品牌连锁低于5%的企业公寓，长租市场的下一个“风口”？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。

近两年，就业市场日益严峻。企业为抢夺人才，纷纷在薪资、股权激励、带薪休假、弹性工作制等方面加码。可真到落地时，包吃包住反而来得最直接实在。但现实是，大量公司即便提供住宿，环境也谈不上福利，甚至起了反向劝退的作用。企业想留人却给不出好福利，员工想安居却住不上好房子——这道痛点，始终横亘在劳资双方之间。

当需求产生，庞大的市场裂口正在撕开。

近日，锦江酒店（中国区）以一场双品牌战略发布会，将途羚公寓与羚居公寓并列推向台前。这并非两款产品的首次登场——途羚公寓早在两年前便已亮相，羚居公寓首店也已于7个月前开业。坐拥庞大酒店客房体量的锦江，为何选择此时将两款已验证市场的产品“二次发布”？又为何“双羚”齐齐押注企业公寓？对比竞争日趋激烈的白领公寓市场，企业公寓这片长期被遗忘的洼地，似乎正在被看见……

锦江“双羚”入局

2026年8月28日，锦江酒店（中国区）在深圳正式发布途羚公寓与羚居公寓两大品牌。这场发布会引发关注，不仅源于锦江作为酒店巨头跨界长租赛道的决心，更在于其双品牌矩阵的清晰定位。

途羚主攻企业端，以“一张床”为切入口，为酒店、餐饮、快递物流、医疗机构等劳动密集型企业员工提供住宿解决方案。

从一张床入手，途羚从2024年开店至今，战绩可查。上海民生路首店平均入住率一直保持在98%，开业即满房。已开业6个项目，床位规模突破4496张，服务企业客户超万名员工。

单店模型为102间房、约510个床位，能容纳一家中型公司员工的体量，床位均价却可控制在500元，投资回收期仅仅2.7年，远超行业平均水平。若是碰上存量老旧物业，加上翻新加固改造，单房造价能压缩到4万元，筹建周期也仅4个月。

与之互补的羚居公寓则主打19至48平方米的单身公寓，涵盖一房、一房一厅、两房一厅等户型，满足不同白领的居住需求。今年开业的品牌深圳首店开业即满租，成为锦江验证这条赛道的第一个样本。

对于企业而言，两家品牌的房型设计，基本覆盖了企业员工的主要住宿需求。对于锦江而言，卷习惯了酒店赛道，当在酒店方面所沉淀的内力转化到企业公寓赛道，会员、渠道、供应链、数字化和管理体系，这些种种都能为之赋能。

对于企业员工而言，这可谓是一场及时雨。小杰是一家上市公司的新员工，刚毕业就跨城来到南京，公司承诺包吃住。入职后他才发现，分配的宿舍并不集中，而是散落于公司周边各个老小区里。这些小区设施陈旧，虽然员工宿舍经公司简单装修，但硬件只能算勉强达标；老小区周边环境也欠佳，要是碰上加班，还得经常摸黑回家。而这种企业与房东直签的分散式员工宿舍，月租价格与途羚公寓相差无异。

不过，越来越多企业意识到了这个问题，选择把员工住宿交给专业化机构运营。

以大厂为例，在北京、武汉等地建设的小米青年公寓，合作品牌为万科泊寓；广州小鹏汽车总部的员工定制公寓背后是广州安居集团在运营；丽思卡尔顿、万豪、腾讯、海底捞、顺丰、阿里巴巴、比亚迪、OPPO等员工宿舍由途羚公寓负责……发布会上，途羚还一口气完成了北上广深及杭州16个项目签约，并为8家重磅企业客户授牌。

和长租公寓走过的来时路一样，员工宿舍这一细分赛道，也正告别依靠信息差盈利的旧模式，转向专业运营与服务增值的全新阶段。

赌上不足5%的蓝海

表面上看，锦江是在做长租公寓的延伸，但本质上，这是在赌一个被长期忽视的庞大市场——企业住宿。

发布会现场有一组数据极具冲击力：中国拥有9亿劳动人民，其中4亿蓝领人群存在住宿需求，但企业公寓的品牌连锁率却不足5%。

这意味着什么？意味着绝大多数蓝领劳动者仍住在群租房、城中村、地下室，或是企业自建的简陋宿舍里。当服务式公寓、酒店式公寓都纷纷把目光投向白领公寓市场，企业公寓这片“蓝海”却几乎仍处于等待开垦的状态。

