越来越难挑！这个夏天，香港租房市场发生巨变

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这个夏天，香港可能已迎来近几年需求结构最复杂的一次租房旺季。

旺，已在数据中体现出来。 香港差饷物业估价署 数据显示，截至 2026年7月，香港私人住宅租金指数升至207.4，连升9个月，再创历史新高！

在九龙高处俯瞰 图/香港传真

需求结构复杂，源于客群的变化。

首先是留学群体扩容。2026/27学年开始，香港资助院校授课课程的非本地生自费学额上限，将由相当于本地学额的40%进一步提高至50%；研究院课程的相关收生空间同步扩大；“留学香港”品牌已形成影响力，赴港学生规模仍有上升空间。

另一群体也正来到香港。随着资本市场回暖，金融机构正扩大在港布局，行业人士的聚集成为新增租赁需求的重要来源。加之透过香港各类引进计划持续持续抵港的人才和家庭，让目前的租市的火热不再只是传统意义上的“开学季”。

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简 租房市场不只在涨价

更在向高品质分化

与此同时，更宽敞、更完整、更高品质的单位随着租房人群的多元而受追捧。香港差饷物业估价署数据显示，2026年6月，100平方米及以上私人住宅租金同比上涨7.2%，高于100平方米以下单位。

这背后是租房需求变化驱使的决策变化：空间完整度、优质地段、物业管理、会所设施、社区氛围与生活服务，正被准租客一并考虑。这也意味着，今夏的香港租市竞争不只是“有没有房源”，而是“有什么样的房源”。

香港租房最贵的一部分，没有写在合同里。

除了管理费、押金、通勤成本等数得过来的隐性成本，找房的时间成本、添置家具、开通水电等一系列流程，都是需要一并考虑的问题。与此同时，所租单位/公寓是否由具备长期信誉与专业品牌运营、是否提供稳定的物业服务和专属权益、邻里与社区是否能够融入，则是更需要花功夫去了解的事项。这也解释了为什么“高品质拎包入住”正在从一项便利配置，变成来港学生、专业人才与陪读家庭的重要选择标准。

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真正的高品质拎包入住

是把生活启动时间压缩至最低

新鸿基地产旗下优质租住品牌“TOWNPLACE 本舍”，把“降低生活启动成本”与“维持长期居住品质”整合进一套租住方案。面向希望迅速建立稳定、体面且高效生活秩序的学生、专业人才、商务精英与家庭客群。

旗下本舍苏豪、本舍坚尼地城及的本舍西九，分别位于中环半山、港岛西及西九临海，邻近港铁及城市核心动线。项目提供开放式至三房，并设服务式、附家具、自置家具及宠物友好等单位选择，适配单人、朋友同住、陪读家庭至长期家庭等不同需求。

一般学生公寓解决床位与基础共享空间，传统长租公寓着重租约与居住面积，服务式住宅则多被理解为“装修齐全、有人清洁”。TOWNPLACE 本舍则进一步进一步整合三大优质地段、设计住宅、新鸿基地产、专业物业管理、住客专属的TRIO跨区通行尊享会所及TOWNPLACE Community，将办公、健康、会客、社交与城市资源纳入一份租约。

TOWNPLACE 本舍提供的不是标准化住宿，而是一套更重视时间效率、空间品质、隐私感、社区氛围及专业服务的优质租住方案。

图1：本舍西九 海景三房房型；图2：本舍坚尼地城 海景三房房型；图3：本舍苏豪 三房房型

所谓高品质拎包入住，也不只“家具”。精选单位由国际设计团队参与打造，配备设计师家具、国际品牌家电及厨房设备；相关月租方案可涵盖管理费、物业相关费用、商业级5G Wi-Fi及定期客房清洁等项目，实际内容以具体项目、单位及租约为准。

业主直租、不经中介，加上专业管理与弹性租期，也省却处理家具、网络、维修及不同账单的时间。

对商务人士来说，是抵港后能从容衔接工作节奏；对学生来说，第一学期不必再修一门“生活实务课”；对陪读家庭而言，则无需重新置办一套家的前提下，拥有足以共同生活的空间与服务。

