厦门建工律师：工程款要不回来，优先受偿权到底是18个月还是6个月？

先说结论

是18个月，不是6个月。6个月是已经失效的旧规定。

真正容易出问题的不是期限长短，而是"从哪天开始算"。2026年6月30日起，起算规则分成了三种情形，算错一天，权利可能就没了。

一、两个数字，差在哪

很多施工企业都听过两个说法：一个是6个月，一个是18个月。

6个月来自《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），规定自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，期限为六个月。这个批复已经失效。

现行规则是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但自发包人应当给付建设工程价款之日起最长不超过十八个月。

两个变化：期限从6个月变成18个月；起算点从"竣工之日"变成"应当给付工程价款之日"。

起算点的变化比期限的变化更关键。工程干完了不等于该付钱，实践中结算往往拖很久。如果从竣工日算，可能钱还没到付款时间，权利已经过期了。

现在网上两种说法都有，不少内容还是几年前的旧文，一些AI工具也会给出旧答案，原因就在这里。

二、18个月从哪天开始算

这才是真正的坑。分三种情形：

情形一：合同明确约定了发包人应当给付工程价款的日期——从约定的应付款之日起算。依据：《建工解释一》第41条。

情形二：因工期顺延等客观原因，双方协商变更了付款日期——从变更后的付款之日起算。依据：《建工解释二》第21条第1款。

情形三：合同未约定或约定不明，但结算协议中明确了付款日期——从结算协议约定的日期起算。依据：《建工解释二》第21条第2款。

分期付款的项目，实务中一般宜以除质保金外最后一期价款的应付时间作为起算点，不宜按各期进度款的应付款时间分别起算，以免行权期限被切碎。

需要特别提醒的是：这十八个月属于除斥期间，不适用诉讼时效终止、中断、延长的规定。一直催款、一直协商，时间照走。

个案情形存在差异，以上为一般性规则梳理，具体以合同约定与案件事实为准。

三、2026年6月30日新规又改了什么

《建工解释（二）》（法释〔2026〕12号）已于2026年6月30日起施行，施行后新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件适用。与优先受偿权相关的主要有四点：

1. 起算点分层细化，见上文三种情形。
2. 签了折价协议，不等于已经行使了优先权。第十八条明确了四个条件：承包人施工的工程质量合格；建设工程可以折价；发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。四个条件同时具备，才构成合法行使。

这一条在实务里最容易出事。发包人资金紧张时，常与施工方签"以房抵款""以工程抵款"协议，施工方以为拿了房子就安全了。后来房屋被发包人的其他债权人查封、抵押权人主张权利，才发现这份协议未必能对抗。

1. 停工、窝工损失不在优先受偿范围内（第十七条第二款）。同时，第十七条第一款明确，法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确——所以起诉时这项请求必须写清楚，判决里没有，执行阶段就难主张。
2. 工程毁损、灭失或者被征收的，承包人可以就获得的保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿（第二十条）。

另有一处变化影响面很大：第六条明确，接受转包或者违法分包的单位或者个人，请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。这一条改变了以往实际施工人直接起诉发包人的路径，另行撰文说明。

四、实务中较常见的四个问题

一是只催款、不主张。催了一年又一年，十八个月过去了，优先权消灭。

二是结算协议一签，期限开始跑。很多人以为"没结算就没到期"，实际上结算协议一旦明确了付款日期，起算点就定了。

三是抵房协议签完就等着。见上文第2点，对照四个条件自查。

四是诉讼请求里没写"确认优先受偿权"。只请求支付工程款，判决主文不会凭空出现优先权，执行阶段再主张就很被动。

五、我们办理过的这类案件

以我们办理过的此类案件为例。

厦门一厂房项目2024年竣工验收合格，合同约定"结算完成后90日内付清"。发包人拖着不做审计，结算一直出不来。施工企业多次催款，2025年底双方补签结算协议，明确"2026年3月31日前付清"，到期仍未支付。

2026年7月当事人找到我们时，最先做的不是写起诉状，而是算日子。按结算协议约定的2026年3月31日起算，十八个月到2027年9月30日届满，权利还在。

但同时发现，发包人的另一债权人已申请对该厂房强制执行。我们随即提起诉讼并请求确认建设工程价款优先受偿权，明确了主张的价款数额与对应的工程范围，同时向执行法院提出优先受偿的主张，并按要求提交结算协议、竣工验收资料、催告函件与送达凭证。

这类案件的共性是：能不能拿到钱，往往不取决于工程干得好不好，而取决于期限有没有算准、诉请有没有写全、证据链是否完整。同样的项目，早半年主张和晚半年主张，结果可能完全不同。

六、如果工程款一直拖着，现在就做这几件

1. 把施工合同、付款补充协议、结算协议、催告函件翻出来，按第二部分的表格算出自己的起算日和届满日。这是全部工作的起点。
2. 催告要留痕：书面函件、EMS底单、邮件与签收记录，别只靠电话和微信。
3. 起诉时把"请求确认建设工程价款优先受偿权"写进诉讼请求，并写明数额与对应的工程范围。
4. 已经签了抵房、抵款协议的，对照第十八条的四个条件自查一遍。
5. 工程已毁损、灭失或者被征收的，别忘了就保险金、赔偿金、补偿金主张权利。

常见问题

问：工程还没竣工验收，能主张优先受偿权吗？
答：建设工程质量合格是前提。质量是否合格，通常需要竣工验收资料、检测报告、发包人实际投入使用等证据来证明。

问：停工、窝工损失能算进优先受偿范围吗？
答：不能。《建工解释（二）》第十七条第二款明确，承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有优先受偿权的，人民法院不予支持。

问：这十八个月能终止、中断吗？
答：不能。它属于除斥期间，不适用诉讼时效终止、中断、延长的规定。发函催告、双方协商都不会让它停下来。

问：过了十八个月就一定拿不到钱吗？
答：优先受偿权消灭，不等于工程款债权消灭。仍可作为普通债权主张，但清偿顺位要靠后，实际受偿的可能性会明显降低。