龙湖智创生活：存量时代的增长样本

AI图。

龙湖智创生活 ： 存量时代的增长样本

王琳

物业管理行业已经告别高速增量时代，行业逻辑发生根本性变化。过去依靠地产母公司输血、收并购跑马圈地的发展模式逐步退潮，行业竞争重心逐渐转向经营质量、资产运营能力与科技数字化实力。

2026年上半年，龙湖智创生活实现营业收入56.5亿元，同比增长2.3%；物业在管面积约3.6亿平方米，外拓占比55%，管理项目超2100个，服务325万户“龙民”，连续17年客户满意度保持90%以上。

这份中报，营收增速温和，但内核变化显著。龙湖智创生活主动摒弃粗放规模竞赛，围绕住宅基本盘、商企全链条服务、数字化技术底座三大主线构建业务壁垒，打造“长坡厚雪”的空间运营商业模式，为物企穿越行业周期提供了一份现实样本。

住宅服务提质增效

住宅服务始终是物企的压舱石业务。

在经营层面，公司通过吸纳优质、高价值项目，扩大高端项目占比，同步借助AI智能体、服务机器人落地，叠加对部分运营表现较弱的项目的战略调整，持续改善整体盈利结构。规模增长不再是第一目标，稳健健康的业务结构成为优先考量。

品质服务是住宅业务的核心护城河。2026上半年，龙湖智创生活持续完善工单闭环管理体系，强化入户深访，直面业主真实诉求，数据显示，工单及时响应率98.74%，工单完结率99.73%，报事满意度95%，多项核心服务指标同比全面向好。

安全管理上，落地“戎耀军招计划”壮大秩序队伍，推行四色安全风险管理机制，半年度风险销项率达到90.5%。公司常态化组织治安演练1655次、消防演练3310次，上半年协助公安处置案件45起，高效处置初期火灾202起，把社区安全工作落到实战场景，搭建起多层级社区安全防护网。

社区资产保值增值能力也在持续释放。“善居计划”持续推进老旧社区改造，2026上半年覆盖22个城市、156个项目，投入资金超亿元，完成设施更新、景观焕新、功能升级，既改善业主居住体验，也带动社区不动产价值提升。

高端服务产品系“珑之名”实现规模扩容，全国22个核心城市“珑之名”项目增至25个，持续输出标准化、高品质、精细化的高端物业服务。

同时，集团标准化社区活动体系持续落地，覆盖六大品类、50个活动节点，珑运会、小龙人计划等IP活动落地千余场，丰富社区精神文化生活。

连续17年客户满意度超90%，在行业满意度普遍承压的环境下，这份客户口碑来之不易。高满意度不只是品牌荣誉，更是业务发展的底层资产，既保障住宅基础盘稳定，也为增值业务、外拓业务打下信任基础。

商企服务打开第二增长曲线

伴随行业全面进入从增量开发向存量运营的转型，大量写字楼、产业园、商业资产进入存量周期，但单一标准化运营的模式难以匹配不同类型资产的差异化需求，资产持有方迫切需要资产保值、增值、降本、提效的综合解决方案。

商企服务正成为头部物企争夺的关键增量赛道，龙湖智创生活构建起顾问咨询、铂金岛资管、物业服务、能源管理与数字化底座的全价值链服务体系，以“资管+物管”一体化模式，打造差异化竞争优势，形成完整资产价值提升闭环，创造长期稳定价值。

2026年，龙湖智创生活先后签约广州小鹏全球总部、大连腾讯大厦、重庆赛力斯集团总部办公楼等头部企业总部项目，拿下成都天府国际动漫城、北京UCS环球创意广场等大型存量资产项目，服务边界延伸至顾问咨询、招商营运、能源管理全链条。目前在管标杆项目矩阵涵盖小米、华为、蚂蚁集团、国有银行、保险机构等一大批头部主体，大客户版图持续扩张。

商业资管板块，铂金岛业务坚持“一项目一策”全周期操盘模式，覆盖前期定位、中期改造招商、后期运营全流程。业务落地全国25座以上核心城市，独立市场化接管商业项目30余个，联动合作品牌超5000家，项目平均出租率稳定在92%以上。

在运维管理层面，针对多业权复合业态，龙湖智创生活从硬件运维和经营活力两个维度挖掘资产价值。公司启动三大环境整治专项，完成3万余个机房竖井提质、2000处垃圾点位焕新、600余个电梯机房规范升级，把品质管理从看得见的公共区域延伸到机房、竖井等隐蔽空间，消除潜在安全隐患。运营端持续丰富线下消费场景，商企板块业主报事工单及时完结率超96%，客户满意度达到88%。

能源管理成为商企业务新的价值支点。依托HALO智慧空间管理平台落地轻量化AIoT冷站智控产品，针对中央空调等高能耗系统做智能化改造，把传统人工运维升级为自控寻优模式，实现节能降碳。广州恒路E时代写字楼改造之后，年节电量9.06万kWh，节能率12.07%，年减少碳排放约39吨。从成本端帮助资产方创造价值，也契合“双碳”背景下市场需求，开辟绿色空间运营新赛道。

对比传统商企物业只做基础服务的模式，龙湖智创生活的商企业务跳出单纯物业服务范畴，深度参与资产经营，存量资产浪潮之下，具备全链条运营能力的服务商，将持续收获市场红利。

科技驱动重构行业生产力

物业属于典型劳动密集型行业，人力成本长期上涨挤压利润空间，数字化早已不是加分项，而是企业生存必备能力。

龙湖智创生活投入百亿级科技资源，组建3000余人自有技术团队，深度自研IoT、BIM、AI、数字孪生四大核心技术，搭建HALO智慧空间管理平台，完成从工具数字化到业务体系数字化的跃迁，并且实现技术能力对外商业化输出。

HALO智慧空间管理平台覆盖空间、工单、人员、设备、资管、能源、安全等十大业务模块，接入设备超1000万台，能够实现跨业态、跨区域一体化管控。平台依托“场‑事‑人”三角逻辑，把物理空间、设备设施完成数字化映射，将服务标准转化为可执行、可检查的线上任务，自动匹配人员排班，让服务标准真正落地现场，解决过去服务规范停留在纸面的痛点。

数字化已经产生可量化经营成果。经过多年实践，在天街、写字楼、产业园业态实现综合节能率27%，人均管理面积提升3.2倍。以龙湖集团旗下的北京蓝海引擎项目为例，千余处空间、上万台设备线上化，搭载200余套AI视频算法，超90%报事工单实现自动派发，巡检效率提升74%，工程运营效率提升25%，实现安全引领、全时陪伴。

值得关注的是，HALO不只是服务自有项目的内部工具，已经完成产品化对外输出，在小鹏、泰康、联东等外部头部企业落地验证。秉持“结果即服务”，为外部客户输出可量化的空间运营价值，让龙湖智创生活的身份从物业公司，拓展为智慧空间技术服务商，打开新的成长曲线。

当然，行业的挑战依旧客观存在，比如商企赛道参与者不断增多，市场竞争加剧，AI、数字化持续迭代需要长期资本投入。但站在行业周期节点来看，龙湖智创生活的转型路径具备很强的参考意义：过去物企比拼规模扩张速度，未来比拼的是综合运营实力，住宅守住品质口碑，商企把握存量红利，数字化对内降本增效、对外开辟新增长极。

物业行业被称为长坡厚雪赛道，但长坡厚雪不等于躺赢。随着行业出清持续推进，那些只追求规模、缺少核心能力的企业将逐步承压，而手握服务口碑、全链条资管能力、硬核科技底座的企业，才能穿越周期，持续兑现空间运营行业的长期价值。■