北京
文/北京进深 林振兴
要说龙湖在北京，哪个片区运气最旺？顺义，绝对是第一。
在这里，龙湖一口气拿下四笔代建大单，眼下最出圈的，当属龙湖·宸裕。
宸裕选在十一长假收官日开盘，首开直接轰出9.2亿，堪称黄金周收官绝杀。
项目开盘仅一天，就有网签转化，堪称神速。
截至目前，宸裕已成交104套，成交额约4.62亿元。
它的成交均价41600元/㎡，比隔壁龙湖另一个代建盘——宸翰（40254.02元/㎡），每平涨价了1300 。
回看宸裕的入市之路，堪称一波三折。
它所在土地由顺义区属国企（顺义新城和天竺地产），以26亿元底价摘得，龙湖只提供代建代销服务。
这块地有两个子地块：西侧096是龙湖宸翰（哥哥），东侧093是龙湖宸裕（弟弟）。
弟弟宸裕为了给哥哥让路，硬是蛰伏了500多天才入市。
中途还上演过插曲，曾有上市房企有意接盘宸裕，可惜最后还是落空了。
01
龙湖宸裕和隔壁宸翰，几乎是贴脸竞争，两个盘都由龙湖代建操盘，户型面积段高度重叠。
龙湖宸翰已抢先开盘，收割了顺义一批购买力。它的产品构成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款户型。
宸裕则有四个面积段：99/120/139/189㎡。
其中，99㎡户型202套，120㎡户型231套，139㎡户型110套，189㎡户型16套，共计559套。
龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，宸裕大户型做得更豪，但是数量不多，还是以120㎡及以下小户型为主力。
宸裕顶配189㎡户型非常抢眼，三面阳台赠送，全景舱边厅，正对大门口下沉庭院。
有了宸翰“小户型卖爆”的经验打底，宸裕这次学聪明了：
先拿小户型99㎡开路，再搭配少量120、139㎡试试水温。
宸裕共计22栋楼，此次只有7栋开张。
来看具体的网签战绩：
99㎡，网签67套；120㎡，网签32套；139㎡，网签5套。
02
龙湖敢于做价格上探，底气来自哪里？
答案之一，就是把“现房前置”的玩法彻底用透了。
不同于市面上大量楼盘靠着效果图和沙盘卖房，宸裕选择实景先行再开盘，且已有楼栋提前封顶。
看得见摸得着，买房人自然敢下手。
更重要的是，来自隔壁兄弟盘的火爆去化战绩。
龙湖宸翰供应524套住宅，网签已经冲到了471套，成交均价40254.02元/㎡，成交额突破23亿元。
不光房子卖得火热，车位都去化308个，收金超6100万元。
要知道，这两块地才26亿元，而宸翰凭一己之力，就收回总地价款超91%。
什么叫“现金奶牛”？这就是。
既然哥哥已经把板块热度烘起来了，口碑也立住了；那作为弟弟的宸裕，顺势“高开”，似乎也就成了龙湖顺理成章的算盘。
在赠送面积上，相较宸翰，宸裕南向客厅外的花池“消失”了。
但后者部分户型，多赠送了一个北向设备平台，算是一种补偿。
03
龙湖宸裕，可谓命途多舛。
去年9月底，大龙地产曾高调官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺地产60%股权。
城竺地产是顺义东风商场093地块（住宅即宸裕）、086地块（幼儿园）的项目公司，它由顺义新城和天竺地产分别持股99%和1%。
但仅仅不到三个月，这笔交易就告吹，大龙终止对城竺地产的股权收购。
收购为何告吹？大龙地产给出了两个理由：
一是，双方未能就主要交易条款达成共识；
二是，结合国资部门的反馈意见。尤其是这一句，意味深长。
大龙地产虽然做不成股东，但它却以另一种身份参与宸裕的开发建设——从甲方到乙方。
1月15日，大龙地产控股子公司——北京大龙顺发建筑工程，中标宸裕和托幼用地项目的施工总承包商，合同金额7.63亿元。
这意味着，宸裕的房子，是由大龙来造。而隔壁，龙湖宸翰的总承包商则是北京建工集团。
众所周知，选房子首先是看建筑商的水平，其次是看开发商。
另外，从建筑设计单位上，龙湖宸翰为汇张思，宸裕为北京建筑设计研究院。
但上面这些铺垫都只是次要因素，真正左右买房人下手与否的核心关键点，还是房价。
但就目前的网签战绩来看，购房者对于宸裕这波涨价，还是认可的。
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