起，华侨城A已连续四个完整会计年度亏损，2026年是其经营修复的第五年。营收回升与亏损扩大出现在同一份报表中。

增亏主要来自减值。报告期内，华侨城A确认资产减值损失19.03亿元，占利润总额的43.56%，其中存货跌价损失16.92亿元。上半年公司继续推进“强去化、促回款”，部分项目的售价和预期收益随市场变化重新估算。

另一组数据指向修复。上半年，房地产和旅游综合业务毛利率同时回升，销售费用、管理费用继续下降，有息负债规模收缩，中长期借款占比提高，平均融资成本降至3.44%。华侨城A仍处于亏损区间，但毛利率、费用与债务结构的改善，正为经营修复和存量消化创造更多条件。

这家老牌文旅、地产央企的修复沿两条线展开，一条是管住成本、费用和债务，提升经营韧性；另一条是推动庞大的存量资产重新产生现金流。前者有助于稳定经营底盘，后者将影响修复的空间与成效。

资产端加快盘活

华侨城A的业绩，需要放回房地产行业的调整周期中理解。

国家统计局数据显示，2026年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，房地产开发投资下降18.0%。

成交规模收缩，价格和去化周期的变化持续传导至房企资产负债表。过去按较高市场预期获取的项目，需要按新的售价、成本和销售周期重估可变现净值。

截至6月末，华侨城A存货账面价值1176.96亿元，占总资产的44.77%，较上年末减少103.59亿元。存货是其资产结构中分量最大的部分，也是当前修复进程中的重要环节。

按照会计准则，存货成本高于可变现净值时需要计提跌价准备。上半年19.03亿元资产减值损失，是市场调整在报表上的集中反映。

减值压低当期利润，也降低了相应资产的账面成本，但这不等同于资产已经去化，也不意味着减值压力就此结束。存货能否变成销售回款，取决于项目所在城市的市场容量、产品匹配度和价格策略。

上半年，华侨城A签约销售面积40.5万平方米，签约销售金额54.3亿元，经营性现金流转负。提升资产周转和回款效率，仍是当前修复的重要着力点。

半年报没有回避这些问题，其中提示，房地产项目盈利空间收窄，销售回款放缓可能形成阶段性流动性压力。下半年经营安排把“细化营销管控、加速资产去化”单独列出，并提出抓住政府收储、调规及置换等政策窗口，按“一城一策”盘活存量项目。

华侨城A对存量资产的盘活已不局限于销售。部分存量可以通过市场化销售退出，部分项目需要调整规划和产品，部分资源可能借助收储、置换等方式重新配置。

为不同资产匹配合适的盘活方式，既关系到现金流，也影响后续的减值和利润表现。进入第五年，华侨城A的修复重点进一步落在资产端，政策工具与分类处置也为存量盘活提供了更多路径。

经营底盘持续改善

资产处置需要时间，企业要做的是降低时间成本。华侨城A半年报中较为明确的变化，出现在毛利率、费用和债务结构上。

上半年，华侨城A房地产业务实现营业收入54.21亿元，同比增长76.21%，毛利率10.36%，同比提高4.87个百分点；旅游综合业务实现营业收入75.80亿元，毛利率11.42%，同比提高4.28个百分点。营业收入的回升主要来自房地产结转。

这一回升仍需结合项目结构和后续经营持续观察。房地产结转收入和毛利率受项目结构影响，不同批次项目的土地成本、售价和结转节奏差异较大；文旅业务也受季节、客流和客单价影响。单个报告期尚不足以确认盈利能力已发生趋势性逆转，但本期结转和运营的成本收入关系已较上年同期改善。

费用变化更能体现主动管理。报告期内，公司销售费用4.89亿元，同比下降6.40%；管理费用6.14亿元，同比下降18.23%，两项合计减少13.38%。对收入恢复增长、利润仍受减值影响的企业来说，降本有助于提高经营效率，也为后续增长留出更多空间。

债务端的变化同样重要。截至6月末，华侨城A有息负债总额1150.92亿元，较上年同期减少137.38亿元；中长期借款占比由68.3%提高至77.26%；平均融资成本由上年同期的3.5%降至3.44%，较年初下降14个基点。同期，公司资产负债率为80.37%，较上年末下降0.23个百分点，账面货币资金177.35亿元。

利润表反映当期的经营结果，债务期限和融资成本则决定企业能否穿越调整期。负债规模下降、期限拉长、成本下行，意味着短期偿债压力有所缓释，也为存量资产处置争取了时间。融资端的改善尚未转化为利润，却是修复过程中不可缺少的安全垫。

这条修复线的重点不是迅速做大规模，而是稳住底盘。费用、融资成本和债务结构的改善若能延续，并逐步缓释减值与回款放缓的影响，经营端的积极变化有望进一步反映到利润和现金流上。

文旅存量释放活力

华侨城A的另一条修复线，来自房地产与文旅长期沉淀下来的存量资源。

行业层面，尽管文旅市场整体仍具备基础韧性，但消费端复苏节奏并不均衡，客单价提升、消费转化方面仍存在现实压力。对文旅企业而言，单纯追求客流已经不够，能否延长停留时间、增加二次消费，决定客流是否转化为收入和利润。

上半年，华侨城A旗下文旅项目接待游客3616万人次，华侨城A上半年的动作多围绕存量更新展开。

欢乐谷公司“城市IP娱乐主场”战略在全国13城20多个主题乐园落地实践，携手国内头部IP共创沉浸式体验，探索跨界创新玩法；北京欢乐谷推出“大眼京”摩天轮，武汉欢乐谷上线“武汉话动物城”；成都、上海、深圳欢乐谷推进主题区域和产品改造，计划下半年开放。酒店板块借APEC会议契机改造深圳区域核心酒店，商业项目尝试把IP、演艺、亲子、研学等内容嵌入既有场景。

这些调整聚焦具体场景和消费体验，更贴近存量经营的现实。大型文旅项目投资重、回收周期长，行业增长正从项目扩张转向精细化运营。华侨城A拥有一批成熟文旅资产、长期运营经验和稳定客流基础，持续更新产品，并在门票之外拓展餐饮、零售、住宿和商业消费，将是释放存量价值的关键。

华侨城A提出以出租率提升为抓手，优化租户结构，通过游客到访量、停留时长和二次消费转化率提升经营效率，方向从项目扩张转向单体资产产出。

文旅客流与房地产销售并不完全处在同一周期，它为华侨城A提供了一条不同于开发销售的收入曲线。欢乐谷、欢乐海岸、酒店和商业等成熟资产具备客流与运营基础，若能通过产品更新提高周转与经营效率，有望形成相对持续的现金流，为整体修复增加韧性。

对华侨城A而言，修复的关键在于让存量重新流动起来。地产项目要加快去化、调整或置换，文旅和商业资产则可依托成熟项目、运营经验和产品更新，提高客流转化、出租率与单体收益。

两类资产的经营方式不同，最终都要落到现金流上。

收入回升、毛利率改善、费用和融资成本下降，显示华侨城A经营底盘正在趋稳；减值仍在计提、经营性现金流转负，也意味着修复仍在推进。下一阶段的关键，是推动经营效率提升与资产回款形成合力。

随着经营效率继续改善、存量盘活逐步转化为现金流，华侨城A的业绩修复有望获得更稳固的支撑。

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