所谓高品质租住，很多时候就是：少跑一次家具店，少等一次安装，少处理一张账单，也少一次因房型、管理或配套不合适而重新搬家的折腾。

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陪读不是多一张床

而是需要一个能共同生活的家

暑期租住需求中，除了学生本人，还有陪同子女办理手续、适应开学，或在学期中阶段性来港的家庭。

一般学生公寓以单人生活为中心，访客、做饭、收纳与共同生活空间有限；酒店短租则难以承接数周甚至数月的家庭日常。

TOWNPLACE 本舍由开放式至三房的多元房型、一个月起的弹性租期、完整厨房及客餐空间，可以配合开学初期陪伴、亲子共同居住及家长周期性来港探望等不同阶段。

对陪读家庭而言，并不是临时加一张床，而是在酒店与传统长租之间，提供一套无需从零置办、真正共同生活的居住方案。专业物业管理、24小时礼宾与安保、多元公共空间及便利地段，也让家长在陪伴子女的同时，维持自己的工作与日常节奏。

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TRIO PREMIUM CLUB HOUSE

“跨区通行”尊享会所

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普通租约锁定一个地址

TOWNPLACE 本舍连接三个城市据点

香港不少住宅条件不错，但生活半径最终仍被限定在一栋楼、一个社区及一条通勤线路。对于需要往返中环、港岛西、西九及不同商业、校园区域的专业人士、学生与家庭而言，单一据点并不足够。

TOWNPLACE 本舍的另一项市场差异，正是由本舍苏豪、本舍坚尼地城及本舍西九构成的TRIO跨区会所通享体系。

图1：本舍坚尼地城-海景闲坐区；图2：本舍坚尼地城-高空海景健身房；图3：本舍坚尼地城-花园大道

三处项目分别位于港岛西、西九临海及中环半山核心地段，合共提供约7,700平方米的会所及生活空间。三大据点均邻近港铁及城市核心动线，住客可以按适用规则预约及使用不同项目的设施。

图1：本舍坚尼地城-宴会厅及宴厨；图2：本舍坚尼地城-天际烧烤区；图3：本舍苏豪-闲坐区

这项权益不能只理解为“多两个健身房”，它真正改变的是一份租约的空间边界。

三处空间可以跟随住客当天的行程灵活切换：在中环，可到本舍苏豪处理工作、会客或休憩；到港岛西，可在本舍坚尼地城延续学习、运动与临海日常；回到本舍西九，则可在开阔的维港天际线与一线海景间使用工作、健身、泳池及社交空间。三大据点亦能便捷衔接跨区通勤、校园、高铁及机场。

图1：本舍苏豪-日光台；图2：本舍苏豪-健身室；图3：本舍苏豪-露天泳池

普通租约提供一个固定住址，“跨区通行”尊享会所则提供三个分布于可随生活节奏调用的城市据点。

住客没有同时租下三套公寓，却拥有在三个香港核心据点停留、办公、运动、会客与社交的可能：专业人士获得更高的跨区效率；学生与年轻人才不必把实习、课程与社交限制在住所周边；陪读家庭也能更灵活兼顾工作与陪伴。

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一间房解决休息

一套高品质空间才能接住完整的一天

“跨区通行”尊享会所解决的不只是城市生活半径，也承接住客回到住所后的工作与生活。

商务人士需要开会、路演、接待合作伙伴；学生则需要自习、小组讨论、线上课程及实习面试。一天结束，还有运动、用餐、见朋友和放松。

一般学生公寓多提供基本自习和社交区，普通住宅会所则通常只是附属设施；TOWNPLACE 本舍的“跨区通行”尊享会所更像一套服务工作、健康、会客与生活方式的城市基础设施。以空间品质、设施完整度与持续运营，构成住客专属的生活场域。

以本舍西九为例，住客专属的会所面积近5,000平方米，涵盖海景工作空间、商业级会议设施、重量及轻量训练空间、无边际泳池、共享厨房、休闲会客、户外运动及宠物友好区域。

图1、图2：本舍西九-商业级工作空间；图3：本舍西九-共享厨房

上午，可在海景工作空间办公；下午，前往公司、学校；晚上回家后运动、游泳、聚餐，或临海休息。

真正的优势不是“设施很多”，而是空间能进入日常，让住客无需在共享办公室、咖啡馆、健身房、餐厅和住所之间反复切换。

图1：本舍西九-无边际泳池；图2：本舍西九-海景健身房-重量训练室；图3：本舍西九-码头及海滨长廊

真正的当代奢华，不是多一项设施，而是少一次不必要的移动。

一纸租约所覆盖的，也不再只是房间面积，还包括全方位的多元空间、专业设施，以及持续被运营和维护的社区体验。

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初到港的第一年最

需要的不是被固定而是保留选择

初到港的第一年往往变化最大：工作地点与职责可能调整，学生课程、实习及研究安排也可能改变，陪读家庭的同住人数及停留周期同样存在变化。

传统租约却常要求租户在最不了解香港的时候，就决定未来一年甚至更长时间的居住安排。一旦选错，重新搬家所带来的中介、家具、押金、搬运和时间成本，可能远高于最初节省的租金。