此时锦江入局，至少有三重考量：

一方面政策东风加持。“住有所居、住有优居”已成为国家层面的民生号召，保租房政策持续发力。企业公寓作为解决市民、青年人住房问题的主要抓手，天然具备政策友好属性。途羚的创新直营模式（精装交付）和国企背书按期支付物业租金的模式，对物业业主而言风险可控，对政策而言又能盘活存量资产、又能解决社会问题。羚居则更灵活，采用品牌加盟和委托管理模式双轮驱动。

另一方面财务模型更优。相比面向个人租客的白领公寓，企业公寓的TO B 属性带来了更强的确定性。企业客户租期长、支付能力强、决策理性，即便出现床位空置，租金仍由企业承担。现金流稳定性远超C端。

最关键的一点在于，企业公寓与锦江的基因天然契合。酒店集团做企业公寓，看似跨界，实则降维。酒店业积累的供应链整合能力、标准化运营体系、PMS系统、布草管理、24小时安保等，与企业公寓的需求高度重合。这些标准与途羚提出的“5G”理念——GLAD（愉快氛围）、GOOD（舒适品质）、GUARD（安全保护）、GAINS（收益增值）、GROWING（成长空间）不谋而合。

抛开企业公寓产品本身与锦江自身优势不谈，放眼整个长租公寓行业，企业公寓的市场连锁化率不高，但锦江并非第一个吃螃蟹的人。

从“独舞”到“逐鹿”

在企业公寓这条赛道上，安歆公寓是当之无愧的先行者。

作为国内首店一站式企业员工宿舍解决方案运营商，自2012年成立以来便深耕B端市场。其首家门店落子上海火车站，确立了以“企业员工宿舍”为切入点的B2B模式，专注解决餐饮、物流等行业基层员工的住宿痛点。

此后，集团以此为基调，确立“安歆·YU”为集团品牌，形成“乐寓、智寓、美域、品御”四大产品线，分别对应基层员工、园区产业工人、企业中层白领、企业高管及商旅人士，实现产品矩阵的初步完善。

再后来，企业并购首旅如家旗下的长租公寓品牌“逗号公寓”，正式进军白领公寓市场，还一路并购了“易企租”“新起点公寓”，入股“诺巢·故寓”，实现业务版图扩张。

不过，后受宏观经济下行、部分核心行业客户经营困难、市场空间受到挤压的影响，逐步剥离非核心业务，回归企业公寓核心赛道。

品牌曾服务过的客户涵盖餐饮、酒店、航空、物流快递、呼叫中心等多个行业，服务超过2000家企业客户，续签率超过85%，项目平均出租率超过95%。目前，安歆的整体规模遍布全国29个城市，约220家门店，床位约13万张。然而，即便是安歆这样的头部品牌，其管理床位规模与4亿蓝领的需求相比，仍是九牛一毛。

早在长租公寓领域发力的魔方，2013年便推出了B端产品线“魔方9号楼”，专为企业员工定制公寓产品。该产品面世后，恰逢2018年杭州、北京等地蓝领公寓政策破冰。十年间，其业务已覆盖10座城市，服务约8000家企业客户，管理数万张床位，客户名单中不乏顺丰、德邦、洲际、喜来登等头部企业，更经受住了疫情期间餐饮客群大规模退租的冲击。

十年过去，魔方9号楼管理房间总数已超8000间，为近500家企业的4万多名员工提供租住服务。然而，去年魔方公寓经营急转直下，多地门店出现业主解约。截至2026年6月，其开业房源仅余2.79万间，较2025年10月的8.43万间缩减67%。脱胎于C端旗舰品牌的企业公寓业务，或多或少也受到了波及。

房企系品牌同样不甘落后。龙湖冠寓、旭辉领寓、招商伊敦、华润有巢、碧桂园碧家、万科泊寓等在创立长租公寓品牌后，面对C端内卷加剧，纷纷开辟B端赛道，推出员工定制化产品以拓展业务分支。

近年来，房企系公寓与大厂合作愈发频繁，如龙湖冠寓联手海尔、万科泊寓携手小米。大厂虽拥有庞大的员工住宿需求、雄厚的资金实力与品牌背书，却缺乏专业的公寓设计、建造及精细化运营能力；而房企系品牌则具备土地、建造技术、产品设计及运营经验等优势，双方恰好形成互补。

