广东
9月1日，深圳市福田区安托山六路万科瑧山府（备案名安托山花园）10套不动产，在深圳联合产权交易所挂牌转让，每套挂牌价3481~4120万元。
这批房源属于开发商保留资产，性质为一手房，所有权人为深圳市东方欣悦实业有限公司。
该公司由深圳市万科发展有限公司持股10%，控股股东深圳市泰欣翔汇实业有限公司持股90%。后者股权穿透下去，为两名自然人。
万科瑧山府2017年入市，属于福田香蜜湖‑安托山片区标杆豪宅。
在当时楼市火爆的背景下，该楼盘一抢而空，甚至需要“喝茶费”。
开发商自己保留了一些，作为“人才房”对外出租：一方面可以收取租金，另一方面也能坐等房产升值。
但这个如意算盘打得响吗？
2017年，该楼盘入市时，毛坯备案均价99660元/㎡（≈9.97万/㎡），另加收7000元/㎡精装费，实际均价约10.67万/㎡。
受限价政策影响，后期批次价格小幅走低：二期（2018年4月）毛坯备案均价9.75万/㎡；三期（2018年11月）毛坯备案均价9.71万/㎡。
当前某头部平台同户型二手房挂牌单价15.83~20.83万/㎡，有价无市。
本次开发商在9月1日挂牌的10套房源挂牌均价要略低些，约14.5~17.2 万/㎡，对比2017 年毛坯备案均价（装修较差，且已经通过出租收回装修成本，视为毛坯房），名义涨幅约45~73%。
但这个价格市场并不买账，因为前两次挂牌无一成交。
第一次是2025年11月，4套一期顶楼；
第二次是2026年7月，14套二期5栋（低‑高楼层全覆盖）；
第三次就是这次，9套二期5栋+一期顶楼 3‑4101共10套。
每次挂牌的标的都不尽相同，但有的单元不止一次上架，可以进行对比。
例如一期3‑4101（顶楼）：去年11月挂牌价4120 万，今年9月挂牌底价还是 4120 万，一分钱没降。
其他房源依据楼层、位置等因素，进行对比，也没降价。
换言之，现在（第三次）的挂牌均价已经被流挂了两次。
不但不降价，每次还进行新的“排列组合”上架，让潜在买家眼花缭乱，增加了决策难度。
既然卖不掉，为什么不降价？
1、心有不甘
或许卖方估值锚点还停留在2021年豪宅牛市，没有正视当下楼市已经转冷的现实，宁可一次次流挂，也不愿意实质性降价。
从选择的平台也能看出：没有选择阿里或京东拍卖平台，虽然曝光率更高，但也会给人一种“清仓大甩卖”的感觉。
2、容易砸盘
根据万科方面的公开信息，开发商持有的该楼盘一手房住宅至少有74套。一旦其中1~2套大幅折价成交，就会变成小区官方公开的标杆价，形成降价预期，剩下的70多套还得再降价。
3、不差钱
虽然万科现在“很差钱”，但有话语权的控股股东不一定差钱，还可以再等等。
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