从14亿到近100亿，姜大声这套房涨了多少

BIGBANG成员姜大声的一套首尔住宅，最近因为十多年间明显升值，再次成为韩国娱乐和房地产媒体关注的话题。

韩国媒体9月4日报道，姜大声2015年夏天以约14亿至14.5亿韩元买入首尔铜雀区黑石洞“黑石马克希尔斯”一套专用面积约275平方米的住宅，并实际居住至今。按照近期房地产市场人士及相关频道估算，这套住宅目前市场价值已经接近100亿韩元，单纯按照买入价和当前估值比较，11年间账面价值接近上涨7倍。

只有18户，核心卖点就是汉江景观

黑石马克希尔斯并不是普通大型住宅小区，而是一栋只有18户的高端住宅。姜大声所持有的户型拥有4间卧室和3间浴室，最大的卖点之一就是无遮挡的汉江景观，从客厅就能看到大片江面。

这栋住宅也因为视野开阔，被韩国媒体称为观看“首尔世界烟花节”的热门位置。每年烟花节举行时，汝矣岛一带交通和住宿都会非常拥挤，而位于汉江南侧高处的部分住宅，可以直接在家中看到烟花，这也成为黑石马克希尔斯长期被讨论的稀缺价值之一。

这套住宅过去还因为多名韩国明星居住而知名。张东健与高素荣夫妇曾把这里作为新婚住宅，玄彬也曾长期居住；韩国媒体还提到，金妍儿与高祐琳夫妇、歌手兼演员郑秀晶等艺人目前也被认为居住在这一住宅。

对于韩国高端住宅来说，这类名人聚集效应本身也会强化市场知名度。相比几千户的大型公寓，只有十几户的高端住宅成交本来就少，一旦同时拥有汉江景观、私密性和明星居住记录，价格也更容易与普通住宅拉开差距。

14亿变成100亿，不能简单理解为“赚了86亿”

从数字来看，大声当年约14亿韩元购入，如今市场估值接近100亿韩元，表面上的账面增值达到约85亿韩元。不过，这并不等于他已经实际赚到这么多钱。

首先，这套住宅目前仍由大声持有，并没有公开出售，因此100亿韩元属于市场估值，而不是已经确认的成交价格。其次，如果未来真正出售，还需要考虑交易税费、中介费用以及持有期间的各种成本，因此最终实际收益不会简单等于“100亿减14亿”。

另外，黑石马克希尔斯户数很少，本身也不是成交频繁的大型公寓。对于这种高端住宅来说，一两套交易就可能明显影响市场参考价，因此媒体使用“接近100亿韩元”时，更准确的理解是目前市场对其价值的估算。

不过，即使不把100亿当成最终成交价，十多年间明显升值本身没有太大争议。首尔汉江沿线稀缺住宅、景观住宅和大型户型过去几年整体获得更高溢价，大声这套房正好同时具备这些条件。

大声真正规模更大的资产，其实是江南大楼

与黑石洞住宅相比，大声另一笔房地产投资的金额更大。

他在2017年以310亿韩元买入首尔江南区论岘洞道山大路一栋商业大楼。当年的公开资料显示，这栋建筑位于主干道附近，大楼总购入金额为310亿韩元；加上取得税等费用，当时总取得成本约324亿韩元。

2024年韩国房地产行业曾估算，这栋楼的市场价值约为964亿韩元。如果按照这一估值计算，相比310亿韩元的最初买入价，账面增值超过650亿韩元。近期韩国媒体再次引用相关市场估价，并认为目前价值仍在900亿韩元以上。

这栋商业楼和黑石洞住宅的性质完全不同。住宅主要体现居住价值和长期升值，而商业楼除了土地及建筑物价值变化，还可以持续获得租金收入，因此属于更典型的投资型房地产。

早期公开资料显示，大声购入时这栋楼就拥有较高租金收入。也就是说，他的房地产资产并不是只依赖房价上涨，商业物业本身还具有现金流价值。

房地产规模超过1000亿，不等于净资产1000亿

如果把黑石洞住宅约100亿韩元的市场估值，与江南商业楼900亿韩元以上的估值相加，大声名下两项主要房地产的市场规模确实可能超过1000亿韩元。

但这里最容易出现的误解，就是直接把“1000亿韩元房地产”写成“大声身家1000亿”。

房地产市场价值和个人净资产完全不是一回事。计算真实净资产，还需要扣除贷款、保证金、税费以及其他负债；商业楼的估价也会随着租金、利率和市场环境变化。因此，目前能够比较确定地说的是，大声持有的公开房地产资产市场估值已经达到千亿韩元级别，而不是他的个人可支配财富已经确定超过1000亿韩元。

这一点对于明星房地产新闻尤其重要。韩国娱乐媒体经常以当前市价减去多年前买入价，计算所谓“数百亿韩元差价”，但只要物业没有出售，这些数字本质上仍然是账面升值。

为什么韩国明星过去特别喜欢买房和商业楼

大声的案例也很典型地反映了韩国艺人过去十多年的资产配置方式。

对于收入波动较大的艺人来说，首尔核心区域住宅和商业楼长期被视为比较重要的资产配置选择。尤其在2010年代，江南、汉江沿线等核心区域的大型住宅和商业用地价格仍明显低于今天，一些当时提前买入的艺人，现在都出现了非常可观的账面升值。

大声2015年买入黑石洞住宅、2017年购入江南商业楼，时间点都比较早。此后首尔核心区房价和土地价格经历多轮上涨，因此即使没有频繁买卖，长期持有本身已经形成了明显增值。

不过，这种结果也不能简单复制。现在首尔高价住宅和商业地产的进入成本已经远高于10年前，利率、房地产税和贷款环境也在不断变化。今天再以同样方式买入，并不能保证10年后还能获得类似涨幅。

BIGBANG进入20周年，大声的另一面也被重新关注

这次房地产话题升温，也正值BIGBANG出道20周年活动期。

BIGBANG今年迎来组合出道20周年，并从8月高阳演唱会开始展开新一轮世界巡演。随着组合活动增加，成员过去的事业、个人生活和资产情况也再次成为韩国娱乐媒体关注对象。

对于姜大声来说，他过去给大众留下的印象更多集中在BIGBANG成员、综艺感以及个人演唱活动，很少被放在“明星房地产投资”这个标签下讨论。但从目前公开的资产来看，他十多年前买入的两笔首尔房地产，确实已经形成相当可观的账面增值。

其中最直观的，就是这套已经住了11年的黑石洞住宅。当年约14亿韩元买入，如今市场估值接近100亿韩元，这背后既有首尔房地产整体上涨，也有汉江永久景观、大户型和低密度高端住宅本身的稀缺性。

所以与其简单说姜大声“靠房子赚了7倍”，更准确的说法应该是：他在10多年前买入的首尔核心房地产，如今账面价值已经明显提升，而真正能够兑现多少收益，仍要等到实际交易发生以后才能确定。