值得注意的是，这些品牌的核心战场仍是白领公寓，企业公寓是其在原有产品线上新增的一个SKU。更高的安全管理标准、更复杂的床位运营模式、更强的企业定制化需求，共同构成了企业公寓赛道天然的进入壁垒。在这个连锁率不足5%的庞大市场中，真正将企业公寓作为独立品牌来运营的，若撇开那些衍生项目与子品牌，竞争对手其实不多。

从市场格局来看，企业公寓目前仍处于“散、小、乱”的阶段。大量企业员工仍和小杰一样，散居于群租房、企业自建宿舍或条件参差的城中村改造房源中，由专业机构运营的品牌化产品占比极低。曾经市场上仅有零星几家企业公寓品牌，如今玩家正慢慢变多，这块市场正从“独舞”走向“逐鹿”。

企业公寓品牌化才刚刚开始

要判断企业公寓市场的未来潜力，最好的参照系是海外的成熟市场。

在发布会上公布了一组数据：中国住房租赁市场的机构化占比仅为8%—10%，而欧盟为35%—40%，美国约50%，日本高达约80%。这意味着，中国长租公寓市场，包括企业公寓在内，仍处于从“分散房东”向“专业机构运营”过渡的早期阶段。

美国的Greystar是全球最大的轻资产管理商之一，管理超过110万套公寓及床位，主要采用存量公寓资产+企业客户渠道+灵活租赁溢价的模式，提升资产价值；日本的大东建托通过代理+托管+包租模式管理约126万户，Leopalace21管理约54万户，企业客户和员工宿舍需求是其重要业务场景。

从这些海外巨头的发展轨迹中，不难窥见中国企业公寓市场的未来走向。

第一，连锁化与品牌化加速。弗若斯特沙利文预测，2026年中国集中式长租公寓中连锁品牌占比将升至50.1%，到2030年将进一步上升。企业公寓本就属于连锁化率较低的细分领域，品牌化空间巨大。伴随中国企业全球化进程加速，员工海外出差、外派及外贸业务的住宿痛点日益凸显，企业住宿的服务半径正从国内延伸至全球。

当下，传统短期出差虽仍以酒店为主，但随着出海企业项目周期拉长、团队规模扩大及成本压力加剧，酒店已不再是唯一的“标准答案”——服务式公寓、企业公寓等住宿模式正被越来越多企业纳入采购清单。或许在国内站稳脚跟的企业公寓品牌，未来的战场是更广阔的国际市场。

第二，“酒店系”玩家将成为重要变量。越来越多酒店文旅集团正在进军集中式长租公寓，它们带来的不仅是资金，更是成熟的运营体系和服务标准。锦江不是第一个，也不会是最后一个。

如今，酒店业已进入存量竞争阶段，核心区域物业收益承压，酒店集团旗下的公寓品牌坐拥母公司优质物业资源，天然具备选址与资产优势。加之，庞大的酒店会员体系可直接转化为公寓客源，大幅降低获客成本——途羚公寓便借助集团超20万家企业客户资源，实现了“项目未开、客户先定”。

这些与原生企业公寓运营商之间的碰撞，将对行业竞争格局产生影响。

第三，从“住宿提供商”到“人力服务生态”的跃迁。安歆虽起家于员工宿舍，如今业务却已延伸至RPO（代理招聘）、BPO（流程外包）、岗位外包、零工外包等人力服务，旗下更设有专门招聘平台“嗨聘”，品牌定位也从“员工住宿专家”升级为“一站式生活成长平台”。

“招住一体”的逻辑很实在，企业签了宿舍没人住要退宿、招到人没地方住、招和住要对接两家供应商、急用人时没人兜底，这四个痛点全是真实场景。

未来的企业公寓运营商，很可能不再单纯运营，而是企业人力资源服务生态中的关键一环。

企业公寓这片长期被遗忘的洼地，正随着锦江“双羚”的入局而加速苏醒。从不足5% 的连锁化率，到未来十五万张床的宏大叙事，赛道变红的倒计时已然启动。但蓝海变红并非重点，当企业公寓真正从“成本项”进化为“人才战略”，从“一张床”升级为“一盏灯”，这个市场的价值才刚被打开……