因此，弹性月租并不是鼓励短住，而是让租期、房型与家具方案能够配合事业、学业及家庭计划调整。

TOWNPLACE 本舍提供一个月起的弹性租住方案，以及由开放式至三房的多元房型选择。

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图1：本舍西九-开放式单位；图2：本舍西九-一房单位；图3：本舍苏豪-两房单位；图4：本舍坚尼地城-三房单位

同时，24小时礼宾与安保、定期清洁、快递代收，以及仓储、洗衣、叫车等增值服务，让物业服务成为日常运营的一部分，而非入住后的额外补救。

当工作地点、同住人数或家庭计划发生变化时，住客也不必一开始就被单一房型和长期租约锁定。

弹性并不等于临时，而是在高品质与不确定性之间保留选择，作为前置风险管理。

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TP COMMUNITY

初来港人士需要的不只是住所

还有进入城市的入口

刚到香港，职场人士可能已经有同事，却没有行业之外的生活网络；学生认识了同学，却仍停留在住所、教室和图书馆之间；陪读家长的生活也可能被接送、照顾和手续压缩。

公共空间并不会自动形成社区。

TOWNPLACE 本舍由Community团队根据住客兴趣策划商业交流、文化体验、运动健康及品牌合作活动，让住户无需刻意“拓展人脉”，也能进入背景相近、兴趣相投的交流场景。

活动涵盖商业分享、文化艺术、健康运动、生活品鉴及品牌联动等不同方向，让社交不必成为目的明确的“人脉局”，而是在日常与共同兴趣中自然发生。

真正有效的高品质社区，并不是要求每个人都变得外向，而是当一个人需要连接时，身边已经有值得进入、也可以自然进入的空间。

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普通租住交付面积

新一代租住产品交付的是城市使用权

过去香港租房市场主要比较地段、面积和租金。如今，租金及高端租赁表现已经显示，市场正在进一步向品质、服务和完整体验分化。

当学生、陪读家庭、来港人才、国际专业人士及企业高管同时进入市场，仅靠三个传统指标，已经不足以解释新一代租住需求。

这批人时间有限，生活变化快，更依赖网络、办公、物业服务与安全管理，也更重视运动、社交、家庭相处及个人生活质量。

他们需要的不是一间勉强能够睡觉的房，而是一套能够支撑工作、学习、家庭陪伴、休息、会客和城市连接的系统。

一般学生公寓交付床位，普通住宅交付空间，传统服务式公寓交付日常服务；而TOWNPLACE 本舍进一步交付一套高品质生活系统，以及一份可以灵活调用的城市使用权：

• 以国际设计、完整配置与专业服务降低生活启动成本；

• 以多元房型与弹性租期承接阶段性变化；

• 以“跨区通行”尊享会所覆盖工作、健康、会客与家庭生活；

• 以TRIO跨区体系延伸香港城市生活半径；

• 以24小时礼宾、安保及专业物业运营维持稳定品质；

• 以Community团队连结香港生活与高品质社群。

2026年的香港租房旺季，表面上仍然是一场房源争夺。但当整体租金继续上升、中大户型与豪宅租赁表现更强，越来越多初来港人士会发现：

最便宜的房子，未必拥有最低的居住成本；能够长期维持效率、稳定与生活品质的住所，反而更接近理性选择。

真正昂贵的，是耗费在通勤、置办、维修、空间切换和重新搬家上的时间，以及住所无法承接工作、学习、家庭与社交所产生的持续消耗。

所以今年暑期找房时，除了问：“这间房每个月多少钱？”或许更应该问：“从抵达香港的第一天起，它能否让我直接开始下一阶段的生活？”

而这，可能才是香港租住市场接下来真正竞争的标准。

文中市场数据参考：香港大学教育资助委员会、香港差饷物业估价署、Reuters、Knight Frank及相关公开报道；具体租住方案、设施使用及服务内容以TOWNPLACE 本舍最新公布及租约条款为准。